博鳌大讲堂 | 王晓鲁开讲：联合办公重塑办公价值

王晓鲁（梦想加创始人）：我是梦想加创始人王晓鲁，特别高兴能得到观点的邀请跟大家分享我们的思考，我也是今年第一次到博鳌房地产论坛，认识了好多新朋友，见到了很多老朋友，也学习到很多新东西。

我们自己做了4年，是一家初创的公司，现在我们自营30万平米，管理30万平米，一共60万平米的面积，去年这个时候我们完成了1.2亿美金的融资，是联合办公领域有史以来最大的一笔融资，目前我们也算比较稳健地在发展。今天过来也是想跟大家分享一下我们对这个行业的一些思考，以及我们怎么样做这件事情。

其实今年的市场环境是挺差的，包括我们在北京、上海和成都这几个城市的空间比较多，这几个城市的空置率都是最近10年以来的最高点，我们还是挺担心今年的经济状况是否会出现问题。但是我们今年也接到了很多需求很旺盛的客户，而且很多我们的老客户还在持续提扩租，介绍了很多新的客户。

今天我给大家讲三个小例子，是我们的三个租户，通过他们的例子，也是带给我们很多的反思和思考。

第一个例子是一个教育类的企业，这是一个非常小的公司，大概就是6-8个人，他们并不是像新东方那样是在一个大的讲堂里面或者是一个大的教室里面进行授课，他们都是实行一对一的方式，有的是外教，有的是专业的课程的培训，他们的学生是分散在全市各个地方的，他们的老师也是分散在各个地方的，他们是我们的会员用户，也就是说他们租用我们的场地，约好一个对老师和学生都合适的场地，到那里完成一个小时或者是一天的上课，这个企业也是我们的入住企业推荐过来成为我们的客户的。

这是我们入住的第二家企业，其实是百度旗下的一个公司，这个子公司大概是有400多人，他们希望在百度公司附近找一个办公室，当时看了非常多的场地，他们最后来到我们这个场地的时候，他们的团队的老大是从美国硅谷回来的，他看了之后就马上拍板用这个场地。

后来我问他，你当时为什么想到来这里办公呢？他说到这里之后，一下就想起了在硅谷办公的日子，跟那边的环境是一样的，而且特别适合这种创意型、灵感型、创新性的公司的需求，我们的员工在这里办公一定会发挥出他们最大的创造力，而且在这边会非常舒适、非常高效地进行工作，即使是从百度搬到这里，他们也没有感觉有很大的落差。

这是我们的第三家入住的公司，是一个设计工作室，他们给我们的评价是说，我们可以在这里24小时不间断地运转。为什么这么说呢？这个公司虽然不大，大概只有十几二十个人，但是是一个跨国企业，他们的美国办公室在硅谷，中国办公室在北京，他们会经常跟他们的客户进行视频通话，以及跟他们的美国团队进行业务和工作上的交流，所以他们在我们的空间里面可以运用我们的视频会议系统，实现24小时不间断的运转。

而这个企业本身也非常有趣，我们自己公司的VI、Logo以及我们的导示系统，都是这个公司给我们设计的，他们跟我们有一个很长期的很好的合作之后，他们说我们实在太喜欢你们这里了，我们也想入住到你们的办公空间，跟你们一起办公。后来我说，这当然太棒了，后来他们就入住到我们的办公空间，就成为了我们的用户，后续还给我们介绍了很多他们服务的企业到我们这里来办公。其实像这样跟我们一起来合作过，有过很多合作的关系，最后反而又入住到我们这里的这种情况其实是非常多的，我觉得这些客户通过深度的接触，还能再选择我们，其实是对我们一个特别大的认可。

我举的这三个不同类型、不同行业，但基本是属于新经济领域的客户的例子，其实带给我们自己团队非常多的反思和思考。我们的思考有三方面的结论：

一方面是我们发现不管这个大环境，包括经济环境有怎么样的变化，我们应该是更多的关注客户的需求、用户的需求，而不是把所有的重心放在大环境的变化上面。同时，所有的办公的需求是非常强劲的，有很多的企业用户都有很强的办公的需求，但是时代在改变，办公的需求在变化，大家的需求点发生了很多升级，他们更关注用户以及他们员工的办公的体验，他们更关心办公的使用效率，他们更关心办公室里面设施设备使用的流畅感，这些办公需求发生变化之后，企业的选择、企业的需求也随之发生很多的变化。而联合办公，或者梦想加办公空间给他们提供的就是一个全新的革命性的选择，帮助他们更好地去完成自己的事业的发展。

第二，我们觉得联合办公不是一个行业，而是一个办公场景，也就是说现在的企业需要的不仅仅是一个可以工作的地方，更多的是需要一个全方位的服务，以及一个办公的氛围。所以我觉得我们提供的也不仅仅是一个办公室和一个办公的场景，不是提供一个地方，而是给他们提供一个氛围，一个场景，让他们可能解决所有跟办公相关的各方面的需求和问题。

