赵龙节与观点面对面:首开的“城”

观点地产网

2021-07-31 02:30

  • “看的远,世界会更大。”

    编者按:一个博鳌,一个行业。

    走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

    来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

    作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

    值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

    观点地产网 7月上旬的某个早上,是一个大晴天,北京的阳光还没有太烫人的温度,也不似南方那般有些许粘腻的不适,照在身上暖暖的,很舒服。

    “一部首开史,半座北京城”,在北京这座城市,首开是一家极难被忽视的企业。北京与生俱来的大气,影响着在这里生活的市民,比如赵龙节,同样影响着在这里扎根的企业,比如首开。

    首开股份新上任的总经理赵龙节与我们初次见面,却没有距离感,打招呼、交换名片、笑着闲聊。

    这一点在接下来的采访中不断得到印证。“这些年在外地交到了很多朋友,没有一个敌人。”

    祖籍山东,生长在北京的赵龙节是个土生土长的北京人,毕业后就选择了首开这个北京市属国企,直到现在。

    “我算是把青春献给了这个企业。”

    没有架子、礼貌大方、不计较、善于换位思考的赵龙节总能和大家打成一片,而首开也是业内公认好的合作对象。

    “做生意,首先是做人,做人要有胸怀。”赵龙节提及,首开很多合作方,有的甚至合作了几十个项目,从没红过脸,一些矛盾也都妥善地处理了。

    从做人到做事,“包容礼让”这个词也浸润到了首开的企业文化中。所谓“礼让”并不是无原则的退让、忍让、示弱,而是一种大智慧。

    “做生意,一定不要赚最后一个铜板,多让一步,可能得到的是别人给你10倍的回报。”

    责任和使命

    我们先恭喜了首开,在北京第一批集中供地中取得了丰硕的战果。

    北京首批集中供地中,首开及参与的联合体共拿下位于房山、大兴、丰台、密云五宗地块,成为最大的赢家之一。

    赵龙节告诉我们,这次北京供地的方式,对企业是友好的,因为所有的东西都算得很清楚,且企业没有太多自持压力。

    他用“三赢”来形容:“竞持有份额也是开天辟地的做法,体现出北京市政府的智慧。政府在短期有贴补,老百姓有实惠,企业又没有什么太多的损失。”

    自2015年以来,深耕北京的首开股份多年来连续保持北京市场占有率第一,被称为“京城地产一哥”。

    “有人评价,首开是北京地产市场的压舱石,提供大家住得好、住得起的房子,是首开在房地产,尤其是北京市场的一种责任和使命。”

    作为一家北京市属国企,首开更多从大局考量,而不是个体利益。采访过程中,赵龙节更多提到的是“责任和使命”。

    首开集团的成立,可以追溯到上世纪80年代初。七十年代末,在北京王府井南口搭建的一个临时工棚里,“北京市建委统建办公室”挂牌成立,随后1980年9月28日,北京市政府决定在统建办的基础上,组建中国第一家房地产开发公司——北京城市建设开发总公司,这便是首开集团的前身。

    可以说,成立至今40年岁月,首开一直肩负着历史使命、以及老百姓的期望。

    “首开集团也参与了一些主城区的城市更新项目。”为什么会找国企?就是因为国企要有责任和担当。

    赵龙节说,在算不出盈利模式或者说刚开始难以盈利的时候,国企一定要冲在最前方,这无关利益。

    “如果以纯粹的商业行为去做,是做不到‘一部首开史,半座北京城’的。”

    在首开股份的官网页面上,“责任、地产”被放在了最显眼的位置。作为国企,首开无法以绝对的经济利益为导向,这种“让”,是作为国企的责任和使命。

    和赵龙节聊天很有意思,他从不说一些晦涩难懂的大道理,而是喜欢分享自己经历过的一些趣事。

    他大学毕业后,遇到过两件事情,至今记得清楚。

    他有一个朋友在台湾的地产公司工作,说在台湾做了一个2万多平米很大的项目。即便那时候赵龙节刚参加工作不久,也知道内地开发项目都是少则几十万平米的规模。

    “他第二句话给我印象更深,他说台湾挣的钱都是算地下车位,他们的车位很贵,一个要100多万。”他开始很不解,不过这也让赵龙节开始思考,其中是不是有规律?是不是未来的趋势?台湾地产的今天是不是大陆地产的明天?

    爱思考是所有做投资的人共性之一。赵龙节喜欢读书,拿的是经济学博士学位,也称自己有幸读了不少书,聆听了很多大师对历史的分析和对未来的预判。

    在此基础上,他也得出自己对未来的预判。

    “经济发展到一定程度后具有同质性,中国核心城市的资源也会稀缺,城市更新是不是一种归宿?”

