观点年度论坛特写 | 五城同声 暴风雨下的信心

观点网 相信以后很多人回忆起2020年，都不会忘记这场触目惊心的“疫情”黑天鹅。

它不仅打乱了人们正常的社会生活节奏，更是对经济社会造成不小的冲击。而当中，向来敏感的房地产也毫无疑问地成为了“受伤者”之一。

过去三十多年，房地产行业在周期性调整中起起落落，几乎每一年都在危机中趟过，但是今年看来，这场暴风雨来得更为猛烈一些。

相比起危机论这样的说法，在2020年观点年度论坛上，几位房地产行业的资深人士更愿意给人们注入信心：危机与机会总是并存的，真实的考验只是房企们能否在危机重重里找到缝隙下的机会。

“投资者对行业不乏信心，尤其是对物管和服务行业寄予厚望”、“这次的疫情应该说加速了房企创新举措的落地”“、资本市场仍然看好很多房地产企业”……没有过多的争论，整场对话中传递的是，信心比黄金更重要，疫情会带来短期沉重的气息，但随之而来的机遇也是可遇不可求。

泰禾集团副总裁全忠甚至将此次疫情比作一次体检：“有可能体检出来你比较正常，也可能发现你有几项指标偏高，甚至可能发现不知道是良性还是非良性的肿瘤。这次疫情的出现，虽然是大家所不愿意的，但是对各行各业都是一次体检，是一个巨大的考验。”

但正如世联行首席技术官黎振伟所说，危机是难免的，但机遇是要靠把握的，希望在疫情以后，一起去面对新的世界、新的房地产、新的开发、新的发展、新的时代。

资金考题

回归考验当下，房企们销售遇挫、工地复工延迟、资金回流受阻等问题不断，摆在房企面前的，都是亟待解决的问题。但当前房地产最迫切要解决的问题是什么？开发商、投资者都在发问。

“现金流”，全忠和刘策不约而同地指向这一指标。全忠提出，现金流是房地产企业的血液，而佳兆业集团控股首席战略官，战略研究院院长刘策也表示，房企短期最大的挑战主要还是企业的经营节奏如何与政策周期、市场周期合拍，确保企业利润和现金流稳定。

疫情的爆发，突出了整个行业显性的问题。以往备受房企推崇的“高周转模式”更需要重新思量，现金流管理也成为房企在这场疫情中“活下去”的重中之重。

正如全忠所说，疫情的另一方面对企业高周转、非常依赖现金流的经营模式或者开发模式，会带来深层次的思考。

这时，及时“输血”也成为房企们需要攻克的命题。当出现供血不足，甚至出现了贫血的情况下，很多头部企业在做一件什么事情呢？

答案是，将线下销售场景搬到线上，开启线上售楼处之争。

“这是通过网上的技术手段，在做低门槛的收客或者是集客的动作，一方面给消费者提供了一个选房买房的机会，另一方面也给房企提供了一个小小的泛销售的机会。”全忠分析，这个动作背后深层次的原因，也是开发企业对于现金流的渴求。

对于线上售楼的行为，刘策则认为，此举以后一定是常态，会有它存在的价值和长远的发展，但不可能取代传统渠道。他对于线上销售带来的效果并不乐观：“线上只不过是把之前的流量保存下来，在这个特殊的时点成交。线上更多的是流量、蓄客，成交还是在线下。”

“线上的效果这么好，本质不是线上所带来的，更多的是房企打折促销推动的成交，它不是一个线上的效果，最终还是价格的作用。”上述人士补充道。

另一方面，销售回血效果可见一斑之下，房企们在资本市场的动作也略益频繁。“房企对资金依然充满了饥渴，这是行业的特点决定的。”建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖也提出观点。

在疫情蔓延的过程中，境内的融资市场包括房地产企业的融资，还是非常畅旺的。曾粤晖列出数据，一二月份全国的房地产企业海外债、信用债以及资产证券化融资的金额总额达到了2703.4亿元，同比小幅减少，“但是一二月份海外债的融资金额却达到了1550亿元，同比增长了3.9%，应该说这个规模还是持续扩大的”。

至于疫情下的融资环境如何，从他的观察来看，资本市场对房地产行业依然有持续看好的态度，有多家房地产企业在境外的融资里面受到了高度热捧，这样一个胜景，即便在以前的市场环境中也不多见。

物管焦点

市场对于房地产行业的信心仍然存在，其中很大一部分是源于房企的产品和服务。而这也是整场对话的焦点所在。

他们大多认为，房企的产品和服务是这次疫情中存在的机会。曾粤晖认为，好的产品也能让房企更好的发展契机，而这种产品可能以后会有更多的科技含量、环保要素。

全忠的观点则是，任何一个行业都存在产品和服务这两个重要的支撑点，来构成它的品牌的基础，或者构成企业竞争力的基础，他强调，现在开发商业面临着从纯物业开发向综合服务转型的大战略。

从事物业管理二十多年的彩生活服务集团有限公司首席执行官黄玮直指，这次疫情是对物业管理第二次价值的发现，让业主发现了物业管理的价值。而第一次是让资本市场发现了物业管理行业的价值。

物管企业此次在社区防控中发挥着重要作用。黄玮认为，对物业管理行业来讲，对未来的5年、10年可能会发生深刻的变化，会让这个行业更良性地发展，“对物业管理行业应该系是一个重大的转折的机会。”

另一方面，这次疫情加速了物管行业的创新和变革，催生了创新的服务模式，包括线上团购蔬菜水果、无接触配送等。

“物业管理从最初的保安全、保设备、保清洁、保环境，已经变成了业主居家生活的服务提供商。”黄玮又再一次表示。

这确实是物管行业一个很好的发展时机，从资本市场给出的反应也可窥见。今年以来，无论是港股还是 A 股，物业管理公司平均表现都优于大盘，甚至很多的物业股都创出了新高。

黄玮认为，现在物业公司的股票涨得很好，可能未来两三年会出现一批在物业管理行业里面真正能落地的增值服务、居家生活服务创新的模式，物业管理就从1.0跃升到2.0，整个行业就升了一个级别。

“投资者用脚投票，给予了他们最大的肯定。”曾粤晖续称，物管企业正是大展拳脚、表现自我优势一个很好的契机。