铿锵行 | 陈启宗vs陈文博 传承中的商业与未来

对话嘉宾

陈启宗恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

陈文博恒隆集团、恒隆地产执行董事

陈启宗：之前让我自己做一个讲演我就不做了，自己讲话是很闷的一件事，最好还是对话，找谁来对话呢？找小陈吧，就着我们恒隆在这方面的一些学习和大家分享一下。

我跟内地商业地产的领袖们接触的不多，今天我看了一下，第一女性非常厉害，今天我看到很多都是女性在这里主导的公司，另外一个非常年轻，看到那么多帅哥非常年轻，实在不是味道。

有几个关于商业房地产的问题，借着这个对话来跟大家谈一谈，但是我发现我想谈的问题都是商业房地产的人不提的，我也不知道为什么。直到刚才，我想谈的很多事都在蔡秘书长刚才的发言里提到了，我就随着她的话题继续发挥下去，就是说电商。我也不知道在座的那么多房地产商很少谈到电商，还有其他的问题也是值得我们大家探讨一下。

首先我想问问文博，对于消费者，在中国的跟在海外的有什么分别吗？都是人，你对中国的消费者有什么看法？

陈文博：中国消费者以前来说，可能三五年前、十年前，都会追逐一些西方的潮流。我说的是一些服装、一些品牌，但是现在的人经过这三五年，中国的消费者已经设定全球的潮流，最潮的在中国。就拿一些品牌来说，他们最早在巴黎上了新款，现在他们都变成在上海上新款了，所以我们已经从一个跟随者世界的潮流改到一个领头、领袖。

陈启宗：比如说LV等等，最早在巴黎、在伦敦，现在有了根本性的改变，最时尚、最时髦的都以上海为中心，有这个现象吗？

陈文博：绝对有，我觉得在他们的品位上，中国的市场真的是在全世界的一些潮流是领先的。

陈启宗：中国对于这些牌子还是非常追逐的，你跟他们接触比较多，他们是怎么看这个中国市场的？

陈文博：他们还是非常尊敬中国市场，他们之前总是感觉有点看不起中国市场，但是现在他们没有了，而是非常尊敬。下一个问题一般会问中国什么时候会有自己的LV出现，我觉得时间不会很长，大家都知道爱马仕不是有一个品牌叫“上下”，在新天地就有一个，那个已经是领先的，未来肯定会有一些国家的奢侈品牌出来。

陈启宗：中国品牌在那个样子、设计、颜色，会不会创出一个是我们中国人特别比较喜欢的？甚至有一些像上海滩的东西，带有一些中国色彩的，这个会不会成为一个世界的潮流呢？还是中国人跟着老外走，还是会创出新的东西来？你看有这个可能性呢？

陈文博：其实我觉得现在最潮流的品牌，他们的鲜艳颜色都是从中国学来的，中国市场是带头的，未来还会持续这样子。

陈启宗：现在我听说这些大牌子，全球中国人占的份额大概是35%、36%、37%左右，中国人口有全世界的19%，也就是说我们一个人买两个人的货，这个是用价值来看，中国人的市场实在是大的不得了；而且从增量来看，可能在我的理解，很多牌子70%、80%，甚至我知道有一家公司靠近100%，整年的增量都是从中国一个市场而来，现在中国在这方面已经变成一个主导世界的行业。

刚才你说的中国品牌很快会起来，真的吗？中国的品牌主要是在中国本土能够致胜，还是有一天可以到世界上，在巴黎、伦敦、纽约、新加坡销售，还是中国的牌子在中国这个地方才能够生存下去。

陈文博：我认为迟早会把全球的市场打下来。

陈启宗：他们买东西的人是中国游客，还是老外，红头发、黄头发、高鼻子的，都到巴黎去买呢？你想老外会买中国人的品牌吗？

陈文博：我觉得还是会的，不说奢侈品，奢侈品可能时间稍微长一点，但是也会达到的，比如说小米，全世界都可以看到小米的手机，他们对中国这些产品不会有体系性的不接受。

陈启宗：我常常想一个问题，中国的品牌能否在世界上打出一个真正的市场来，我个人还不敢说。但很可能发生一件事，就是中国的牌子把外国的牌子买过来，为什么我这样说呢？

因为中国市场大，要是你能够在中国这个市场致胜，在这里做的好的话，市场的体积那么大，能够在财务上得到非常大的优势，所以我常常想我们的商场不能光是有香奈儿、迪奥等等老外的牌子，必须留余地给中国的牌子，很可能这些中国的老板就成了世界大牌的老板也说不定，可能吗？

