演讲 | 王晓鲁：以人为本 联合办公的场景实践

王晓鲁（梦想加空间创始人）：大家下午好，我是梦想加创始人王晓鲁，先跟大家简单介绍一下梦想加，我们管理联合办公，从2015年开始到现在，管理全国大概30万多平方米的面积，现在从管理规模上来说，也是行业里面绝对前几名的水平。

从一开始我们自己也是比较关注产品，这里跟大家分享一下我们这几年做下来以后，对于行业的理解和对于资产管理存量市场的理解。刚才的话题也在谈存量资产和资产升值的问题，我们自己专注于办公这一个板块，我们自己对于存量的一个理解，是现在越来越多的大家需要关注于一个买方，也就是关注于我们的客户他们所有的需求。

对于存量市场，从增量市场到存量市场，从卖方市场到买方市场的变化，到关注于资源端、关注于企业端，到关注每一个人的变化过程，中国企业最开始从工业1.0到工业4.0，逐渐发展到大多数企业，尤其在北京、上海。

我们所在的成都、杭州、西安新一线城市里面，越来越多的企业他们的核心资产和核心的资源是人，而不是资产，也就是说人成为了每一个企业里面最核心的创造力的来源，以及企业成长的一个来源。怎么样给人提供一个更好的服务，怎么样让人有更好的办公环境和更好的创造力，才能让企业更好的发展，而一个企业更好的发展，对于我们存量市场包括房地产市场来说，才能有更好的生存机会。

今天我不是想说学术性的概念，包括很多具体的理论上的演讲，我只是想从我们自己以前四个小例子，简单分享一下我们从不同的角度都做了哪些事情，来达到更多关注和满足里面的企业，以及企业里面每一个人的需求。

第一个小例子，我们是亚洲第一个通过WELL认证的联合办公空间，很多人对WELL不是特别熟悉，WELL是LEED提出的概念，以前更多关注资产端，大家比较关注LEED，更多关注一个楼宇建成了以后对整个环境以及生存的地球产生怎么样的影响和破坏。而我们更关注的从资源端到客户端到人的转变，我们更关心的从一个楼宇、资源端，更多关注到每个人的习惯和每个人是否健康。

所以WELL认证也是美国的认证，这个认证更多关注到一个楼宇，或者是一个办公空间，或者说一个空间实施完成以后，在里面使用的每一个人他们的健康，是不是得到了一个很友好的保障。

这里面有一百多项的指标，从光照、空气、饮水、人机环境等等非常得复杂，我们从设计开始到营建过程中怎样满足标准，到最后呈现这样很完美的结果，也花了非常多的时间和精力做这方面的事情。

（见PPT）举一个小例子，大家可以看到底下成果图里面，有好多我们的办公桌，有高的有低的，这个桌子都是我们自己生产和自己做的，我们自己生产的板材，而且里面没有任何的胶，甚至连钉子都没有，是按照榫铆结构做的，是整个WELL认证和我们自己标准化体系中的一个环节。

很多世界五百强的公司，包括关注于员工福利的公司，也会做WELL认证，像梦想加这样一次性通过的也是很少的。和企业不同的，企业更关注的是给员工福利，怎么让员工享受很好的办公室，很好的就业环境。我们更多关注的是性价比，怎么样能把这样WELL的标准形成我们自己的设计标准，比较性价比高的去复制和应用到我们未来的每一个空间里面去。

最终我们是花了很多大型公司大概只有三分之一的成本，完成了WELL标准，也把WELL认证标准应用到将来每一个空间里面去，至少在我们所有空间里面，只要保证我们施工一完成，当天入驻的公司可以享受到无甲醛的，不光是无甲醛的，而且从各方面来讲都完全健康标准的办公室，像这样的健康标准，每一个办公的人群和每一个生活的人，是最基本可以享受到的权利。

我们更多关注了从用户需求到经营需求量方面的平衡，我自己也做空间的运营和经营，并不是作为一个福利提供给所有入驻的企业和用户，达到最好的平衡以后形成这样一个标准化的WELL标准。

第二个案例也是跟我们的空间设计是比较相关的，也就是我们的一个定制客户，叫做十二栋文化。这是做动漫IP输出的企业，他们自己有一个挺苛刻的要求，工期很紧张，同时也很多特殊的需求。

我们大概通过自己标准化的设计，六十天就完成了从设计到施工、到最后交付的完整过程。同时结合了自己客户的需求，给他们满足了很多定制化的要求之外，也给他们自己办公环境的贡献，以及这里面所有的会议资源、办公室等条件的布置达到了更合理的应用。

最后他们自己的负责人对这个非常满意，他们说无论设计还是品质都非常好，很有调性，超出了他们的预期要求。同时智能也是很惊喜的一个点，之前他们都要抢会议室，应用到智能管理体系去帮助他们管理，不光是会议室以外所有的办公资源，可以让他们的办公资源达到合理的分配和智能化的管理。

第三个想跟大家分享的是我们的一个智能场景，智能从第一天开始就是梦想加很重要的标签。我们第一款产品不是我们的空间，刚才跟大家说我们是在2015年成立的公司，我们推出的第一款产品是一个门禁。开玩笑的说，在2015年、2016年我们公司发展的头两年，很多同行企业以为我们是在卖智能设备的公司，而不是做联合办公的。