第三，我们觉得联合办公是对资源的重新分配和很高效的利用。我们给自己的定位是，我们基于一个物理空间，以智能为驱动，通过技术以及我们的服务，将人、企业和空间很有机、高效地连接在一起，让他们能够实现一个现代化办公的解决方案。

这里面的解决方案有很多种，有的是空间的解决方案，我们把入住进来的企业的用户需求分成了不同的类别，包括每个公司里面有不同的部门，他们的办公需求是不太一样的，有的是每天在这里面坐班，有的是经常会到外面去开会，有的会会客，有的需要一个很私密的环境，自己去独立工作。

根据不同的需求，我们设定了不同的分区，以及不同的动线，合理的分配里面的会议室、办公的资源，以及办公区里面重新的定位和设计。另外也包括了跟网络相关的，跟打印资源相关的这些资源的配置，也包括了跟我们所需要的水、饮品、食品、办公服务相关联的资源，而所有这些资源，我们是通过自己的服务以及科技链接在一起，精准地传递给客户和每一个员工，让他们能够很方便地、高效地、流畅地获取所有的资源。

针对刚才这三个我们自己的思考，一方面是我们觉得办公的需求发生了很大的变化，而且同时我们提供的是一个办公的场景，我们自己也是在做一个资源重新分配利用的事情，我们着重地打造了三方面的能力，这也是过去四年时间里面整个梦想加的团队，大概有300多个研发人员，他们集中精力去不断地升级、迭代我们的产品所要提供的这三方面的核心能力。这三个核心能力分别就是：技术、健康和社交。

技术是第一方面，我觉得技术也是代表了一个未来的趋势。大家可以想象一下，在一个传统的办公楼或者一个传统的办公室里面，如果有一个访客去一个办公室里面开会，前台就会问他三个人生的终极问题，你从哪里来，你要到哪里去，你跟谁要开会。

但是在梦想加的办公空间并不是这样的，我们通过预约的邀请，把这个邀请发给客户经理之后，客户经理就会收到一个通知，他会跟你打一个招呼说，某某某，你来了，今天你在这个会议室开会，如果今天你第一次来到梦想加的空间，他会详细跟你介绍这里面的设施使用情况和注意事项，同时他们也会随机地发一些调查问卷给这些客户，让他们更好地了解这些客户使用需求，这里面的客户的进出、使用，包括他们喜欢喝什么样的饮品，他们喜欢什么样的会议室，他们跟哪些公司约了开会，这些信息详细的记录下来以后，都帮助我们可以更好地乐趣了解客户的使用习惯、使用需求，不断地升级我们的产品。而访客的邀请只是我举的一个小例子，在我们整个空间里面，不管是能源管理、灯光管理、资源的分配使用，以及我们里面如何怎么样做空间更好的设计、空间更好的选址和客户的服务，每一个环节技术是从头到尾贯穿在每个细节里面的，技术是强大的驱动力，包括我们更好地服务客户。

从过去4年里面，从2015年到2019年，梦想加全国的空间里面，这些物联网的设备大概跟我们的客户进行了超过2000万次的交互，所有的用户的积累都是非常宝贵的财富，帮助我们更好地做我们的空间，更好地去服务我们的客户。

第二个核心能力就是健康。这是跟我们的空间设计相关的，大家看到我们的空间非常漂亮、非常的现代化，所有的客户，尤其是科技类的客户非常喜欢，我们也是在今年5月份的时候，梦想加是亚洲第一个获得Well认证的联合办公空间，而且我们的认证是一次性通过，评审机构也说在全球很少有一次性可以通过的空间。

Well认证是跟人的使用健康相关的标准，包含了从空气到光、水，涉及人的健康相关的100多个很细的项目，梦想加把自己的设计手册和well的认证叠加在一起，我们建立了一套自己的健康空间的标准，在这里面花费了非常多的时间、精力和研发的投入。

举几个小例子，在我们的办公室里面最封闭的，也是最容易有污染的地方是我们的会议室，会议室一般都是不太透气，没有通风的很好的条件，所以有时候容易有甲醛或者是污染，所以我们找了很多的办公桌，都没有找到非常健康的，所以最后我们就自己生产办公桌，现在我们的空间里面都是用我们生产的办公桌，很多客户都非常喜欢，他们也买了很多放到他们的办公空间使用。我们发现另外一个有污染的是壁纸，我们找了好多都找不到合适的，我们现在的办公空间都是用自己打印的壁纸，非常环保，我们的空间可以实现开业入住就可以达到非常标准的健康环境。国内梦想加是第一个可以做到这一点的，而且是可以标准化复制的，而且在可控的成本下标准复制的办公品牌。