陈文博：绝对有可能，我解释一下为什么中国创造品牌是有可能的，基本上品牌有两个因素，第一个是质量，第二个是故事历史。

我觉得中国制造的东西都有很高质量的，现在缺的是那个历史，这个故事，也不一定要说历史，但是它的故事要讲的非常好，要讲的让西方国家的人接受那个故事，我觉得这个也不过是时间的问题，迟早也会达到的。

陈启宗：或者我用一个例子来说，我记得有一次GUCCI的大老板来香港看我们。有一次他来的时候，他跟我的同事们说，他说LV是讲历史的一家公司，悠久的历史，一百年、两百年，三百年，我们是有历史的有故事的。

但是他说我们GUCCI不讲历史，我心里想大概原因是GUCCI十几年前差不多死掉了，他们曾经有辉煌，但他们很厉害，现在又回来了，而且回来的非常强劲，所以GUGGI不太讲他们有历史。要是这样子的话，是否中国的牌子将来也能够在这个模式下来，能在世界舞台上占一个席位？

或者我转移一个话题，随着刚才蔡云讲的电商问题，做商业地产的人应该对地产非常敏感，我也很奇怪没有太多人跟我谈电商的问题，我跟投资者谈话的时候，他们都会问我电商对我们的影响有多大，你怎么看电商的问题？

陈文博：电商我是非常害怕的，同时我又一点都不害怕，为什么呢？目前LV的经典款，甚至爱马仕的那些，在网上只能买到二手的，现在他们没有销售新的，这个慢慢可能会变，所以长远来说我非常害怕，觉得一般的零售很多都会上到线上。

但是短期、中期，我觉得我们线下的一些购物商场还是有一个优势，我们可以创造空间的优势，这个空间有什么价值呢？一些品牌就是把他们整个DNA，把他们的故事、历史展示给消费者去看，短期还是相信线下的购物商场，高质量的线下购物商场还是有得做。

陈启宗：我补充几句，人还是群居的动物，还是有聚居的需要，还是喜欢有面对面的接触，因为我是男士，从男士的角度来说，你喜欢在平面的电脑上面看漂亮的女孩子，还是坐在那里喝咖啡看旁边漂亮的女孩子呢？如果我们不都是变成宅男，还是需要面对面的接触。

还有一个重要的现象，大品牌也喜欢聚在一块儿，二十多年前好多大品牌都要有他们的独立店，在新加坡，那个LV就在河边开了自己的独立店，其他的品牌也都开了独立店。

后来发现不行，虽然那么厉害的牌子，他们还是喜欢跟其他的大牌子在隔壁，这样对我们做商业地产的人就是一个启示，要是他们都开独立店的话机会就很多了，LV在你那里，香奈儿在我这里，GUCCI在另外一个地方。

如果他们都喜欢聚在一起，就有一个大赢家，聚居在一个地方，谁能够把这些大牌子都吸到那边去的时候，那个商场就是大赢家，这个也是一个很现实的问题。

讲到那个电商的问题，文博曾经跟我说过一个事，就是好多线上，像小米一样，小米刚开始的时候完全是在线上售卖的，现在都要有一个实体店，为什么呢？有一次文博跟我说到，好多从线上开始的品牌，服装的品牌，现在都要有一个实体店，这件事你要不要解释一下？

陈文博：这个我相信在座的各位都知道，假如说你在线下逛的话看到一个品牌，在那边可以买到，但回到家里上阿里、上天猫看到那个品牌，好像在恒隆有见过，你会对这个品牌有信任，它有实体店，质量不会差的。很多品牌只有在线上卖的，你可能没有买过，不知道它的产品到底是什么样的，所以线下可以让消费者得到信任。信任是有价值的，线下有店的，这个还是显示线下的价值。

