现场 | 远洋南移华中与西拓十年 “我们的目标导向是倍增”

观点网 从北京出发，到武汉最快需要2个小时；到成都，最快则需要3.5个小时。

一个距离1100公里，一个距离1800公里。远洋用了16年从北京大本营一路走走停停，在2010这一年同时进入武汉市场和成都市场，又在10年后将这二城分别定为华中、华西区域总部所在地。

“出了北京都是往南，”一位远洋员工回忆。经过多方讨论和决策后远洋集团定下五期战略：南移西拓、城市深耕。

聚焦主业、发展与效益，南移至长三角和珠三角，西拓陕、成渝、云贵及广西。2020年，远洋集团将四个开发事业部重新划分区域整合成六大板块，形成北京、环渤海、华东、华中、华南、华西六大开发事业部格局。当前由史志勇则负责华西区域，娄文华则挑起华中区域的重担。

5月8日，远洋环渤海开发事业部于天津正式揭牌；5月30日，远洋北京开发事业部于北京正式揭牌；6月10日，远洋华中开发事业部于武汉正式揭牌；7月8日，远洋华西开发事业部于成都正式揭牌。

相关负责人向观点新媒体透露，“拓”之一字在于先锋作用。一是指远洋集团响应国家西部大开发战略和“一带一路”建设；二是指各个开发事业部为集团发展打前站，开疆辟土。

下一个五年长跑，有人正蓄势待发，有人已干劲十足。市场的水它越搅越浑，16万亿的蛋糕谁都想继续做大。

华西区域冲刺50亿与高要求拿地标准

华西六省里，远洋已覆盖多数省会城市，西安是目前的区域重点城市之一，其次便是成渝双城与昆明、贵阳、南宁。

据远洋集团总裁助理、华西区域总经理史志勇介绍，华西区域目前正在加速本地化。在拿地标准上，远洋集团对IRR和销售毛利率有严格要求，以招拍挂为例，华西区域累计跟进了1600宗地块，毛利率测算在20%以上的约40宗，远洋则参与了其中28宗地块的竞拍，最终拿到6宗地块。

在区域战略定位上，华西区域对远洋集团的销售贡献目标为占比1/6。拆分到具体的时间节点上，则对应为，到今年年底实现销售金额50亿元， 2023年力争实现销售金额300-400亿元。

具体到城市层面，根据各个城市的增长幅度和发展阶段不同，“谋定而后动”是远洋保持市场敏感度的一句口头禅。

于销售收入贡献最大的西安，远洋以旧改切入，落子栖、御山水两个项目将于今年年底交付，前者在2018年清盘，后者去化已达50%。

于2018年同时落地的昆明、贵阳、重庆市场，住宅项目大多清盘，切入点则各有侧重：在基建投入高及文旅资源丰富的贵阳侧重大宗土地获取，打造森林宜居名片“万和世家”。在市场供应充足的重庆与江北区政府签署产业合作协议，走商业综合体道路。

于南宁及华西区域总部成都市场，远洋的切入点为产业投资，涉及商业综合体、产业园区、养老公寓等多个业态，最为成功的便是成都远洋太古里这一商业地标——2015年开业至今，其日均客流量达10万人次，节假日客流量在15万人次之上。

据远洋商业相关人士介绍，成都远洋太古里项目为远洋集团与太古地产的第二个合作项目，双方持股占比均为50%，又称为大慈寺商业综合体。该项目为围绕千年佛教古寺大慈寺修建的地铁上盖项目，业态包括成都远洋太古里购物中心、博舍精品酒店和睿东中心写字楼三部分，紧邻成都最繁华的春熙路购物商圈，总楼面面积约40万平方米，并引进了多个品牌的全球旗舰店、国内首店、品牌升级店等，目前成都远洋太古里已成为春熙路商圈的升级版。

“让每个客户的LOGO都没有遮挡。”漫步其中，零散分布的人群多已摘下口罩，川西风格的青瓦挑檐、坡屋顶与格栅配以宽大落地窗在华灯初上时仍保证了明亮光线，间杂着凤凰树、银杏树、皂荚树、翠竹一派青葱，网红、国潮、汉服在这里“快耍慢活”。

“快里”购物区里爱马仕、CUCCI、无印良品、LV、纪梵希等大品牌各占一方迎人来人往，“慢里”美食圈融合了各色地道美食（其中包含多家米其林餐厅），酒吧亦正是排队时间，方所、野兽派花店等文创品牌更是将衣、食、看等多种方式融到一起，闹中取静的大慈寺等六座古建耗资1亿元得到了完整保留和修缮，成为成都市区香火最鼎盛的佛教寺庙。

成都远洋太古里的成功为远洋集团带来了更多机会，据观点新媒体获知，有不少政府与远洋集团对接，希望发挥远洋商业综合体打造能力，合作实现更多商业标杆项目。

做武汉新名片

从武汉出发，远洋华中区域于郑州、合肥、长沙、南昌已有近20个项目，业态从单一的住宅拓展到住宅、写字楼、商业综合体、服务公寓、养老公寓等，目前对整个远洋集团的收入贡献为5%。

据远洋集团华中开发事业部常务副总经理娄文华介绍，华中区域的销售金额目标是在2023年年底达300亿元以上。

作为华中区域GDP破万亿的省会城市，武汉市场对于华中有着重要意义。“中国最大的县城”戏称也好，大学生最多的城市也罢，目前远洋在售项目不多，但去年销售金额为70-80亿元、在全市排名前十，“达到基本要求”。

于土地储备上，华中区域的土储建筑面积达400万平方米，仅2020年上半年的新增土储便占了20%。其中，武汉市场的总土储占比高达70%，尤以城市更新项目为主，且多为合作操盘。