    未来的样子

    “城市更新”正是近几年首开股份在着力推进的一项业务。

    2015年,首开集团率先提出“城市复兴官”的发展思路,并开始以首开股份为主体,开展“城市更新”业务的探索。

    目前,首开股份已形成“对外投资+自持运营”两条“城市更新”业务主线,业务范围涉及旧有物业项目升级改造、社区型养老业务等。

    “做城市更新的企业,首先要有一种情怀,也就是有责任感,一开始把它当成纯粹的商业行为,很难做得好、做得精。”

    从小在北京长大的赵龙节,对文化传承有着责任感。他认为,北京的院落是最具有中国文化遗传的。

    “留一些历史遗产给子孙,是首开的历史使命。”

    又或许说,首开是在和空间交朋友:“房地产就是在打造空间,而空间是永恒的,一切的组织和人都离不开空间。可能两年后这个办公室就不是这个布局了,但它是存在的。”

    在赵龙节看来,所谓的智者,就是赋予空间新的历史使命,将它的使用价值、经济价值体现出来。

    “城市更新这个概念既小又大,收购项目重新包装是狭义的城市更新,这种好算账,但带来对城市功能的改善是很小的。”

    首开股份是一家讲究未来长久发展的企业,“一个有责任的企业,就要考虑一定规模、一定片区,另外符合未来趋势,不是短期的利益。”

    “总书记讲两个一百年奋斗目标,做企业起码得琢磨未来10年的事,要不然眼前的困难是过不去的。”

    令他印象深刻的第二件事发生在20多年前的一次出国考察,那时候去德勤会计师事务所,接待他的是一个俄罗斯人。

    也是那时候,赵龙节就知道,欧洲已经没有房地产综合开发公司了,他们的城市已经很成熟,已经进入城市更新的层面。

    “房地产综合性开发的服务商消失了,进行了专业化分工,变成了专业性服务商。”

    所以,如果一线城市离地产开发越来越远,三四线城市核心区也基本被开发,未来在哪里?

    这成了赵龙节一直在思考的问题,首开也很清楚,行业发展的未来方向就在于城市更新,因此早早开始布局。

    他坦言,出于看重持有型资产的潜力,与同等规模企业相比,首开布局了更多的持有型资产,这些年的投入也比较大,导致负债率较高。

    但这并不意味着不安全:“原来没有三条红线一说,我们会自身判断足够安全的边界做一些事情。”

    但随着三道红线等政策的推出,首开也不得不做出调整,使自己尽快实现三条红线的逐项达标。

    “首开历史上就持有大量优质资产,我们觉得这些资产是有长远价值的,也在提升这些产品的价值。”

    首开股份办公地点位于北京金融街的招商国际金融中心,其中部分物业便是首开股份持有。像这种寸土寸金的物业首开股份还有很多。

    看得长远,才能抢占先机,赵龙节也是一个喜欢掌握主动权的人。

    “原来是包办婚姻,现在都自由恋爱。”他认为,包办婚姻是陈旧的、代表着衰败。相比起包办婚姻,“自由恋爱就是1+1>2的方式,带来的机会也更大。”首开对于持有资产的选择也是如此:“主动持有,不被动持有。”

    那么,对于资产的衡量标准是怎样的?对于首开来说,会主动持有聚焦在核心城市,即一线、1.5线、强二线的一些优质资产,绝不为了销售额,盲目被动地去做一些资产的自持。

    着眼未来,首开股份已经开始培育人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态。

    不赚最后一个铜板

    这位上任不久的总经理,能给人带来一种安全感,这种安全感来自于谋定而行的工作作风。

    “急是没有用的,有的时候欲速则不达,着急反而会让你失败得更快。”他觉得,一些事情往往需要做得慢,也就是需要静下来思考未来,带着团队多沟通、多思考、看得更长远。

    虽然在国企任职,但赵龙节并不喜欢上传下达的工作方式,首开也不是刻板守旧的企业。

    在执行力之外,赵龙节更希望给大家一些思考的空间。

    “讲攻坚克难提的更多是目标,但我们允许在合理合法合规范畴之内,给团队一些达到目的的灵活空间。”

    在他看来,首开是大家的首开,不管做什么,都需要共同找准一个方向,一起坚持下去。所有人对方向一定要有一个清晰的认知,“不能混沌”。

    “要持有怎样的资产?这个阶段的业务是要利润还是规模?”