陈启宗：这个又提醒大家，因为在座的各位都是做商业地产为主的，要是线上是正确的话，我想应该是正确的。那些线上为主的牌子，他不可能去像从前那样再开三五十个店，他可能只开两三个店，他两三个店放在哪儿又是一个问题，当然他有一个实体店的原因是要提升他的形象。

这些线上的店当他需要有少数的实体店的时候，他也只会选择去最好的，能够提升他们品牌价值的那些商场去，所以楼下有GUCCI、香奈儿的时候，楼上就有可能把以线上销售为主的中国牌子吸收上去，这是大家做商业地产的人应该注意的情况。

接下来一个问题就是科技，也是刚才蔡秘书长提到的，我很少在商业房地产的会上听到讲科技的问题，但是这一方面恐怕对将来五年、十年、二十年的商业房地产会产生非常重要的变化，你可不可以谈一谈在恒隆你们对科技这个事，在商业房地产的领域里是怎么考虑的？

陈文博：先讲一下背景，陈主席在2012年、七年前已经叫我开始研究科技了，从2012年到现在，今年我们才真正利用大数据去做分析，所以我觉得这是以往这七年，整个市场大家都在说科技怎么去使用。

但是我觉得到最近才真的有一些商业地产商能用的科技工具，人脸识别肯定是其中一个。你对自己的客户有多了解，打个比方，我们以前以为来我们商场买东西的主要是女生，70%我们认为是女生，因为我们每次发那个问卷回来，70%是女生答的，后来我用人脸识别的时候发现，其实这个数字不对的，原来只有50%多、60%是女生，这个差异怎么解释呢？

基本上就是一个女为的问题，女生可能比较愿意填这个表，男生不会浪费这点时间填你这个问卷，所以我们发现还是有一些价值很大的资料，可以变成数据拿回来。

现在除了人脸识别，包括大家现在都是用微信、支付宝付钱，以前按照传统的收费方式，基本上得不到任何消息，任何资料，现在有这种新的POS机，我们还是可以拿到比较具体的数据和资料，这个也是会帮我们未来做分析。

陈启宗：我之前问文博，你要不要跟我两个朋友聊聊天，两个都是最大的商业房地产商，他去了，发现有一家公司他们在做什么呢？自己在开发科技，他们认为什么科技对他们商场有帮助的，他们自己去开发。

另外一家就去投资在别人有关房地产的科技，去找那些公司，去收购他们，然后文博回来就跟我说，其实他们开发的那些科技，好多在中国已经有这样的了，而且是已经有人做，很简单的去买过来就行了，根本不需要开发。也就是说在这方面可能中国并不落后于西方。

我们有个朋友，名字不要说了，也是西方最大的商场开发商之一，他对科技是疯狂的，他太喜欢科技了，花好多钱在开发有关房地产的科技上面，我看来看去，看不出它有什么成果来，反而中国这方面更为先进。你是觉得中国用科技来做商场，比较西方，今天我们真的落后别人呢，还是别人落后我们？

陈文博：这个不用讲了，我们中国完全是领先的，美国、欧洲完全追不上，他们现在还是用现金、用信用卡，我们在国内已经无现金了，这些还是中国领先的。如果说那些已经有人开发了，可能因为大陆这边的市场大、需求大、开发商多，所以我们就直接可以买。西方的市场小一点，所以他们没有这样的资源。

陈启宗：再允许我转一个话题，时间差不多了，我不能再谈太久了，现在在内地的大城市，你怎么看香港的开发商？

这个有点敏感了，因为你跟我是唯一的香港开发商坐在这儿，在座的都是内地开发商，他们的相对优势是什么？内地的开发商比我们香港优胜的是什么？

我有看到，比如说你在上海，你会想到恒隆的。你会想到香港不少企业，到底在这一方面我们香港的开发商是有优势呢，还是有劣势？我们是领先呢，还是落后，原因何在？

陈文博：刚才陈诗涛已经说了一些，我是同意的，香港开发商管理方面目前还是稍微强一些，但是我们香港开发商有点不接地气，所以我们做市场工作，我们做的招商推广还是达不到内地开发商的水平。