现在已经是第四代应用了，在全国很多的，除了我们自己的办公空间以外，像腾讯、龙湖、万科等等都应用我们这个管理体系去进行管理。它可以通过人脸扫描通行，也可以进行考勤的同步，这不仅仅简单的是考勤和通行入口，更重要的是和用户之间产生联系的纽带，为什么这么说呢？

一个小例子，如果想象一下自己去一个客户的公司去拜访，你到了客户公司的门口，前台会问你三个问题，你是谁、你从哪里来、你要到哪里去。如果是在梦想加的办公空间，这个人一过来，前台就会知道是什么样的情况，客户感觉到很贴心、很个性的感觉。不光是门禁，包括会议室、打印机、能源灯光管理，都接入了物联网和软件的平台，通过数据的收集，也帮助我们更好的了解到办公资源该怎么样合理的利用。

我们的客户都是谁，他们在怎么样使用我们的办公室，可以对我们有什么帮助呢？最大的帮助可以让我们很精准的知道我们的客户在哪里，我们该在哪里选址设计我们新的办公室和办公空间，以及我们在选定一个新的办公空间以后，我们再怎么样配置里面的办公资源和设置里面合理的办公室，以达到整个空间运营的最高化，以及精细化的管理。

其实我们更多的是通过一个空间的场景，把人和空间，空间里面的设施设备与人之间，包括人与人之间达到一个很好的链接，同时去给空间赋能很高效的运营管理的效率提升，达到以人为本的办公体验。

第四个想跟大家分享的是我们社区的一个活动，这个社区的活动很多都会谈到，我们自己经常会提及的叫做“不正经办公室”，在北京，（我们）会和知识分享的公司有合作。

今天给大家举的一个小例子，关于游戏的例子，我看很多在场的同事，不一定会玩这个游戏，但在年轻人里面，这应该是全国最火的一款游戏，就是王者荣耀。我们梦想加入驻的客户都是新经济的互联网公司，平均年龄都在30岁左右，非常适合他们自己产品线下的推广，他们做了几次尝试以后发现效果非常好，于是我们梦想加空间有一个王者特权空间。

你会发现里面所有的英雄皮肤、铭文都是免费的，我跟王者荣耀团队了解到，除了我们的空间以外，另外一个实体空间可以实现这个功能，是全国某一些KFC餐厅可以实现。我们希望通过这样的形式给年轻人更好的创造力。

既然要求年轻的同事们下班以后，所有的信息、电话都要秒回的话，还要给他们提供更多的社交、学习、成长、生活的环境，让他们提供这样的环境，让他觉得这里面不仅是办公的地方，也是学习、社交、成长、生活的地方，他们也会和公司更好的融合在一起，也会有更好的创新力、创造力，也会产生很多人与人之间、人与企业之间的微妙反应。很多线上的流量已经是比较难以获取的同时，通过线下的方式可以很好的实现线下流量的变现。

这些以人为本的办公空间更多想解决的是从空间到智能到社区，三方面结合在一起，怎么从原来传统的更多的去关注于资源，也就是说更多关注于房产本身，房产是不是有很好的经营、出租、运营情况，很好的设施设备管理状况，到转换为关注到每一个企业的需求是什么样的，里面每一个人有什么样的需求，我们怎么样通过空间的设计，通过智能的管理，通过社区的互动，给里面的每一个企业、每一个人提供更有针对性的，满足他们发展和生活、工作需求的办公空间。

而这样一些最终的导向性转变，反过来也带来很多资产管理方面的成果，大家可以看看这些数字，我们自己80%的空间入住率都超过90%，新空间的开业入住率都超过了40%。今年4月份在南京新开了一个一万多平米的新空间，到6月份的时候就达到了90%的出租率了，这是我们从来都没有去过的新城市，也是给我们很强的信心，对于我们自己比较成熟的区域数字比这个还要好很多。坪效高于周边竞品，效率上的提升是通过智能带来的管理精细化。

另一方面也是从思维上，从刚才所说的资源导向型到客户导向的转变以后，我们更多是和里面的企业、客户，以及入住公司绑定在一起，已经实现了我们新开的空间一定是满足匹配客户的要求。

同时，有很多的客户和我们在一起，像南京那个项目就是，南京有几个入住租户都是在成都、在北京的企业，他们听了南京新空间开了以后，就把分公司开在了南京，也很快帮助我们实现更好的资产管理。这个也是我们在其他的，比如说类似于在北京的望京，和不同的合作伙伴一起合作的一些项目案例。

我们最后总结一下，我们更多的是以办公场景创造多元价值，在大家都共识的存量市场里面，更多的从关注于房地产本身、资源本身，需要转变到关注企业本身和人的本身。

对于我们做办公就是这样，做其他的行业也是从资源的关注度转换到对客户的关注和使用者的关注，如果能够满足匹配他们的需求，才可以实现你自己本身资产管理价值的一个提升，也欢迎大家有机会到梦想加空间去转一转，亲身感受一下我们很有调性的、很有健康的、很智能的，也非常有活力的空间，谢谢大家。