    可以说,他熟悉首开每一个同事,更偶尔一起聊一聊:“人力资源、战略、法务……首开内部我基本上都管过,也因为管过人力,所以对大家都比较熟悉。”

    今年5月,赵龙节被推至台前,成为首开股份的新一任总经理,与他共同被擢升的,还有王枥新、李捷、周兵、张绍辉、高士尧五位。

    这是首开应对下一步组织机构调整做出的准备,“大的逻辑就是更加扁平化、专业化。”

    赵龙节是一个很乐观的人,尽管他一上任就面临着“三道红线”、银行房贷“两条上限”以及土地供应“双集中”等政策。

    他将此当做一种认可:“总有人要去担当这些事情,选择了我,也是一种使命,也是一种认可。”

    他也愈发忙碌,休息的时间对他而言已是奢侈。在第二天,他即将要参加四川绵阳喜来登酒店的开业。过去的十年中,他的飞行里程超过了99.99%的人,他笑着拿出手机和我们分享繁密的航线旅程。

    那是他的,也是首开的一部分。

    至2020年,首开已进入北京、天津、河北、辽宁、山西、山东、上海、江苏、浙江、湖北、广东、福建、海南、四川、贵州等地区近30个重要城市,并自2018年以来合约销售连续三年站上千亿。

    2021上半年,首开股份已实现合约销售金额662.63亿元,同比增长49.48%。在内部的计划中,首开股份自己定下的目标是力争1200亿元。赵龙节对此也有信心:“从首开历年来上半年的指标看,一般是上半年完成30%-40%,今年销售、回款都超过了50%,回款也达到预期。”

    他曾经掌管首开南方区域,经济活跃的南方可以说是地产圈最能听见“炮火”的地方,“疫情开始的时候,我还是管首开南方的副总经理,首开南方管的地方比较大,涉及到20多个城市。”

    在此期间,赵龙节对不少企业有了更多的认知,也结识了不少好朋友。

    地产圈里,首开是房企最乐于合作的企业之一。2010年-2021年5月,首开共获取新增项目175个,其中合作项目约130个,合作对象超过30多家,与包括龙湖、保利、万科、中海、华润、平安、金茂等都建立了良好的合作关系。

    在他看来,善于合作不是天生的,更多需要礼让。

    “亏一点、退一点是为了产生合力。一个人干不成什么事,一个公司能干的事也有限,大家合起来能变成一个航母编队,那是了不得的。”

    “要有好的合作伙伴,要知道别人关心的是什么,需要在什么地方让一点。”有时候,失去反而是一种得到。他说,做生意,一定不能赚尽最后一个铜板,有时候多让一步,可能得到的是10倍的回报。

    看的远一点,往往是更大的世界。办公室的墙上依次挂着北京市地图、中国地图和世界地图。赵龙节指了指地图说:“好比在北京,你要看到全国,在中国,你要看到世界。”

    以下为观点地产新媒体对首开股份总经理赵龙节先生的采访实录:

    观点地产新媒体:您如何看现在及未来行业的形势?    

    赵龙节:中央对房地产有一个定性,我们经历了房地产快速发展期,十几年走了别人几十年的路。作为中央政府来讲,采取的就是稳定经济、房住不炒的逻辑,这也是符合中国国情的。

    同时,中国资本市场管理得比较好,使我们的资产价格至少是一个稳中有升的态势,这也符合中央对于房地产调控的基本原则,并不是希望资产大幅贬值,是一个稳中有升的格局。

    国内今年采取集中供地的方式,又赶上三条红线,中央再次提出房住不炒,各种政策叠加,我们看到上半年的土地市场还比较火爆,总的来说政府是想尽一切办法使土地平稳,企业想尽一切办法多获取土地。

    第一次集中供地,还不足以判断今年整体的走势,因为第一次的供应量是比较大的,今年至少还有两次集中供地。

    所以如果从中期去判断,我觉得近一年、两年中央政府会采取一些措施,调整好土地的供给。我们也看到,通过第一次集中供地,在主要城市土地价格的平稳方面,政府也达到了目的,像北京、上海这些城市的供地方式都得到了中央的肯定。

    面对这个市场,我们觉得不光是利空,这种有秩序的发展,比不可预期的一些暴涨暴跌要好得多。这个行业,如果回归到一个正常的利润率,可能也是一些良心房企、想长久发展把企业做成百年老店的房企所期待的。

    观点地产新媒体:目前销售600多亿了,全年的目标没有问题?

