世说 | 杭州土拍规则发展史

观点地产网

2021-07-31 01:30

  • 首次在十区推出“竞品质”试点地块,采取线下“竞品质”、线上“竞地价”的操作方式。

    观点地产网 近期,政府对于楼市调控的力度有增无减,对房产的供需均出台了若干措施。而在地产开发商一端,为“稳地价、稳房价、稳预期”,继集中供地制度实行后,对于土地出让制度又有进一步的细节补充。

    7月30日凌晨,杭州公布2021年第二批住宅用地集中出让公告,共31宗,总出让建筑面积466.02万平方米,总起拍价633.78亿元,计划于9月7日-8日出让。

    一并公布的还有传闻已久的出让规则调整,包括取消自持、取消勾地政策、下调封顶溢价率等。

    其中,开展“竞品质”试点备受关注。所谓“竞品质”,具体操作流程即在出让过程中,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。在“竞品质”阶段,建设品质模块得分最高的建设品质标准表,将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

    此外,试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。这对于开发商来说,约束范围扩大到了拿地以后的规划和建设。

    但土拍规则并不是从一早便有如此严厉的约束,经历了从鼓励拿地、调动城市活力,到持续降温的数年调整。

    “招拍挂”模式起点

    改革开放前,土地“无偿划拨,无偿使用,无使用期限,不得流动”。城市土地无法发挥价值,乡镇土地闲置,为了让土地为城市发展带来红利,土地开始实行有偿出让。

    深圳通过学习香港的土拍制度在1987年就曾试行协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让土地。尽管深圳是“先行者”,但杭州却是全国推广招拍挂的关键节点。

    杭州1997年就在全国最早实行了土地储备制度,并从1999年最早实行经营性土地公开招拍挂后,共出让了441宗经营性土地,出让面积超过1600万平方米。

    1999年的一天,杭州的一号地块位于下城区体育场路原杭州丝织总厂,以3700万元起拍。在经10轮叫价后,被时任杭州市市政房产综合开发公司经理一职的鲁强以4100万元夺得该地块使用权。由此,杭州第一次以拍卖的方式成功完成土地出让。两年后,云裳公寓在此拔地而起。

    据统计,1999年杭州市共出让住宅用地2061亩,其中进行公开招标、拍卖出让的485.7亩;招标、拍卖的土地价格,比基准地价高出8.44亿元,平均单价比基准地价高2606元。杭州的社会经济发展、城市基础设施建设、环境治理、城市品位提升等工作也因此稳步发展。

    杭州的这次土拍,也是全国推广“招拍挂”模式的起点。

    在1999年全国土地集约利用市长研讨班上,杭州的探索成果和经验,引起了强烈反响。1999年6月,当时的国土资源部以内部通报的形式,向全国推广杭州土地储备的经验。彼时,上海、天津等城市依然实行土地“协议出让”政策时,而杭州已陆续多次举行土地拍卖活动,均取得成效。

    1999年10月18日,按照“当场揭标、当场开标、当场评标、当场中标”的模式,举行了吴山地区四宜路地块的招标出让,每平方米地价达10515元,这在当时几乎是“天价”,创全市国有土地使用权出让价新高。

    与此同时,杭州出台一则通知,今后除政策性拆迁安置等以外的房产开发的土地,一律实行土地招标或拍卖。从此,杭州的土地交易体制,告别 “划拨”和“招拍挂”双轨制制度,实行“招拍挂”。

    “10%保障房”配建新规

    2007年以后,杭州地块出让数量以指数级增长。2011年2月28日,杭州市政府出台 《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》。“新国八条”实行一个月之后,杭州的实施细则尘埃落定。

    2011年在“新国八条”实施细则中对土地出让的限制包括,商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。部分地块推出“10%保障房”配建新规。土地出让规则补充配建新规。

    2010年,雅戈尔竞得杭州申花地块,彼时其楼面地价分别达到17751元/平米和18114元/平米,创申花板块新高。2013年6月20日,雅戈尔宣布退地,损失了已缴付土地款中作为履行合同定金的4.84亿元,创下了杭州土拍最高违约金纪录。

    而后的数年,杭州土地出让金亦居高不下。2017年,杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年再创新高,达到2501亿元,在全国各城市中领跑。至2020年,杭州以2574亿元的土地出让金位列全国第二。

    调控措施抑制房市泡沫,试图回调虚假的供需关系,房企按调控措施配建且高价收地,在夹缝中求生。

    “竞自持”到“竞品质”

    2017年4月杭州开始推出“限地价,竞自持”的土地竞拍规则。即挂牌出让土地设定土地上限价格:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

    对于这一规则,浙报传媒地产研究院院长丁建刚于专栏稿件中表示,自持部分对房企来说几乎是无解的。由于绝大多数房企都缺乏物业运营经验,只能想尽办法运用以租代售的方式处理,甚至暂时把这一块资产搁置。

    其次,大量的自持面积只能用于租赁,不能成为商品房供应,并不能真正缓解购房需求。

    据统计,该规则实施一年多期间,杭州市区共有92宗地块出现了竞拍自持比例的情况,合计自持面积达191万平方米,但绝大多数地块均未上市。

    2019年,杭州再次升级土拍规则。当年2月,杭州挂出了九宗土地,明确了最高土地单价,同时规定了开发商品房的均价和最高单价,在达到最高土地限价后,还采用“封顶+竞自持比例”的方式继续竞拍。

    2021年2月,网传22城住宅供地“两集中”新政得到官方证实。所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

    这一新规,“打乱”了各大房企的拿地节奏,但也为房企整合上下游资源、优化内部资源配置提供了一次重要的契机。

    杭州亦在集中供地名单之内,并于5月初完成首批集中供地的出让,57宗地总成交1178.53亿、最高自持40%。之后,第二批集中供地何时出让,竞拍规则是否调整一直备受关注。

    最终,姗姗来迟的第二批集中供地,竞拍竞价规则进行了适当调整。其中之一为达到上限价格后,由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”

    同时,首次在十区推出“竞品质”试点地块,采取线下“竞品质”、线上“竞地价”的操作方式。房企在取得《竞买报名资格确认书》后,方可提交竞买申请进入竞地价程序。根据挂牌公告,“竞品质”地块需现房且经过验收之后,方可进行销售。

    “竞品质”新规,对房企的约束跨度从价格、配建拓宽到了房屋质量,并以拿地资格作为前期规划方案未兑现的代价,如果对于房企来说有较大的房地价差,有一定的利润空间,那么地价限制的同时亦稳定了房价、保证了产品质量。

    杭州的发展离不开房地产市场的发展,而房地产快速发展,更需要市场机制的健全,以及一系列符合实际的市场经济调控手段。严厉紧密的调控措施在指向一个更规范的土地市场。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:郭雅倩    

    审校:劳蓉蓉



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