陈启宗：这个不好说，好像在说别人的好话或者坏话，你有更敏感的，哪一家大陆开发商你是很尊敬的？

陈文博：不少，在座的各位我觉得应该都做的不错。说实话，比如说我们在沈阳，大家都知道的一个项目，我们做的不错，但是还有一些内地开发商做的更好，这个就是华润万象城做的非常好。

坐我隔壁的大悦城也做的非常不错，有一定规模的，能吸引到国际奢侈品牌的，基本上管理方面不会太差。

陈启宗：我就用一个案例做一个总结。你谈到沈阳，沈阳是一个很奇怪的地方，大家都说东北经济不好，其实要是你做的好的话，沈阳还是非常好的，在五星级的，就是最高级的，在最高档的，无可否认万象城做的非常成功。

它的设计等等真的很优秀，虽然说沈阳的经济总体不算太好，但你要是行业当中领先的那一位，你还是非常可贵的，连我们做的不那么好的，还是每年都有一点点的增长，虽然增长不如万象城。

另一方面，我们在那边还有一个四星级的商场，你们很多人都不会注意到，就是在中街，中街是十大名步行街之一，在中街那个故事真是很特别，大悦城的领导坐在哪儿？我说话要小心，大悦城在东边你们是中间的一边，你们是在最东边，我们是最西边，你们的地点比我们好，地铁站离你们比较接近，我们开在西边。当时比我们早去的好几家，名字有点敏感，有一家老牌的在中街是最火的，人旺的不得了，销售也非常强。

中间有另外一家是外地去的，也开了一座商场，然后在我们的另外一边，就挨着我们有一个港商也开了一家不错的商场，上海有一家就开在我后面，中街那个地方简直就是可怕的。在我们那边有三家大的，在你们那边一家就有四个组成部分，中间就有好多别的商场。

今天中午吃饭的时候我说中国的房地产，市场是“疯”的，好多在里面玩的人也是疯的，所以疯人在疯的市场上真的可怕。

我们是2010年开的，到现在整十年了，在以往十年里，我旁边香港的那家早就关了门，我后面那一家恐怕也已经关了，要改型，对面中间最火的那一家，今年也关了，中间还有另外一家很大的，我前两天还去过，基本上也都不行了，下面还有地下商场，地下商场也做的不好，现在剩下谁呢？就你跟我，整个中街，街头是你，街尾是我，就我们两家。

这个反而叫我非常不高兴，为什么不高兴呢？要是就剩下我们两家的话，慢慢就说以后不去中街了，以后没有逛了，我希望他们不要死掉，这样还可以把人气拉过去，希望我们能够合作，把那个街做旺，对大家都好，最好你赚大钱，我赚大钱，别人赚小钱，不让他们死掉。

我不知道你同不同意，我们这个行业绝对不好玩，能够在这个行业里生存下来就相当的不错了。

丁先生，之前我和印力老总一起吃饭的时候说过，这一家公司了不起，这一家公司将来是中国内地的商业房地产商当中，绝对是老大，最少是老大之一。

希望大家要头脑清醒，不要做疯子，不要制造疯的市场，还是要理性的看待，最终只有理性的人才能够生存在这个市场上，才能够在这样一个大市场上致胜。

好的就是中国消费水平相对高的，而且是越来越高的，我常常说现在买奢侈品的越来越年轻，我那个年代45岁以下的人是不会买那些奢侈品，都是40、50岁以上的才开始买，现在在中国这个地方，是25岁到30岁最火的一帮人，这个还有一个好处是什么呢？

就是每年这样年纪的人都在增加，每年大学生毕业的就七八百万，过两三年他们就进入了购买奢侈品的行列里面，我看将来的市场还是非常可为的。我就把我们一些以往十几二十年在这个行业里所看到的一些事跟大家分享一下，最好的应该是请丁先生跟叶先生，下次请他们两位上来讲，我们负责在下面听，谢谢大家。