长租公寓：强监管与光明未来

观点指数 2021年至今，随着国内经济复苏，长租行业逐步回暖，多个城市租金水平回升。

过去的一年，由于高收低租等抢占市场行为，多家小型长租企业资金链断裂破产。上半年，蛋壳公寓退市，利用租金贷拓展房源数量导致现金流紧张，名下相当数量财产被冻结。为规范长租市场稳健发展，中央及多个地方政府发布资金监管等政策。以一线城市为例，住房租赁资金全面纳入监管。

长租行业优胜劣汰，有人离场亦有人进场，上半年不乏国企品牌进军长租市场，国家队的进场一定程度上推进了长租公寓市场稳健发展。

同时，供地两集中政策下，核心重点城市单列租赁用地占比基本达标，租赁社区入市项目将持续增加，未来更加考验企业集中化管理能力。

近年来，随着中高收入人群不断壮大以及消费水平升级，中高端服务式公寓产品逐步受到客户群体青睐。长租企业对于扩张中高端市场趋势显现，越来越多的长租企业为扩大品牌影响力，调整战略定位。

行业政策利好，资金监管升级

今年3月份，解决“大城市住房突出问题”首次在两会中被提及，租赁住房领域亦有着墨。

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继去年长租企业相继暴雷后，今年的政府工作报告中提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等措施，缓解大城市住房问题。

迈入十四五开局之年，租赁住房问题得到广泛关注，规划中再提“房住不炒”，从土地供应、税收优惠、租赁企业保障等方面提出指导性要求，促进租赁住房市场平稳健康发展。

中央层面上，今年4月国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（下称重点任务）以及六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称意见）。

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其中，在《重点任务》中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

《意见》中指出，住房租赁企业应当设立住房租赁资金监管账户，向相关部门备案，并通过租赁管理平台向社会公示。住房租赁企业不得变相开展金融业务。

此外，上半年一线城市加强监管力度，住房租赁资金被全面纳入监管。

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其中，广州住建局要求广州市行政区域内的租赁住房企业在广州市的商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金“政银企”三方监管账户，并通过该监管账户收取租金及押金。同时鼓励采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。

同样，深圳、上海均提出租赁住房企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。当地的商业银行或成长租企业的风控标配。

针对“租金贷”业务，北上广深更是明确说明租赁住房企业不得要求承租人使用“租金贷”。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

此外，为规范长租市场发展，各地政府就土地供应、减税补贴、租赁企业保障等多方面提出了新的政策文件。

各项利好政策下，长租行业将迎来发展新方向。未来，越来越多的年轻人会进入租赁住房的保障体系中，行业也将朝着更加规范、健康、稳定的方向发展。

多地租金回暖，融资资源向头部企业靠拢

上半年，全国多地租金水平回暖。经过疫情期间的低迷后，租赁市场复苏，多地租金水平有所上升。

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据观点指数监测的21个城市的平均租金单价显示，2月份春节期间，租赁市场进入淡季，租金平均单价出现回落。而随着毕业季的到来，租赁需求增加，租金呈现上升趋势。

融资方面，在保障性租赁住房受重视程度不断加深的背景下，住房租赁市场的融资环境也不断收紧，融资资源向头部企业靠拢。据观点指数不完全统计，上半年参与住房租赁融资的市场主体主要有万科、保利、华润置地、金地、大华集团等，融资资金多数用于住房租赁项目建设。

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此外，近日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点工作的通知》，其中提及基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点行业中包括保障性租赁住房。

以重资产运营的租赁住房，具备持续稳定的现金流以及较好的增长潜力，可以满足REITs发行的基本条件。此外，公募REITs可以为租赁住房提供良好的资本化渠道，提升重资产租赁住房项目的流动性。

对于租赁住房资本化而言，一定程度上受到政策溢出效应的支持。而于企业而言，提升运营能力，做好产品定位及定价，提高降本提效效果。通过专业化运营管理能力，获取良好现金流以及稳定租约，或有机会加入到公募REITs中。

头部企业拓店速度减缓，多家企业深入中高端市场

上半年万科、龙湖、旭辉、招商蛇口等多家房企发布了2021年半年度报告。

2018-2021年上半年，泊寓开业增速分别为100%、83.33%、29.45%以及16.26%，冠寓开业增速分别为253.33%、41.51%、20%以及18.99%。泊寓、冠寓规模逐年扩大，而拓店增速逐年放缓。