    赵龙节:我们今年报的计划是1100亿,力争1200亿。从首开历年来上半年的指标看,一般是前半年完成百分之三四十,今年从销售、回款来看,全超过了50%。

    回款也很不错,达到预期。我们今年上半年拿了十个项目,预期是有些项目在五六月份拿,也计划年底全部开盘。

    我们排这个计划,最早的时候是没包括这些新增项目的,所以今年达成预期目标应该不是大问题。

    当然,谁都不能100%准确预测市场的变化,但是我们会给市场一个平稳的预期。

    观点地产新媒体:首开也做了很多城市更新项目,能不能分享一下?

    赵龙节:城市更新是每一个国家、每一个城市都面临的问题,开发到了一定阶段时,都会存在城市更新,尤其是从一线城市开始。

    人们老说房地产到底是一个什么样的行业,我认为,房地产或者说资产,就是一个空间,我们现在是在开发空间。

    对于企业的考量最重要的是,在不同的历史阶段赋予这种空间什么使命,这些现在经营持有资产的企业,怎么去顺应历史,再调整使用功能。

    首开现在也是力图打通从资本渠道到实际的资产运营,对空间进行调整。我们跟市场化的机构合作去拿一些项目,以资本共融的方式,然后成立一个合作体,共同来运营。

    我们也有自己独立的商业地产公司运营自己的资产,以后会把这两个环节更好的打通。

    首开这些年对持有型资产投入是比较大的,跟同等规模企业相比,我们布局更多,还是看重这些资产未来的潜力。

    一线城市越开发越远,在一些三四线城市核心区也基本上被开发完了,未来怎么办?我们做投资、做经营的企业要思考,过去、现在和未来都要思考,思考的不仅是员工,还要为客户、股东进行考虑。

    首开也在提早做这些布局,历史上首开就是一个资产比较多元化、持股方式比较多元化的公司,像酒店、旅游这些方面,现在首开还在布局养老、长租公寓,我们持有的资产都不少。

    观点地产新媒体:首开这次团队也进行了调整?

    赵龙节:首开员工、团队、高管都极为稳定,这次也是新提了5位高管,加上我在内一共是6个人。这种调整也是为应对首开股份业务的多元化,为应对下一步大的组织机构调整做准备。

    大的逻辑就是更加扁平化、专业化,我们的方案已经通过董事会相关的决策,未来也会很快实施。

    首开不是一个纯开发模式的企业,我们会在未来增量的场景上,进行适当的布局。

    未来实现组织的扁平化、实现战术更精准,是首开股份追求的目标。调整之后,把我们的人力、物力、财力通过决策程序的缩短,投放得更精准一些,不是减员。

    观点地产新媒体:您是毕业就来首开了吗?

    赵龙节:对,我算是把青春献给了这个企业,包括这次我们提的高管也都是在首开相对年头比较长的。

    这个企业有好的基因,过去这么多年积累了不少人才。我们企业的文化比较宽容、比较讲做事,比较讲人与人互相帮一把。股份公司是按照市场化的方式发展的企业,有一个比较宽松的文化环境。

    一个组织给员工向上发展的方式有好多种,一种是上传下达,说往东就往东,说往西你就往西,执行力肯定需要。但是不是要给大家一点思考的空间?那是我们更需要的。

    观点地产新媒体:接下来的架构调整是要给区域放权吗?

    赵龙节:我们原来授权就比较大,但是首开的投资权是没有下放的,我们始终要抓住重要的投资权、人事权、重大事项的决策权,还有内部不同业态的发展方向。总部要把方向指出来,但是怎么走,需要大家一起行动。

    有些我们认为对的东西,让大家变成能很清晰理解的方向、道路,尽量不让大家混沌。很多企业发展的时候,持有资产不知道持有什么样的,经营业务在这个阶段要什么?是要利润还是要规模,有时候不是很清晰。

    刚才提到了城市更新,实际上城市更新概念既小又大,我们做的所有收购项目都是城市更新,把一个楼重新包装一下就是城市更新,这是狭义的。狭义的好算账,带来的是城市功能改善、老百姓生活改善。

    一个有责任的企业就要考虑一定规模、一定片区,另外符合未来,不是短期目标的改变。如果追逐短期目标,企业就做不大。所以我觉得首开股份是一家讲究未来长久发展的企业,至少我判断房地产空间是永恒的。

    观点地产新媒体:国企都会在资金这些方面有优势?

