世说 | 广州公寓前传：在没有遭遇限购之前

观点网 3月3日，靴子落地，广州公寓市场挣脱束缚。

忽如一夜春风来，2017年“330”政策的到来，给广州商办市场浇了一盆冷水。在所有商办产品中，本备受投资市场青睐的公寓产品反应则最为强烈，遭遇了几乎 “毁灭性”的打击。

330新政，也给那些试水、发展或重仓商办业务的开发商来了记重拳。合富研究院数据显示，“330”新政执行一年后，公寓市场成交面积同比新政前一年跌幅高达71%。

公寓前景一片迷雾之时，2018年末“1219政策”颁布，将限购放开了一道口子，成交量逐渐反弹上升，基本恢复至调控之前的成交水平。

事物的发展总是循环往复的。鼠年疫情的蔓延，波及至各行各业，本就在严政与松绑夹缝之间的公寓再次受击。低气压下，3月3日，广州发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，商服类项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，也不再限定转让对象。

不少人将这一对商服类项目的松绑，解读为救市政策。而回过头来，在没有遭遇“330”限购之前，广州公寓经历了一阵怎样的风光岁月？三年间，在夹缝中的开发商和公寓项目遭遇怎样的起伏？如今，广州公寓成交会迎来真正的春天吗？

330 “前夜”

商服类项目，具体包括商铺、写字楼、公寓物业。其中，最贴近住宅市场的公寓产品，也是最受购房者及投资市场关注的。

与住宅产品相比，公寓在土地性质、产权年限、解决户口规定、税费、使用成本方面都有差别。而近年来，公寓因低门槛、出租旺、转售易的特点受到市场欢迎。

在 “330”新政前的那几年，因广州住宅市场限购持续，投资者逐渐把目光投向商业地产尤其是公寓。彼时，广州一手公寓市场处于较为风光的时刻，并主导着商办市场。

一项330新政颁布前的数据显示，广州在售公寓项目可售量约1.8万套，按近半年月均去化计算，去化周期仅5.1个月。

其中，外围区一直占据公寓市场主力，以番禺、黄埔以及升温加入的南沙为主；同时，自2015年下半年以来，中心区公寓新增供应增多，其中万科云城米酷等小面积公寓更是“打破”了此前广州公寓产品多为大户型的市场格局，吸引了不少购房者及投资者的青睐。

以万科、保利、越秀、绿地为首的一批开发商，可以说是当时最为得意的入局者。最有发言权的当属万科，虽已在广州发展十余年，但在2014年以前，万科尚不是广州销售排行前五的常客，而商办产品的发力可以说是助推了万科一把。

万科自2012年就开始在广州谋划商办版图，当年6月，其首次在广州市场竞得商业金融业用地，以3.8亿元拿下天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块，即是后来的万科云城项目一期。此后，万科在广州陆续摘得商业地块，发展万科海上传奇、万科世博汇等项目。

2017年3月份的新政前，迎来了万科在广州的发展巅峰。2016年，广州万科销售金额达到182.8亿元，紧咬保利成为广州销售第二名。

在广州万科的年度总结中称，2016年销售业绩得益于住宅和商办的综合发力，万科云城、万科海上传奇、万科黄埔仓及万科派等公寓产品，为广州万科贡献销售金额约40亿元，即商办产品销售金额占比突破了三成。

其中，万科云城13-35平方米极小户型米酷公寓，在2016年以5800套的成交套数获得广州全市商办物业三冠王，为万科贡献了27亿元销售。

踏入2017年初，虽如上海、深圳一般重拳整顿商业公寓的措施尚未波及广州，不少开发商也都加快了广州商务公寓项目推货。

直到3月30日晚，广州下发《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，针对商服产品，规定今后销售对象只有法人单位，不得作为居住使用且只能转给法人，同时规定新报建的商服项目最小单位不低于300平方米。

简而言之，个人购房者从公寓销售对象中剔除了出去，且新报建的商服项目最小单位不低于300平方米。

这给广州公寓成交带来了“断崖式” 的下跌。广州中原数据显示，330新政后两周，所有商服类项目，包括商铺、写字楼、公寓物业，市场成交都呈现下跌走势，其中公寓成交降幅明显，全市仅分别成交501套、336套，两周环比降幅为81%、33%。

