康养运营：需求与缺口

观点指数 随着老年人口比例不断增大，人口老龄化以及由此带来的各种社会问题一直备受关注。

此前发布的第七次人口普查数据显示，当前人口结构呈“老龄化、少子化、不婚化、城市群化”等趋势。尽管当前我国人口抚养比仍在50%以下，即仍处于人口红利的阶段，但随着老年人口抚养比加速增大，社会养老负担愈加沉重。

针对不断增长的养老需求，2021年上半年，包括房企和险资在内的各养老企业活跃在养老市场上。即使社会上的养老机构数量以及养老床位数以可观的速度在增长，养老床位紧缺、养老服务参差不齐、养老机构分布区域不平衡等问题依然严峻。

除此之外，社科院报告预测，全国城镇企业职工基本养老保险基金将于2035年耗尽累计结余。彼时，最早一批80后也还未到退休年龄。未来的养老情况似乎更加不容乐观，老龄化加剧带来的不仅是庞大的养老市场，也是对整个社会的考验。

“七普”数据显露养老需求，机构分布不平衡问题待解

5月中旬，国家统计局发布第七次人口普查数据：截至2020年11月1日，中国人口达14.1亿。

从人口结构上看，受二胎政策影响，0-14岁人口达2.53亿人，较2010年增加1.35%。随着“三孩”政策的施行，出生人口有望继续增多。值得关注的是，主要劳动力适龄人口，即15-59岁人口比2010年下降6.79个百分点，反映出一定的劳动力人口下滑压力。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

而60岁以上人口为2.64亿人，占全国总人口的18.7%；其中，65岁及以上人“七普”数据显露养老需求，机构分布不平衡问题待解数据来源：国家统计局，观点指数整理2021中国房地产行业发展白皮书47口为1.91亿人，占比13.50%。与2019年相比，我国65岁以上人口增加了约1461万人，正加速向深度老龄化社会迈进。劳动力适龄人口的持续减少以及老年人口的加速增加，折射出老年人抚养比的增大，2020年老年人抚养比增加到19.7%，年轻人养老压力可见一斑。

而从各省市的人口数据来看，我国已有11个省市步入深度老龄化。于养老产业而言，由人口老龄化孕育出的“银发经济”是利好信号，养老产品及养老服务目前正处于“供不应求”的状态，市场空间广阔。

根据民政部统计的数据，截至2021年二季度，我国共有提供住宿的养老机构39085个，环比增长1.07%；共可提供床位约495万张，由于本季度没有统计社区养老床位，按社区养老床位不变的情况来计算，养老床位（包括机构养老以及社区养老）较上一季度减少3000个。

数据来源：民政部，观点指数整理

从上述数据可以很直观地感受到养老床位的缺口之大。全国范围内，平均每千名65岁以上老人才拥有25.8个养老机构床位，而大部分的省市居于全国平均数之下，其中不乏老龄化程度较高的省市。大部分的老年人无法得到专业的照护，养老机构更是“一床难求”。

数据来源：国家统计局、民政部，观点指数整理

除此之外，养老床位结构性失衡的问题也十分突出。养老产业的发展往往与当地经济发展、医疗资源配套以及政策支持力度等相适应，故经济发达地区以及养老机构建设示范性省市，往往会有较高的床位普及率。

可以看到，养老床位供给水平在全国平均水平之上的城市，大部分处于京津冀、长三角地区。这些是我国养老机构发展最早、最密集的地区，制度比较健全，机构质量也较高。

观点指数整理发现，安徽省养老床位普及率为全国之最，每千位65岁以上老人拥有40.6个养老床位，4倍余于末位的海南省。

需要关注到的是，海南省养老产业处于起步阶段，主要客户群体为有一定经济能力的活力老人。随着人们经济收入的提高以及养老需求的转变，养老模式逐渐从单一的“养老”衍生成“养老+旅游”的组合。热门的宜居旅游城市如海南、云南等成为了旅居养老项目的理想选址。由于旅居养老在费用上隔绝了很大部分的老年群体，暂时来看，发展规模有一定的局限性。

从数据上看，老龄人口占比高于全国平均水平而床位普及率低于全国的省市，养老床位严重供不应求。

企业聚焦中高端养老市场，高性价比养老机构难寻

在养老市场中，企业倾向于布局中高端养老项目，如共有产权销售模式的恭和家园、会员制模式的泰康之家。优越的住宿条件，配备便捷、完善的医疗服务设施，吸引了大批高净值人群。

总体来看，中高端养老项目能给企业带来巨大的现金流，加快回收投入成本；反之，收费较低的养老机构毛利率会更低。

据观点指数监测，2021年上半年，多个业内具有代表性的养老企业积极扩充其养老业务版图，养老项目的运营模式愈发成熟，有效的盈利机制也正在逐渐形成。

专注于大型CCRC社区的泰康之家在上半年实现一开工、一封顶、一开业，泰康之家·鹏园于3月在深圳开工，泰康之家·桂园一期4月封顶，泰康之家·三亚海棠湾度假村示范区也于上半年开放。目前，泰康之家已开项目共8个，均为中高端养老社区。海棠湾项目是泰康首次尝试打造旅居康养模式，实现“文旅+康养”的整合。同为险资的中国平安以及新华保险亦于5月分别推出一个CCRC项目。