娄文华将地产开发比喻成“解题”，而扬长避短是远洋华中采取的一贯态度。无论是贺家墩项目（现远洋心里、远洋心汉口），还是高雄路椿萱茂养老公寓项目，抑或是开发历时有7年之久的归元寺城市更新项目，远洋与当地政府、国企达成合作，投入了极大的财力物力。

以总体量达240万平方米的归元寺城市更新项目为例，远洋先后投入的金额已有百亿元。该项目位于武汉市区内环，紧邻归元寺景区及钟家村商圈，北靠汉阳大道、南邻国博大道、东接鹦鹉大道，同时位于长江与汉江交汇处，分为商业街区、酒店、公寓、写字楼、住宅等。

其中，“远洋·东方境世界观（住宅）”近年来皆为武汉市场销冠，住宅产品今年上半年的认购金额虽有数据下滑但也达21.55亿元，甩开第二名3个“小目标”。

在城市综合体建设上，武汉远洋里的核心团队主要由参建成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港以及武汉属地标杆项目的团队组成，从11万平方米的成都远洋太古里到17万平方米的武汉远洋里，从合作运营到完全自持，更大的建筑体量、更高的新潮体验、更独特的设计要求对远洋亦有挑战。

前者远洋投入了5年心血，后者光定位时间便超过1年的建设周期。如何突破珠玉在前、于激烈的同行竞争中脱颖而出，远洋内部也在不断思考。

最终，武汉远洋里定位为10万平方米地上街区、7万平方米地下街区、2万平方米“Mall”相结合的潮流文化街区，并将于今年点亮位于项目地块内的三座古建之一的圣母堂，于明年开放三大广场之一的寺前广场。

连廊是远洋团队采取的重要设计元素之一。与成都远洋太古里相似，远洋准备将所有的地上建筑以连廊方式连接至长江岸边，做成“双首层”商业街区，并把川西风格的青瓦坡屋顶与格栅更换为荆楚风格的高台、挑屋檐、大坡顶、多样式山墙等等，以便利消费者实现不受天气影响的步行体验。

同时，在街区内则保留了原汉阳古城长达1800米的显正街-西大街作为直通江边的步行街，遍植武汉人民最喜爱的山樱花与银杏树，正是古诗《黄鹤楼》中“晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲”的现实写照；与成都大慈寺定位相似的归元禅寺也将获得完整修缮与保留——正常情况下，很多武汉市民将会在大年初五到此拜佛。

远洋集团商业地产事业部武汉归元寺项目总经理黄碧宇是杭州远洋乐堤港的参与者，如今作为武汉远洋里的操盘手，他与他带领的团队提出了很多因地制宜的设计——针对武汉的“半夏”特点，远洋提出了微环境可行性方案、微气候模拟（风、日照和温度）、污染气体优化治理等；针对项目内的三座古建，远洋将原本单一的修缮工作变更为社会功能升级，如将教堂在讲述城市历史的同时也可引入浪漫婚庆主题元素。据悉，武汉远洋里计划在2023年春季开业。

“南移西拓”新五年：与城共融与适销对路

对于 “南移西拓”战略中新一轮的组织架构调整与区域事业部划分，观点新媒体得知，远洋当前六大事业部的区域划分为在原有基础上的细调，有助于明确权责和分工，在城市公司层面上其实变化并不大。

具体到今后的区域发展与落脚痛点，具有央企基因的远洋有自己的思考——紧跟政府发展方向，发挥多元化产业投资优势，实现与城共融。

其中，城市复兴是华中区域频繁提起的关键词，华西区域则更重视远洋综合能力的复制和区域品质提升。

于华中，2010年深耕至今，远洋已成为武汉城市的投资者、开发者、见证者、服务者，先后开发远洋庄园、远洋世界等多个住宅楼盘，并通过贺家墩项目和归元寺项目帮助武汉汉口主城与汉阳古城实现老城复兴，焕发区域活力。

娄文华认为“不是简单的把房子做完就卖掉了，更多的是结合每个城市和区域的不同发展要求。”这位17年远洋老将表示，华中区域目前更关注中小体量的项目。

据他透露，远洋华中在武汉还有一个“艳阳天”项目，接下来将会成为武汉1.6平方公里设计之都规划中的重要一子，助推设计产业集约、人才引进、商业升级。

于华西，远洋现阶段更多的是考虑和当地友商的合作，并实现适销对路。远洋集团总裁助理、华西区域负责人史志勇认为，目前华西基数较低，“西拓”通过合作来延伸经营管理能力和产品打造能力，同时与各城市的合作方建立联系，因而权益占比较低，也是发展的必经过程。

“学完以后，远洋在招商运营方面的能力怎么提升，怎么能把这种能力带到、复制到或者培养到新的区域项目上去，能不能成长？这是最关键的。”

把蛋糕做大才能更好地切分蛋糕。至于如何做大，“高中低档全能做”的远洋更强调结合不同的城市、不同的进入时间来匹配，把一件事做成：在西安，为新入城的年轻人提供89平三居和105平三居的刚需产品；在青岛，选择在2018年这个市场“起风”的时间点来开发2013年拿到的地块，最终实现了较高的毛利率。

对于同时兼顾环渤海区域事业部和华西区域事业部一事，在远洋体系里沉浮二十多年的史志勇表示，因前者相对成熟、邻近北京总部而更方便决策，所以他将70%的精力都投入到华西区域的“西拓”中。

“我们对自己的目标导向是倍增，年度倍增。从目前市场的1万多亿左右的年度销售额来看，当然还有明年后年，理论上市场还有扩容的可能。”