“上限+自持”新常态 杭州新年第七场土拍揽金85.6亿

观点地产网

2021-01-17 21:02

  • 四宗涉宅地块和前两次主城区土拍一样,全部以“上限价+竞商品房屋自持比例”成交。

    观点地产网 说起2021年杭州楼市的开局,或许可用一个“火”字来形容。

    距离新年钟声敲响不过短短半个月,杭州已马不停蹄地进行七场土拍,其中最受关注的主城区也迎来了第三波放量。

    1月15日,杭州公开出让主城区6宗地块,包含4宗涉宅地及2宗商地,涉及总出让面积271.54亩,总建筑面积43.23万平方米。

    最终,上述地块均完成出让,揽金共计85.6亿元。

    值得注意的是,此次土拍中四宗涉宅地块和前两次主城区土拍一样,全部以“上限价+竞商品房屋自持比例”成交。

    杭城“新常态”

    绿城是此次拍地最大赢家,联合杭州地铁集团拿下2宗纯宅地。分别是:以上限价格30.16亿元竞得杭政储出[2020]75号地块,竞配自持面积比例4%;以上限价格10.64亿元竞得杭政储出[2020]78号地块,竞配自持面积比例2%。

    此外,保利以上限价格26.15亿元竞得杭政储出[2020]76号地块,楼面价22040元/平方米,溢价率29.78%,竞配自持面积比例5%。

    德信则以上限价格14.82亿元竞得杭政储出[2020]77号地块,楼面价13561元/平方米,溢价率29.77%,竞配自持面积比例28%。

    数据来源:观点指数整理

    从今年杭州土拍的结果来看,“上限价+自持”似乎已有了向常态化发展的趋势。

    据观点地产新媒体不完全统计,新年至今,除1月6日萧山区土拍中,华景川竞得的萧政储出(2021)2号地块、兴耀竞得的萧政储出(2021)4号地块,由于位置较偏、配建较多未达上限价之外,其余纯住宅地块竞价全部触及上限,进入到自持阶段。

    甚至有些地块尚未正式开拍,价格便已封顶。

    例如本次土拍中位于丁桥板块的杭政储出[2020]77号和78号地块,在正式开拍前报价便已双双触及上限价,转入竞配自持。

    此外,本该于1月18日竞拍的萧政储出(2021)9号地块,早在1月11日便已一手封顶。

    由于早早触及上限价,这次土拍结束得也比过往快了不少,整场耗时仅1个小时5分钟,其中杭政储出[2020]77号地块用时最长,但也只花了35分钟。

    对此,有市场人士表示,杭州土拍太过激烈,短短半个月时间里,竞配自持面积几乎快要赶上2020年度杭州土拍的一半。

    有人戏言:“一旦犹豫片刻,怕是连点鼠标的机会都没有了。”

    上述人士进一步指出,在严格的双限政策下,房企间的比拼已经从侧重市场基本面,转而更偏重在测算上比拼功底。此外,还要比拼授权的下限。

    竞争的空间

    的确,随着“上限+自持”不断常态化,房企间的竞争愈发激烈,拿地后的获利空间也不断受到挤压。

    1月15日土拍中,绿城&地铁集团联手以上限价格10.64亿元竞得江干区丁桥单元JG0409-11地块,楼面价23389元/平方米,溢价率29.93%,竞配自持面积比例2%。

    据了解,丁桥单元JG0409-11地块出让面积22738平方米,容积率2,建筑面积45476平方米,起价8.19亿元,起始楼面价18001元/平方米。

    根据出让公告显示,宗地所建商品住房毛坯销售均价不高于28000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于30800元/平方米。如实施装修销售,装修价格不高于3500元/平方米。

    市场人士认为,该地块为纯宅地,精装修售价与拿地价仅差8112元/平方米,再加上2%自持,企业几乎很难有盈利空间。

    值得注意的是,今年以来,相同的情况似乎并不少。

    1月5日,万科以上限楼面价28674元/平方米竞得拱墅区运河新城单元C-R21-02地块,竞配自持面积比例3%。该地块精装修均价为38000元/平方米,地价差为9326元/平方米。

    1月11日萧山拍地中,德信以上限楼面价竞得萧政储出(2021)6号地块,楼面价7766元/平方米,竞配自持面积比例13%,地价差为8834元/平方米;而萧政储出(2021)7号地块则被万泰控股以上限楼面价9036元/平方米竞得,竞配自持面积比例5%,地价差为7964元/平方米。

    上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示:“从粗略计算来看,这几宗地确实没有留给房企太大的盈利空间了,未来肯定要严格控制各项成本。显然对于这些地块,房企是有其他考虑。”

    也有分析认为,一些房企已经开始调整在杭的投资标准,不再关注利润率考核,而是开始侧重项目的现金流贡献及高周转(前置勾地,缩短报批速度)。这一投资思路的转变、投资卡位的调整也在很大程度上提高了出价能力,加剧了竞争的激烈程度。

    除了不断升温的土拍市场,杭州楼市的热度还表现在新房市场上。或许也是因为销售端的抢眼表现,才吸引众多房企躬身入局。

    据悉,截至1月12日,杭州开年以来共计25盘领出预售证,3514套房源入市。

    值得注意的是,大多数板块项目的中签率正持续走低。

    以九龙仓华发·天荟为例,2019年首开时中签率为91%,而在去年11月加推时中签率已骤降至14%。仅仅过去不到三个月,再度加推113套房源,报名人数1344组,摇中概率只有8.41%。

    此外,香港置地的上河公元也刚刚结束登记,登记量达到了1450组,中签率为9.03%;而由滨江集团打造的御滨府,最后一次登记中签率为惊人的2.56%。

    撰文:张钇璟    

    审校:徐耀辉



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