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龙湖冠寓上半年营业收入达10.66亿元，同比去年上半年的7.32亿元，增长45.63%。整体出租率达94.1%，超过六个月的房源的出租率为95.5%。

而截止2021年6月底，泊寓实现上半年营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，整体出租率达95%，客户净推荐值达85%，续租率达58%。

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在城市布局上，泊寓已布局全国33个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。其中，万科泊寓在深圳已开业项目数152个，已开业房间数量达7.3万间，占比49.32%。相较于北上广项目，泊寓在深圳的项目多数以城中村改造为主，单房的租金坪效较低，租金在1000-2000元之间。

数据来源：企业财报，观点指数整理

规模不经济是长租行业的一大痛点，规模为王逐步退出市场，更多的长租企业考虑客群需求，关注更高效的开业转化以及自身运营管理能力的提升。

上半年，多家企业结合自身发展方向，明确品牌定位，做出品牌布局调整。

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如3月份“旭辉领寓”正式更名为“旭辉瓴寓”。从“领”到“瓴”一字之差，不仅意味着品牌战略的调整，更是明确企业自身在租赁行业的定位。早前“领寓”是希望在行业内做到领先的地位，由“领”到“瓴”是基于对公司业务发展模式有了更加明确的方向。未来旭辉瓴寓将重点放在发展租赁社区业务，找准战略方向，坚持走“轻重并举”模式。

另外，5月份“FUNLIVE方隅”正式更名为“方隅公寓”，定位为“高档一居，租方隅”。通过“高档一居”的清晰定位，体现了方隅公寓布局中高端长租市场的决心与决策。

随着行业的发展以及消费水平的提高，长租市场逐步趋于成熟。中高收入的群体对于居住方面有着更高的需求。

针对中高端客户群体，保利公寓同样有所动作。6月份，保利公寓正式推出中高端产品线——NPUB。首家门店是位于杭州的保利NPUB钱江新城联合社区，主要提供一居室（40㎡）、两居室（78㎡）和轻奢两居室（78㎡），处于钱江新城传统高端住宅区的核心位置。

离场与进场，优胜劣汰是行业发展动力

过去一年中，行业频频暴雷，据观点指数不完全统计，2020年传出暴雷的长租企业有20家，2017-2019年合计69家长租企业因资金链断裂经营异常。

今年上半年，长租公寓租赁平台蘑菇租房陷入资金危机。由于蘑菇租房主要面向的是B端中小公寓企业，通过输出公寓SaaS系统收取系统服务费用。因此相较于之前长租公寓企业的“爆雷”，蘑菇租房在租客端的波及面会小很多。目前蘑菇租房已正式被寓小二接手，已完成了将近1000家公寓的清偿，清偿人数比例超过70%。

此外，4月6日，纽交所宣布蛋壳公寓摘牌，从上市到被摘牌，蛋壳公寓仅在纽交所待了445天。蛋壳公寓首日开盘价13.5美元，处于中等偏下的水平，而最后定格在2.367美元，股价跌幅高达82%。

公寓规模的扩张涉及大量资本开支，包括物色、翻新及装修公寓单位，以及向业主支付按金及租金所需的资本。蛋壳公寓的模式主要是收房—出租—融资—再收房的过程。其规模增长的主要流动资金来源是金融机构预付租金、居民预付款、向境外实体担保的境内实体发行股票证券和银行贷款。

虽然居民的预付租金是蛋壳公寓经营现金流入的重要来源，但蛋壳还与金融机构合作，通过租金贷方式为居民提供租金融资，以此扩大规模，此举亦带来一定风险。

通过租金贷，蛋壳预支大量资金拓展房源。年报中披露，2017年至2019年，蛋壳从金融机构拿到的租金贷预付款分别为9.37亿元、21.27亿元及27.53亿元。基于“高进低出+租金贷”模式，蛋壳公寓在规模做大和收入逐年增长同时，亏损金额也逐年增长，由此带来的是高负债和现金流吃紧。直至2021年一季度，总负债达90.27亿元。

