年会演讲 | 霍业生：REITs底层资产价值观取向

霍业生（领展资产管理有限公司总监-资产管理（中国））：谢谢观点的邀请，因为疫情问题不能到现场，非常的可惜。但是刚才听了越秀房托的分享，非常好，因为对我们来说，我们跟越秀相比，我们是2015年才来到国内发展。他刚才谈到一些痛点，对于一些在香港上市的REIT持有国内资产的营运和项目经营，以及分派遇到的问题，越秀都可以给我们很好的方案。

今天参加会议的都是研究了很久的专家，包括林总（林德良）的分享，大家都有了很好的阐述。我今天不会花太多的时间讲理论结构，现在的基础设施什么的就不一一细讲了，我就是分享一下对估值定价的看法，包括政策指引就不需要讲了，因为这个大家有很多研究了。

这里面很明显的，说到市场的时候，肯定有这个需求。我们刚开始的时候是基础设施为主，但是如果从商业地产的存量相比，这个差距就很大了。从这个角度，肯定中国的市场是很有希望的，潜力很大，因为本来存量就很大。

从投资者的需求来说，这个本来就是一个金融工具，特性就是风险相对比较低，而且又指定了一些分红的特点，很容易吸引一些养老金、社保基金的投机需求，也是给广大的小投资者提供了一个投资不同产的工具。

以我们领展来说，我们超过80%都是一些机构投资者，大概20%左右是一些个体的投资者。在整个机构投资者的占比里面，分了三大块，第一个小明显的是房地产基金，是通过我们这里，在世界各地通过领展这个交易平台，可以投资到香港的一些商业地产，到现在可以通过间接持有一些国内资产，我们也做到英国和澳大利亚。相对的，他可以通过持有我们的经营单位，来投入到这个房地产里面。

另外还有一些，很多指数基金，一些交易所的指数基金是被动的，他们在配置上要定期检讨持股百分比的时候，要定期的买我们的股票。

从方方面面来看，REITs是提供了很好的投机渠道，也对一些物业持有方有一个退出的机会，这个市场潜力是非常巨大，当然这个新兴产物，肯定会有很多的技术难点。

这个最重要的是定价和发行环节、税收政策，将来管理机构对中间的关联交易，主体信用评级的方法，这些都需要我们要明确的，以便于外面的投资者教授。REITs的资产管理人需要对底层物业市场和资本市场有深度的认识，才可以促进资产组合保值增值。这些方面都是一个发展的前景。

刚才也说到，其实作为REITs的基础就是底层资产，打造金融产品的时候，在挑选这个方面也是偏向于短期和中长期。风险是偏向低风险的，肯定要有稳定的现金流，另外是分散的到期风险。中长期来说，肯定是中风险偏好，长期增长潜力的物业，优质的资产管理团队。

REITs的底层资产的估值与定价，这里涵盖了两个不同的概念。资产估值，现在国内有很多国际机构和专家，他们看底层资产到底值多少钱，但是定价是另一码事，我们可以看到，在香港现在很多REITs，包括世界上，这个定价，交易价钱和它的资产定价有时候有折价的。所以国内的时候，我们想这个中间净资产值和定价的时候，怎么收窄，要通过方方面面做。

还有的问题是教育投资者，这个不是一个纯粹的投资房地产，里面其实是一个平台，涵盖了经营团队的经营能力，以及公司的发展方向，来体现REITs的价值。这个还是要时间发展。

“资本化率”就是看成熟市场的风险收益关系的指标之一。投资者来买我们的房托，或者REITs的时候，他就有两个期望，一个是看预期回报，另外一个是对风险的评估。如果你相对风险小了，要求的回报率也会降低，这个会直接影响到底层资产的估值与将来交易的定价。所以在市场定价里面，估值和定价的时候，非常重要的有这几点，我要强调一下。

第一，是这个产品的透明度。也就是说，这个房托或者说REITs，在信息的披露是非常重要的，里面涵盖了有没有一些审批审查，这些信息的透明度。通过这些不同的披露，缩小了投资者与管理层之间信息的不对称程度，可以帮助投资者对这个REITs的估值与内在价值的评估，从而反映在市场交易定价。

另外是刚才提到的，要进一步加大对投资者、对整个房托投资的教育，要明确知道，房托和REITs投资，不是一种炒作房地产的代替方式，而是一种相对于股息收益比较稳定、长期回报率比较高且分散风险价值的金融产品，而不是纯粹的炒作房地产的工具。

对底层资产的估值和最终定价还是有一个折价，在未来一段很长的时间中，我们陆续发展的过程中，也要不断调整大家对产品的认知，会使REITs成为一个真正很好的投资工具，可以有更多的资产类别加入到这个市场。我今天的分享就这么多，谢谢大家。