将时间点拉长至2018年3月30日，合富大数据显示，新政后的一年，广州公寓市场实现成交面积57.2万平方米，相较于新政前一年的191.2万平方米环比下降70%；需求锐减，导致新增供应也出现22%的下跌，在供求失衡尤其需求下挫严重的情况下，广州公寓市场整体库存量也出现了25%的上升。

对于彼时的广州公寓市场而言，前景甚是不乐观。

限购与自救

下滑的趋势在2018年中的时候开始有了些许的好转。

7月开始，广州公寓成交在不声不响中数据出现反弹，当月广州一手公寓成交3251套，创近一年成交新高。

背后的原因，除了大政策鼓励大众创业、发展长租市场等，重要的一点是，夹缝中的开发商开展了各种自救活动，如偏向整层、整栋销售，打造单套大面积公寓产品，部分公寓转入租房市场等等。

其中，整层整栋的大宗交易是拉动销售的有效方法。在2018年7月的公寓销售中，冠军楼盘保利中珺广场成交的1557套便是均属一国企内部交易购入；亚军万科世博汇成交套数762套，同样采取了类似的模式。

据悉，当时万科针对330新政采取大开大合策略，提出“不做零售做批发，整层起售，整栋带动整层”的策略，专门瞄准企业大客户进行销售，包括在2017年，虽然商办物业签约金额接近腰斩，但是完成2宗大宗的整栋交易，其中一宗金额过10亿，为广州2017年单宗成交金额最高的一手商业交易。

此外，包括越秀国际总部市场，合景天峻，富力天海湾，金龙城都是采用批量成交方式。

同时，还有开发商主动和区政府合作，将写字楼和公寓搭配整体对外招商，一手办公一手居住，形成产城融合新模式。

从整个2018年第三季度来看，广州一手公寓总成交面积为25.6万平方米，环比增加40%，同比增加164%，是在三类商用物业（公寓、写字楼、商铺）中增幅最大的物业类型。

不过，即便情况好转，从数据上看，截至11月底，一手公寓库存量达160.04万平，余28136套存货，同比2016年同期的108.74万平大涨47.17%，去化周期也拉长至23.1个月。

就在年底，12月19日，广州新政再出台，文件明确，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

简而言之，2017年“330”以前拿地的商服物业均可卖个人，这为限购开了一小道口子。有数据统计，通过此次解绑政策，广州受益的公寓项目多达75个。

从2018年12月开始，广州公寓成交量猛增，加之开发商年底冲刺业绩，单月网签超3700套。而整个2019年，在一定程度的松绑之后，散户也纷纷开始回归公寓市场，在前7月时，广州公寓成交数已超上年全年。

广州中原数据显示，受2018年底“1219商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交28469套、156万平方米，同比上涨66%，去库存周期下降至9个月，已基本在“安全线”内。

就在一片向好时，一场猝不及防的新冠肺炎疫情来临，叠加春节假期的影响，再次让广州公寓成交跌入低谷。今年2月份，公寓市场成交跌至历史最低位，仅成交170套、1.62万平方米，成交量环比、同比分别下跌80%、92%。

且目前来看，即便疫情受到控制，后续各行各业经济的恢复，包括房地产市场的销售回调，还有较长一段时间。

这时，广州再发松绑新政，无疑为市场带来一剂强心针。3月3日，广州市政府发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，指出要优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

即是说，此次新政将全面解除对商服类项目的关于面积以及销售对象的限制，历时将近三年的 “330政策”可以算是彻底放开。

对此，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，此次政策放开对于商服类项目是关键性利好，本来受疫情影响较大的商业市场有望能加速复苏，缩短“冷清期”，重拾对商业市场信心。

具体影响方面，分析师邓浩志表示，影响不在成交层面，新政影响的主要是商办类物业的供应端口，限制放开后，开发公寓、小商铺、小办公室的项目应该会增加。随着时间推移，更多符合市场需求的产品陆续推出，最终将会刺激市场潜在需求的释放。

但同时，也有业内持保守态度，其指出此次新政有效期为印发之日起至2020年12月31日，后续政策将如何推行还要看市场反应，并不是永久性政策。

“成交量肯定会上涨，刺激一波愿意买公寓的投资客和买家。”其称，但因为目前整体市场不好，并不会出现量价齐升的情况，且2018年底松绑已经消化了一波购买力，所以不太可能出现井喷式上涨的情形。

后续的公寓成交走势如何，还有待观察。不管怎么说，在这个3月初，广州公寓市场终于盼来了一个春天。

世说 | 钩沉里的商业笔记：你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。