    赵龙节:这里面有很大的误解。民营企业的融资成本可能会高一点,但有的民企融资成本也很低。

    这个市场当然有一些在乎你的背景,但更多的还是企业的能力。我们国企好像成本很低,但是我们要面临很多的问题,比如说有些必须履行的国企程序可能延长项目周期、激励机制有待进一步提升。

    观点地产新媒体:国有企业也在慢慢市场化。

    赵龙节:最近从中央到北京的国资系统都在推进国有企业改革三年行动方案,说白了就是更市场,股权更多元,我们也在谋划这件事,希望更多元、人才更市场、激励更市场。

    作为上市的股份公司,机制总的来讲还是比较市场化的,实际上现在金融机构对于上市公司的认知,我觉得更多的可能不是看是不是国有,还是看治理方向是不是清晰,客户是不是认可,团队是不是高效、可持续。

    现在中国的房地产政策下,除了极特殊的一些保障房项目需要不以盈利为目的,剩下对所有企业考验的是资信、资质,哪个招标文件的要求也没写只要国企背景的,都说要一级开发资质,规模多少,在一线城市开发规模有多少。上海就是典型的例子,国企可能需要更多的机制体制的突破。

    但是有一点,企业走到今天,未来是不是能走得远、走得好,还看企业的发展思路和战略是不是清晰。

    我崇尚一个观点,有一个做得很优秀的中国民营企业家讲过一句话,他说我们的企业是按照自己的战略目标走的,没有想过弯道超车,我们天生要做一个本份的人。有人问他是怎么把别人打败的呢?他说不是我把他打败的,他是自己犯错了,在自己发展过程中有了毛病。

    我们做每件事情都是一样的,把方向坚持好,然后再坚持做事情。所以我觉得企业的发展跟企业的性质没什么关系,需要团队的领导者有一个共知的东西,光你一个人知道是没用的,比如说我是总经理,我们还有董秘、董办主任,光我们三个人知道没用。

    如果这个方向是对的,我们都认知了,还要让更多人认识到,还得给大家空间。大家都认识到了,必备的工具不给也不行。

    观点地产新媒体:首开的负债率也比较高,要如何解决?

    赵龙节:首开在布局未来,我们知道行业发展的未来方向在一些大城市,早早进入城市更新的阶段,我们作为开发企业,要对空间做创新。原来没有三条红线一说,会用我们认为足够安全的边界做一些事情。

    后来有了三条红线,虽然首开在银行的信用度是很好的,包括现在都是,但是市场有时候会说一些东西,不是权威机构说的,股民的担心或者一些忧虑,都很正常。

    在行业发展的阶段,我们也有一个心存敬畏的态度。原来可能是在没有三条红线等更严的管理制度的时候,我们按照自己的逻辑去发展,在有了三条红线之后,我们就要更多地结合着去发展。

    我们预计第一个绿线的是现金短债比,现金是最重要的,经过努力实现三条红线的陆续达标,首开有这个能力。

    观点地产新媒体:首开也在着手降负债了?

    赵龙节:那是肯定的,而且也有空间。首开历史上就持有大量的优质资产,对资产的处置可能就会使我们的指标向好,但是我们还是从长远看,把提高经营效益作为降负债的核心。

    对优质资产,我们更多地觉得这些是有长远价值的,也在提升这些产品的价值。

    我们现在还是要保持发展,还是要看对未来的判断。要结合首开未来的发展,希望对手里的资产再做提质增效。因为现在很多企业回过头来在持有一些资产,即便有三道红线,但是我们依然不是以短期的目标为目的。

    可能持有一些资产,短期报表会有影响,但是我们觉得一些核心城市的优质资产,未来可以有相对持续稳定的回报。

    首开在目前的发展阶段,会积极地寻找一些未来有重要价值的资产来持有或者阶段性持有。现在我们在持有资产的时候,往往会有退出目标,我们跟一些基金机构合作持有。

    当然,这会使首开的负债率受到一些影响,我们会顺应监管机构的要求来调整。

    观点地产新媒体:首开看得很长。

    赵龙节:地产是一个长周期的事情,我们自己的项目,十多年的很多,几百万平米的项目要干十几年,需要在当下谋篇布局。

    总书记讲过两个一百年奋斗目标,我们做企业起码得琢磨未来10年的事,要不然眼前的困难是过不去的,也没办法过去。

    每个企业还是要靠自己,要走出自己的特色。当然首先是自己的团队,从各方面给团队空间,经营团队怎么把未来方向、目标定好,怎么看得更久远一点,而不是老让人看着手忙脚乱、瞎折腾。

    观点地产新媒体:您到了一个新的位置上,有什么样的感受?

    赵龙节:我的工作已经调整过不少次,组织给我调整的时候,往往都没有什么过渡期,我也习惯了。

    另外也是一种使命感,总有人要去担当这些事情,既然选择了我在这个时候担当,也是一种使命,也是一种认可。我也对首开股份的未来充满信心。

    撰文:陈玲    

    审校:劳蓉蓉



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