英伦游学记之四 | 听Baum教授讲课：学员在牛津展示中国的PropTech

观点网 深色西装，格子衬衫，牛津大学实践教授Andrew Baum又准时地走进了圣彼得学院的会议室。这是11月20日寒冷、干爽的早上9点，距离日出大约1个半小时，牛津城还未完全苏醒，观点学徒计划·2019游学季已开始又一天的学习交流。

“你好！”Baum再一次用他有限的中文开场，身后的电子屏幕迅速切换到几十页的PPT。

这样的一幕似曾相识，笔者心里一紧，但学员们很快有了新的感悟。其中一位在会后轻松地说，昨天教授带来了太多的概念，幸好这一次没那么难理解了。

Baum当天依然以案例讲解为主，这符合了他的中国同事的印象——“实践与理论结合”。他带来了伦敦金融城一栋写字楼从1991至2016年的估值周期变化案例，结合汇率变化、国际形势、长期债券与写字楼租金变化等特定时代因素分析估值差异。他腾出大量时间与学员们互动，鼓励他们自主计算上述写字楼每个阶段的估值及理想售价，课堂活跃度陡然上升。

他说，学术常是绝对主义，但事实往往困难，我们要像剥洋葱一样层层深入。

授课过程中，Baum加入了杠杆变量，现场即兴出题：写字楼年租金165万英镑，售价2500万英镑，银行基准利率4%，若可提供75%的贷款比例，买家是否愿意撬杠杆？他的答案是YES，利息按基准利率上浮2个百分点计，买家获得的回报率能达到8.4%，高于自有资金购买的回报率6.6%。

杠杆的滋味，英国人和中国人都知道。绝大部分的房地产交易都有使用杠杆，这扭转了投资回报与风险。

时间很快进入授课后半部分，Baum将话题转至另一个领域：土地经济学。对于土地的价值，古典经济学和马克思主义经济学存在过分歧，究竟是资本创造价值还是劳动创造价值，在分享会上也有探讨。

Baum对未来土地价值及使用所表现出的兴趣，显然大于各学派对价值起源的讨论。房地产科技（PropTech）是他感兴趣的话题，他认为房地产科技过去经历了两个阶段，分别是1995-2005年的1.0阶段，主要表现为移动互联网的兴起，以及2008-2018年的2.0阶段，表现为WeWork、airbnb等新模式的诞生，过去几年风投对此趋之若鹜。

房地产科技包括房地产金融科技、共享经济、智能房地产，Baum为这种新事物撰写过近百页报告《房地产科技3.0：房地产业的未来》。这是目前牛津大学里下载量非常高的商业报告之一，反映市场对此的关注之高。仲量联行曾预测，至2020年，全球可投资商业房地产总价值达65万亿美元。

房地产科技是朝更有效率的房地产市场发展，但现阶段房子流转速度慢一直是制约因素，这一点Baum无论在报告还是授课时都有提及。他形容房地产科技现在“很迷人”，并对台下的中国学员询问：中国房地产现在在做什么？

中国房地产商也在探索信息化、智能化业务，学员们中有房地产科技的负责人，对这个问题自然有发言权。他们回答说国内主要往信息化集成系统、物业智能化等方向发展，这一方面是技术进步的推动，一方面则是成本控制的倒逼。最近两年物业公司扎堆上市、股价翻倍，也是看到了智能平台的价值。

这种解释受限于时间因素，实际上中国房地产目前在探索将信息化贯穿于从项目立项、招投标到后期物业管理等方面，“互联网+”及大数据的运用也使房地产嫁接教育、医疗、旅游、大健康等服务场景成为可能。

Baum似乎对这种回答还不满意，他进而追问了一些细节问题。

实际上他在研究报告中展示过其它学者及自己对“产品型”及“客户型”企业的看法：大多数将成功的房地产科技公司并非尝试颠覆的公司，是那些专注于为市场带来效率和协同效应的产品的公司。而智慧楼宇是最没有挑战的部分，它需求清晰，市场巨大，技术越来越易得，且既得利益是一致的。

“那中国的年轻人更倾向买房还是租房？”他抛出了这个问题。大伙笑，购置房产对于传统中国人仍是毫不迟疑的首选。对此他解释，自己听到各地很多年轻人的想法，他们想买的是体验、并非资产，技术带来价值观改变使他担心，而现在中国年轻人让他了解到了新的观点。

授课的最后，Baum把时间留给了一个话题，这个话题昨天已经向学员们预告，他希望他们思考并给出自己的答案——

“某国政府现在开始要进行全球化资产配置，它的资金池大约有500亿英镑，首期资金60亿英镑。你作为负责人，怎么确定投资组合、投资标准，又该怎么执行下去？”

这个问题涉及战略思维、大局眼光、风险偏好及估值计算等，学员们相继表达了自己的想法。

那你的答案是什么？