东久中国与观点对话：如何做好基础设施综合园运营标杆？ | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点网 在中国产业升级大背景下，企业对基础设施综合园区和新经济总部园区的需求大量增加，东久中国抓住了机遇。

7月初的一个早晨，观点新媒体与东久中国进行了一次对话采访，首席投资官王瑛珮女士带我们领略她眼中产业园区江湖。

王瑛珮女士介绍了东久中国完善的基础设施生态体系：一是研发创新中心，例如位于上海张江带研发实验室的金创大厦，租户大多为知名生物医药企业，同时也是强生创新全球最大、亚洲首个JLABS的基地；二是新经济总部园区，例如位于上海的凯瑞大厦，是美国超威半导体AMD亚太区域研发总部，也是北美以外最大研发中心；三是智能制造基础设施园区，更多位于上海及上海周边的长三角地区，满足新能源汽车及高端装备制造企业的生产办公需求；四是数据中心。

成立于2014年的东久中国，目前在上海、北京、深圳和南京等地拥有近20个高标物业，持有总建筑面积超过200万平米。

作为智能制造基础设施/新经济园区领域的标杆，东久中国始终专注于高端装备制造、生物医药、新一代信息技术、新能源汽车、新材料等智能制造及新经济产业的发展，为其提供基础设施解决方案及服务。目前，已有多家世界500强及智能制造领先企业，如麦格纳（Magna）、电装株式会社（Denso）、唐纳森（Donaldson）、SK、AMD、博通（Broadcom）、Illumina、强生（Johnson & Johnson）、赛多利斯（Sartorius）等入驻东久中国的智能制造园区。

对于未来 ，东久中国期望三年内实现资产管理规模达到50个位于核心经济圈带，总建筑面积超过500万平米的专注服务智能制造及新经济的产业园区。推动地方投资与就业，助力中国打造全球科创中心。

产业基础设施提供商的核心在于运营

近年来，在“房住不炒”的政策下，产业基础设施越来越受到关注。不少开发商们将其视为传统住宅行业的一个延伸，多元化的一部分，纷纷开始进军产业基础设施。

“上海周边开发区的当地政府都很欢迎东久去，这是对东久过去6年作为产业基础设施运营商的认可，依托硕果累累的业绩及在园区运营管理、开发改造方面的独特的经验和资源优势，东久展现了创造价值的潜力。”

在王瑛珮女士看来，做持有型产业园区的核心竞争力在于“运营”。所谓“运营”，并不单限于物业管理，还包括产业定位、招商引资、风险管控、租户协调等资产管理。做产业园区要做好长期的管理和运营准备， 和传统住宅开发不同， 产业园区最大的特点是运营，需要招商引资、提供就业、对当地后续产生持续性税收收入，是一个全生命周期长期运营的模式。任何“短平快”的思维模式， 都是走不远的。

从广义的资管角度来看， 东久中国具备自己的招商，开发设计团队，且拥有自己的物业管理子公司——东久磐易，对租户采取一条龙服务，包括前期落户、环评办理等。东久中国自身拥有经验丰富的工程团队，具备足够的开发能力，对楼的物理条件，设计出来的产品严格且挑剔，尽量满足租户的多方位需求。

公募REITs试点

作为东久中国的首席投资官兼资本市场负责人，在整场对话中，王瑛珮女士多次提及“公募REITs试点”。

4月30日，证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

根据《通知》，基础设施公募REITs优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理，固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集团、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

王瑛珮女士认为，此次的《通知》，明确把有房地产与产业园区划分开，将产业园区、标准厂房和仓储物流定义为基础设施的一部分。同时，借着这个试点，也让越来越多的人开始关注产业园区、标准厂房这些业态。

在她看来，这是中国资本市场的一次重大金融创新，对于助力政府去杠杆，促进基础设施行业稳投资、补短板具有深远意义。基础设施公募REITs试点的开启将长期利好产业园为代表的新基建基础设施的资金流动性，有助于企业在实现持续运营的基础上，快速周转资金投入到更多园区运营建设中去。

以下为观点新媒体对东久中国首席投资官王瑛珮女士的专访实录：

观点新媒体：今年疫情对东久产业园区的业务有什么影响？

王瑛珮女士：产业园区本身是生产、制造、研发，在复工之后，受到的影响冲击并没有那么大，也体现出中国经济的韧性和基础。该生产还是生产，该研发还是研发。特别是在张江高科经济园区本来是医药的，反而有更好的表现。

此外，在疫情冲击之下，这些企业从经济因素考虑，也会更多倾向于产业园区。

例如，在上海陆家嘴的企业退租，扩租到张江。陆家嘴办公租金在每平米9至15元区间，而张江高质办公租金则低了一半，并且张江提供新经济总部的独栋产业园区；交通方面，张江至陆家嘴坐2号线仅6站地铁站，大约20分钟车程。

产业园区地方比较大，总部有几千个员工，特别是在陆家嘴不一定可以放在一起，但是在成熟的园区里有足够的空间，可以同时做办公，研发，企业展示，集多功能为一体。

观点新媒体：对于投资方面，您觉得现在国内投资环境有发生什么变化吗？东久中国下一步的投资重点会放在哪里？

王瑛珮女士： 相对来说，外资并不太理解标准厂房。因为外国人看中国总是对标自己本国有的业态，美国、欧洲是没有什么厂房的，厂房最大的一块反而在新加坡，腾飞下面有一个很大的厂房资产包，所以可以看到新加坡的投资人慢慢开始关注第三个业态就是标准厂房。

对于东久的投资来说，今年还是比较谨慎，以我们熟悉的区域为主，比如以长三角、京津冀、大湾区为主的核心区域。这次公募REITs出来之后，等于打通了资本闭环，后续会在基础设施综合园区上加大投放力度，在上海张江、漕河泾核心区域，如果有好的项目还是会继续深耕。

观点新媒体：您觉得怎么形容东久中国的投资策略呢？

王瑛珮女士：相对而言，我觉得是稳健的。市面上做产业园区的，很多都是“带着住宅思维”以销售为主，我们大部分是以持有和运营为主，这是一个持续的攻坚战。

公司在成立之初就想打造成中国的腾飞。腾飞的业务模式都是自己先开发一个项目，成熟运营之后注入到REITs或核心基金通道里面，还是由原始权益人持续管理，实现资金周转，再投入到新的项目。我们很期待中国的公募REITs 能最终落地。

观点新媒体：今年可能因为疫情原因，政策有一点点放松，您觉得放松的趋势会持续下去吗？对产业园区的业态发展影响如何？

王瑛珮女士：国内对于房企的定义，大部分还是住宅开发商，政策的放松都是针对住宅而言的，对产业园区影响不大。

观点新媒体：东久中国今年或者中长期的资产管理规模目标是怎么样的？

王瑛珮女士：我们对标新加坡的凯德，凯德是看资产管理规模，我们也一直在资产管理规模上有要求、有目标，希望未来3年在现有的管理规模上翻一番。

观点新媒体：您觉得做这个产业园区业务，最重要的一个理念是什么？

王瑛珮女士：我觉得最重要的理念还是坚持深耕细作，做好产业园区的资产管理，所以我们从来不说自己是开发商，而是基础设施综合运营平台， 我们专注的也是持续的运营管理。未来是一个强调资产管理的时代，我们做好了充分准备。