英伦游学记之六 | 剑桥开讲：中国资本在流动

观点网 伦敦最高建筑碎片大厦（The Shard）是游客的必打卡地点，如果你站在这栋摩天大楼上朝泰晤士河北面眺望，会对中国资本的力量有最真切的感受。

一河之隔的伦敦金融城，三大地标“对讲机”“奶酪刨”“小黄瓜”有两个被中国买家李锦记、中渝置地购得，两年前李锦记豪掷12.83亿英镑收购“对讲机”更是刷新伦敦单栋楼交易纪录。

而这只是摩天大楼带来的第一印象，被遮挡在后面的资本远比想象得多。

“中国买家非常活跃。”Jonathan Baines向我们展示了一张中资在伦敦不同区位投资，对比结果强烈：伦敦金融城地带标记得密密麻麻，西区、码头区分列其后，但总归不是一个量级。笔者不完全统计，包括中国人寿、平安、中海、保利、富力、万科、绿地、碧桂园、万达、金地、复星、华润置地等企业都是英国的主要投资者。

更不消说在伦敦这个全球投资热门地，中国资本也在高速流动。Baines还没来得及更新的数据是，最近两天香港新鸿基联手麦格理集团以1亿英镑买下海航持有的伦敦金丝雀码头哥伦布广场17号大楼。资本的来来往往，凸显了这座城市交易的透明化及规范性。

Baines是于11月22日观点学徒计划·2019游学季走进剑桥的第二天早上，和学员们见面时展示了这份数据。他曾在戴德梁行、新加坡政府投资公司（GIC）及私募股权基金等机构工作，累积为英国、欧洲逾50亿英镑的商业及住宅物业提供投资及咨询服务，是那种被称为“在伦敦见到一栋楼就可以立刻约其拥有人下楼喝咖啡”的存在。

当天交流分享的还有另外两位教授级人物，包括全球数据提供商Real Capital Analytics执行董事Steve Williams，他曾任英国皇家特许测量师学会主席、美国评估师资格委员会主席，自称“前几天刚好从事房地产50周年”；以及剑桥大学房地产金融学首席教授、Pembroke学院研究员Colin Lizieri，为英格兰银行、欧盟、挪威政府、HM财政部等机构提供专家建议。

请来的嘉宾都是房地产投资的从业者及研究者，话题也始终脱离不了房地产金融产品的回报及风险、物业价值估算模型。随着技术进步及市场开放，大数据开始为房地产投资提供了直观的发展走势，学员们得以窥视更多柱状图、折线图所折射的数十亿乃至百亿资金投资考量。

受数据保护等因素限制，笔者无法一一详列，教授们分享的部分要点数据如下——

过去十二年间，中国资本在欧洲开展的500万欧元以上交易中，英国占比最大，且连续十年都有资本投入；伦敦不同区位中，每平方英尺租金最高地区分别是西区、金融城、码头区，回报率却分别是3.75%、4.50%、4.75%；而将时间拉长到以百年计，1867-1959年伦敦写字楼价格仅增长0.1%，1899-1999年曼哈顿写字楼实际价格则出现下降，房地产始终是平衡状态。

无论是Williams还是Lizeiri，都试图传递一种颠覆现象的解构思维：“你以为可以在数据里找答案，却在数据发现更多的问题。”“房地产成熟市场低风险，投资者扎堆后，风险却一样高。”

对风险敬畏，自11月18日开始走进不同英国企业、机构以来，学员们不断被给出类似的建议。他们大抵形成了这样的共识：与中国房地产过去单边上涨市场不同，英国已形成法律、交易、估值等成熟体系，透明化意味着低利润，价值涨跌会敏感地传导至资金的进出层面，因此充分的风险评估一直是最重要环节。

正如Lizeiri所说，杠杆会改善回报，但加大了资产本身的风险，所以要追求更好的回报率，这在市场下行期尤为重要。“房地产并不是低风险，时机没找对，杠杆会毁了你。”

在交流问答环节，包括中英两国企业、机构的学员们对REITs、CMBS等房地产投资工具等问题进行了深入探讨。

其中对于将房地产贷款打包销售这种金融工具，大伙的感情复杂，它既是一项伟大的创新，也是2008年金融危机的推手之一。有学员大吐金融危机导致自己所投债券贬值的苦水，但这种工具如今仍盛行。

教授则回复他，风险的本质是无法预知，我们能做的就是分散投资。