年会演讲 | 唐安琪：中海商业的边界与价值判断

唐安琪（中海商业发展有限公司副总经理）：各位同行朋友大家下午好。很辛苦听了一天会，所以就没打算站主席台上。走出来和大家互动更多一点，另外桌子也没搬完，没关系，这是一个挺好的场景。刚才全场聚焦的话题比较多是在生活方式、集中商业更多。

今天我带来的主要课题，开门见山，是和写字楼相关。写字楼在大家的概念当中，相对来说更纯粹，甚至有人会认为更简单，但实际上，他也可以做得很精彩，这是我想今天和大家分享的。这里前面有很多的融入，包括艺术、文化和商业、科技，希望书写整个行业更多的表达和表述。

我简单介绍一下，我来自中海商业，中海商业是中海地产当中负责持有业态板块的专业公司，目前整体的规模是1000万方，包括有写字楼、购物中心、集中商业、酒店、文化场馆、长租公寓等。

今天主要讲写字楼，我把写字楼稍微介绍一下。写字楼的占比是占到整个中海商业接近70%的体量，我们现在在手的规模超过8百万平米，加起来有70座写字楼在建和在运营。

在运营的现在有287万方，为什么给大家介绍这样一个体量呢？也是想告诉大家，为什么我要讲办公，因为我们大的体量规模布局26个城市，算下来其实它的样本量足够有一些代表性，有一些特征也许也代表了这个行业发展的特征和趋势。

这次前面论坛说了疫情给行业带来了影响，关于写字楼的影响，我相信上午包括下午的前半段大家都听到，谈到写字楼就谈空置率，不管是对深圳说未来40%多的空置率还是上海现在也破了20%的空置率。

但是除了空置率之外，唱衰行业的声音也包括甚至提到比较多的一些讨论，就是线上办公是不是可以替代线下办公，我们有很多同事朋友，觉得居家办公也还可以，效率也还行，没有太大的影响，这个讨论其实也引发了行业里很多的思考和探索。

借着这样的背景，我们结合今年的情况，讨论包括我们写字楼里的客群，到底他们是什么样的一群人，他们的需求在哪里？需求就是我们发展的原动力，也是我们创新的原动力。我们都知道，写字楼里办公的，我们服务的人群是一群高知高智和高职的人，他们的需求变化其实也就代表着意味着引领整个行业接下来重点发力的方向。

结合这次疫情，我们加上样本量做了一次未来办公趋势的研究，这个研究其实也是我们推出的一个研究，叫做COC指数。这个指数中我们希望通过我们样本的特征情况，带给行业一些支持，一些数据的表现。

这里面也是希望通过需求迭代的真实模型的打造，来从组织变革的趋势入手，对整个企业结构化的趋势做一些判断。其实大家再回想一下，写字楼是如何出现的，格子间是如何出现的？根本因素是在于提高人员的工作效率，效率为先。这是格子间出现的最原始的背景。

这个过程中，结合现代管理学的一系列衍生发展和变化，出现了甲级写字楼，出现了办公园区，出现了各种灵活办公，但是总的来讲，他里面的逻辑就是，我们的写字楼内部的布局，其实跟企业的组织模式有强相关，非常强相关。

因此，对于组织结构的变化，我们做了一次调研，现在整体的变革趋势大家应该有所感受。扁平化确实是大多数企业正在努力的方向，有些企业可能已经开始打造，有些企业还在努力的过程中。

当然也有一些大的国企和央企，还有一些原始传统的中心级的办公模式。我们可以看到这里写到，最多的趋势是扁平化（25%），然后是矩阵化，这也是很多公司的组织模式，最后是模块化。

这个过程当中，我们也可以看到，普通员工的维度，认为扁平化、层级关系少是比较大的，这个比较好理解，普通员工当然希望层级少，汇报的效率越高，沟通成本越少；中层管理者的角度认为，模块化和扁平化都有优势，因为模块化可以使得专项工作更加高效，而在高层管理者当中，目前也是认为扁平化会更加是趋势，这会带来决策效率和信息的进一步透明。

这个过程中，我们发现，其实不同的组织模式也适用于不同的工作方式和你的工作性质、企业性质，有非常大的关系。比如说你独立完成工作为主的工作，当然以扁平化的形式更高效，如果是以商务会客类的工作，一方面是你模块化，有专项的考虑，扁平化也是不错的。以协调类工作为主的，矩阵式的工作模式，和模块化的工作模式都是比较推崇的。