疫情下，收入骤减、资金链断裂，最终引发一系列的社会问题。

蛋壳公寓、蘑菇租房、优客逸家、YOU+等企业都是代表着2014-2015年最早一批的创业系长租企业。

数据来源：公开资料，观点指数整理

目前来看，早期创业系企业除魔方公寓、安歆公寓、乐乎公寓还在持续增长外，其他企业或停止扩张或倒闭。优胜劣汰是长租行业发展的动力，找准在行业中的定位，提升自身运营管理能力，积极探寻多元化盈利模式，脚踏实地才能站稳脚跟。

暴雷企业全剧终，但长租的故事仍在继续。上半年，有人离场亦有人进场，国家队珠江租赁推出首个长租公寓品牌，正式进军长租公寓市场。

数据来源：公开资料，观点指数整理

此外，国企首创置业推出首个集租式品牌——繁星，首个项目是位于北京的首创繁星十八里店，总建筑面积约40万平米，估算总投资43.6亿元，预计2022年3月首期入市，可为市场提供超过6500套租赁住房。

首创繁星十八里店是属于集体土地入市建设租赁住房项目，通过背靠乡政府、国企操盘，首创繁星十八里店将带来40年长租运营时间。

2014-2021，长租行业经历了七年的发展，经营能力不足的企业陆续离场。相信在各项利好政策、强资金监管以及国家队进场后，长租公寓行业未来会更加健康、稳健发展。

核心城市租赁用地占比基本达标，拿地企业以国企为主

今年2月，22城供地“两集中”新政提出，其中明确要求在年度计划中单列租赁住房用地的占比，一般不低于10%。上半年，22个重点城市发布了2021年的供地计划，租赁住房用地占比基本达标。

数据来源：各城市资源规划管理局，观点指数整理

从各城市自然资源和规划局披露的2021年度供地计划数据来看，北京2021年计划推出住宅用地1060公顷，较2020年供地计划增长60公顷。其中，租赁用地占住宅比例由2020年的13%增长至2021年的28.3%，在22个重点城市中占比最大，其次是上海。除济南、成都租赁用地占比6%左右之外，其他重点城市租赁用地占比基本达标。

总体来看，22个城市披露的2021年住宅用地计划总供应19546.05公顷，租赁用地计划总供应2119.53公顷，占比达10.84%。

数据来源：观点指数整理

供地“两集中”政策下，“竞自持、竟配建”成为租赁住房用地竞拍的主旋律，多地新增竞拍配建租赁住房面积规则。“租赁”将成为土拍政策的新趋势。

拿地企业层面上，以上海租赁土地成交情况来看，上海首轮集中供地共成交8宗租赁用地，拿地企业以国资为主，其中松江区两宗地由松江国资委和旭辉瓴寓合作拿地，未来入市的租赁社区或交由旭辉瓴寓运营管理。

长租运营商与政府或资本方合作拿地，或将成为长租运营商进入租赁土地市场的重要途径。

从过往的租赁用地建设项目来看，通常开发周期较长，经过三年的开发建设期，项目才逐渐入市。据观点指数不完全统计，在目前开业的租赁社区项目中，地块多数为2017、2018年成交。中大型租赁社区的入市，一方面可以增加市场供应，满足租赁需求，促进职住平衡。此外，这些租赁社区多数配套商业、娱乐等生活设施设备，让租客享受到住宅社区的居住体验。

需要关注到的是，逐步增长的流动人口带来更多的租赁需求。数据显示，2020年，人口流动保持着大规模、高流动性的趋势。

数据来源：国家统计局 , 观点指数整理

数据显示，流动人口购房意愿较低，选择租赁住房的占比超过2/3。流动人口总量的上涨趋势，给长租市场带来潜在的客源，为长租市场注入活力。

“七人普”数据显示，我国人口增速进一步放缓，但中心城市人口规模持续增长，住房需求持续提升。不同收入的群体对于住房的需求也不同。

数据来源：贝壳研究院，观点指数整理

居民收入的增长影响消费观念的升级，随着经济水平逐年增长，消费者对于租住品质和服务要求更高。客户群体多样化以及消费升级使得租房需求出现分化，同时也为长租企业在产品和服务上提供切入点。用户租房体验的优化成为提升企业竞争力的关键。满足租客需求，提升用户体验成为打造长租口碑的关键因素。