CCRC社区养老项目与传统的养老院、敬老院相比，优点在于住户密度比较小，老年人入住体验较好；其次医疗配套比较完善，大部分的CCRC项目如复星星堡、万科随园等皆有配备家庭医生式的医疗照护服务；另外CCRC选址多为近郊空气较好的地方，方便子女探视且环境宜居。

为使得CCRC社区更有活力并且更贴合中国人的传统养老观念，目前国内有CCRC社区开始尝试将选址定在城区内，并且将幼儿园和养老社区结合在一起，这种方式比较接近居家养老的模式，可以弱化老年人的抵触心理。

CCRC收费模式一般为会员制，住户通过缴纳会员费获取入住资格并于入住之后定期缴纳床位费以及服务费等，开发商可以通过收取会员费回笼部分资金，并且通过月费以及企业聚焦中高端养老市场，高性价比养老机构难寻社区内配套商户出租费用获得稳定的经营现金流；自持的产权亦使得CCRC项目可以获得抵押贷款，保证有足够的资金进行持续运营或扩张。但会员制可能出现非法集资的行为，需要企业规范、避免。

深耕养老产业十余年的九如城，2021年上半年以公建民营的轻资产模式为主，每月都有新项目投入运营。九如城的养老项目大多分布在长三角地区，聚焦二三线城市以及县镇建设城市养老院。据观点指数不完全统计，九如城现持有35个公建民营项目。该模式属轻资产模式，可以让九如城凭借较低的成本获取一批优质项目。

除九如城之外，万科、保利、绿城以及光大汇晨等都持有公建民营项目。对企业来说，公建民营项目不仅可以降低成本，并且可以积累运营经验；对于住户来说，公建民营养老项目有政府的调控以及担保，无论是服务质量还是价格都能够得到有效的保障。

回归到养老业务的本质上，在老年群体当中，仅有极少数可以负担得起中高端养老机构的高昂费用。因此，目前不少开发商从养老地产转型为养老服务，专注养老服务市场。

今年，银城集团旗下物业和养老联合设立“银城怡家”，以“物业+养老”的形式拓展社区居家养老业务。去年疫情期间，大部分养老机构启动封闭式管理，居家养老服务的需求凸显出来，多部门发布公告支持物业企业渗入养老产业中，实现物业资源与养老的衔接，向居家养老的老年群体输送养护服务。

此外，保利和熹会分别于广州和成都试点，向社区居民提供居家养老服务。事实上，在“9073”养老格局之下，养老服务有着更广阔的市场。公办养老机构扩张能力有限，民营养老机构与大部分老年人收入水平不匹配，性价比高的养老机构早满员，很多独居或是失能的老人得不到专业的照护，有必要普及、深化养老服务。

上游供给压力加大，保障制度亟待完善

基本养老保险、年金制度以及个人商业养老保险是我国养老金制度的三大支柱。事实上，对于当代老年人来说，比较普遍的仅有基本养老保险。现有的养老金水平难以承担养老机构的高昂费用。

有机构预测，参保赡养率与缴费赡养率不断攀升，到2050年，平均一份养老金缴费就要用来支付一位离退休者的退休金，全国城镇企业职工基本养老保险基金将于2035年耗尽累计结余，未来养老情况不容乐观。

养老金供给压力的加剧，迫使我们需要寻找更优化的制度保障。日本与美国作为养老产业发展比较超前的发达国家，在制度上的经验或许值得借鉴。

日本早在50年前就步入了老龄化社会，是全球老龄化程度最深的国家，得益于完善的社会保障制度，日本的养老产业十分成熟。在基本的三大支柱制度上，我国与日本类似。除此之外，日本于2000年推出了介护险以减轻医疗机构的负担。

介护险向40岁以上的人群收取，按年龄划分为40-64岁和65岁及以上两类人群。针对65岁及以上人群，介护险根据其身体状况划分了7个等级来提供介护服务，在介护险保障上限内产生的医疗费用个人仅需承担极少部分。除此之外，介护险在家具适老化改造费用方面也可以提供限额内大部分的补贴。介护险的出现极大促进了居家养老服务的发展。

为解决重度失能人员基本生活照料和医疗护理所需费用，我国于2016年开始推行长护险，经过5年的发展，现已有29个试点城市，共有16家险企参与，覆盖参保人数逾1.4亿。目前我国长护险尚未能够为所有的老年人群体提供保障，并且保险责任更偏向于费用赔付，护理服务供给仍不全面。对我国规模如此庞大的居家养老群体而言，仅有长护险仍未足够。

数据来源：各省市人民政府，观点指数整理

与日本不同，美国养老保障体系的特色在于其市场化程度高。因其独立自主的家庭观念,美国主流的养老模式是机构养老。美国养老机构的主要投资者是REITs，以REITs模式运营的养老机构有四类参与者：开发商、REITs、运营商以及投资者。REITs缓解了开发商建设养老机构的成本压力，使得养老机构可以往大规模发展。

结合日本和美国在养老制度以及养老机构建设方面的经验，国内可以根据国情，从保障制度以及金融产品的发展等方面来助力养老产业的发展，实现对老年人更全面的保障。

目前养老地产的痛点在于投入成本过高、产业链条不完整以及传统养老观念难以改变。养老地产应该要回归到老年人真实的需求上来，摒弃传统的房地产思维，回归服务来推进行业发展。

无论是企业的盈利问题，抑或是老年人的养老需求问题，出路都在前方，相信时间会沉淀出一个成熟的养老市场。