跨部门工作比较多的有是矩阵和模块化比较多。我们对所有企业的类别进行了分类，比如世界五百强，包括大型国企和央企、独角兽企业、中小微企业，不同企业在组织形式的选择上不同，因为行业性质、汇报层级关系不同，这就必然导致了对办公空间需求的不同，这是整体的逻辑。

在这个过程当中，我们也看到，现在写字楼最强的优势其实正在转向空间的运营，我们董事长一直在讲，中海商业做的就是空间的生意，别看就是简单的天地墙，这个空间中可以产生什么样的内容、什么关系，人和空间之间可以产生什么样的化学反应，这就是商业在做的内容。

对于办公空间大家有什么新的共识，包括舒适、娱乐、跨界的融合、工作兼顾生活，这些关键词当中，其实比较多的是“边界需求”，我们的需求分为“核心需求”和“边界需求”，“核心需求”就是你办公本身和你提高办公效率本身，但是“边界需求”就是除了办公之外、效率之外的，产生相应联系的这些需求。

我们发现这些部分的需求现在占比是越来越大，核心的因素可以看到，22%的受访群体提出休憩娱乐的空间要求，一些午休室、健身房都属于这一类。为什么？写字楼的正负向的需求在进行迭代，租区的功能有相应的变化，工区的功能也会有不同层次的变化。

总的来说，现在的办公人群越来越多的是Z时代人群，这些人群有什么特征呢？就是他们愿意付费来提高自身的需求满足。这一点和我们80后、90后都不太一样，因为我们可能有很多其他的各方面的成本因素的考虑，大局因素的考虑等等，但是Z时代的人是愿意付费，愿意付费愿意溢价实现需求满足的。

这个过程当中，也就衍生出了写字楼为原点的商业边界的延伸，这个过程中，COC，就是中海商业的写字楼品牌。我们希望打破写字楼的边界，以写字楼为基础，来进行工作和生活圈的消费行为，来塑造整个白领的生活方式。

在中海的写字楼当中，有一个中海云商的生态服务体系，这里面主要是服务企业管理、员工生活、员工工作这几个方面的资源搭接，目前我们也搭接了40多个品牌资源，拓展了110多项的服务，这个过程中希望以业务为基础，和服务结合，让楼内的企业和白领能够有更顺畅的发展。

同时，刚才提到对于楼内空间的打造和组织模式的研究，其实也是为了我们最近刚刚推出来的一站式办公生态定制服务做的相应基础性的研究准备。这个过程中，这个产品，“PoweredBy”可以帮助你进行一站式的服务，融入了前面组织形式、组织效率、空间效率和空间氛围打造，整体这一套研究的最终实现的方向。

自由办公是我们写字楼旗下的自有办公品牌“Officezip”，这是顺应边界模糊的潮流，我们在这里面自己运营了咖啡。

另外是会议，会议是整个办公过程当中非常细分的市场，但是这个市场非常专业，这个过程当中我们创立了自己的会议品牌，在接下来搭接了写字楼、自由办公和酒店，这几个业态进行了边界的混合和整体空间的营造，包括今天我们在参加的会议，接下来都可以通过中海商业的会议品牌进行全服务链条的输出。

（见PPT）这是今年半年的业绩情况，告诉大家我们的出租率、收入都是稳定增长的，所以写字楼的运营有它的优势和逻辑在，疫情虽然有影响，但只是带来波动。

总的来讲，我们还是从整体需求出发，解决所有企业的发展问题和白领的关键性需求，特别是这个，应该是职场妈妈会眼前一亮。至少是这样的情况，我们在北京CBD中海广场有很多这样的企业，有一些职场妈妈和爸爸，在孩子的照顾问题上是有痛点的，我们在北京的中海广场打造了自己的托育中心，大家可以畅想，你来上班，你宝宝和你一起上班，他上他的小班，你上你的大班，你下班了就把宝宝带回家，我希望我们的写字楼都配这样的业态，因为这样的话爸妈就很轻松，可以对自己的工作更加全身心的投入。我们还和很多企业做了不同的跨界合作，这个就不多讲了。

总的来讲，其实写字楼的价值边界挺多的，延伸很多，我们也列了这么一个公式，写字楼的价值在于聚合资源的平均分，包括资源、运营能力、产品力和专业团队，固有业态、母公司背书品牌溢价、环境因素等等，写字楼的价值就自然呈现出来了。

希望在这个过程当中，我们通过商业边界的融合来实现写字楼人群和我们城市生活的1+1大于2的城市价值，我们也相信跨界一定可以形成全新的都市业态，来深刻影响现代白领的生活方式，我们最终也会以城市生活的新架构，来搭建充满想象力的新场景，谢谢大家！