我们觉得健康是现在办公环境里面上班族特别关注的，不光是特别大的企业，跨国的大企业、大的国企，他们在这方面都投入很大的精力，其实也是很多的中小企业，几百人的公司，几十人的公司，甚至一个人的公司，每个人都应该享受的权利，我们应该把这些东西都提供给我们的客户。

光有科技和健康其实是不够的，更多还要通过我们的社交，把里面的每个人、每个企业和我们的空间有机地联系在一起，创造一个创新的氛围。

其实这里面大家应该会有很多的感觉，如果对联合办公熟悉的话，应该很有体会。我给大家举一个有意思的小例子，在我们这右上角有一个办公室叫做“不正经办公室”，这里面就是大家打游戏的地方，大家去这里面打王者荣耀。我们在自己的空间举办了这么一次活动之后，王者荣耀的团队跟我们反馈说，你们举办了一个活动之后，带动了我们的游戏的玩家流量有一个飙升，我觉得这一点太好了。不知道今天有没有打游戏的，如果你今天到梦想加的空间里面连上我们的网络打王者荣耀的话，是全皮肤、全铭文、全英雄的。如果你不了解这有多厉害的话，我就举一个说法，全国只有两个地方可以实现这个功能，一个是在个别的肯德基餐厅里面，另外一个是在梦想加空间里面，全国只有两个地方可以实现这么一个功能。这只是其中一个很有趣的小例子，但是我们通过很多的运营，很充分地去调动了里面每个人之间的黏性，让人与人之间、企业与企业之间、企业与空间之间，他们每个人和这个品牌，和梦想加之间产生了很强的互动和黏性，让他们更好地去营造这样一个创新的社交的以及现代化的办公的氛围。

基于刚才的三点（科技、健康和社交）核心能力，我们在服务范围上进一步延伸。不同于很多联合办公空间，梦想加不光是服务于中小微企业，超过50%在梦想加入住的公司其实都是大型的公司，包括顺丰，以及很多头部的互联网公司，也包括很多世界500强、央企、国企，他们都是有非常多的团队入住在梦想加空间里面，成为我们的客户。

而我们自己也有针对企业的全定制的服务，我们跟龙湖、华润的润加速都有非常深度的合作，他们的空间里面也是用梦想加的智能管理体系在进行智能化的管理。另外像易企秀、顺丰、西瓜创客、十二栋等等很多公司，我们都是给他们提供端到端的从选址到设计、营建、智能管理、运营、服务的全流程标准化梦想加空间级别的服务。

举几个小例子，十二栋，这个公司大家可能不太熟悉，他们有非常多的玩偶的IP，他们用这些玩偶的IP做夹娃娃机，在北京三里屯有一个全部是夹娃娃机的场所，就是这个公司的，他们在全国有很多这样的地方，他们随着公司的业务扩张和人员增长之后需要一个新的办公室，大概需要两三千平米，他们主动找到我们，说我们需要享受一个梦想加的氛围，因为有别的朋友去过你们那里，觉得太棒了，我们就像要这样的办公空间，所以我们就给他们做了整个场地的全新升级和改造。

龙湖也是我们长期的合作伙伴，从2016年开始就有合作，现在龙湖全国的办公室也都是在用梦想加的智能管理体系在管理，包括华润、万科、招商蛇口，还有很多的房地产企业，还有互联网公司，包括腾讯在全国的众创空间，都是用梦想加的智能管理体系帮助他们进行管理效率的提升和用户体验感的提升，也帮助这些企业实现全国的跨区域多点管理的经营赋能。

顺丰这个案例，他们是整个顺丰公司要进入西北市场，他们想在西安这边选择一个自己的总部，大概有七八百人，他们也是做了一个选址的定制，我们帮他们从选址做起，完成了整个全流程的办公的服务，他们说能帮他们节省1/3的时间和1/3的成本，也帮他们整个的员工能够享受一个非常现代化的、符合未来办公需求的办公的场所。

说了刚才这些例子，我们更多的想强调的是，整个办公场景其实是给了不管是物业还是企业，包括企业中的每一个人，给他们重塑了里面的跟办公相关的价值。

而这里面我们可以实现5000平米，大概是有1500个人在里面办公。你觉得这个数字好像有点不可思议，怎么会塞这么多人，并不是因为办公室很拥挤，而是因为很多里面的办公需求并没有被细分，没有被归类，其实很多1500个人的公司，并不是所有人都在办公室里办公，有很多人可能会出差、销售的团队，在外面开会，怎么更好地合理利用办公的空间，更好地管理里面的资源分配，其实是我们经常会思考的一些问题，同时能做到效能的提升，大概节省2/3的人力的全流程的管理，我们的客户在入住之后，通过问卷发现，员工的办公满意程度提升了50%以上，单个人的企业进入梦想加办公空间之后，也可以链接梦想加全国的办公人员的相关各个方面的办公资源。我们现在管理了超过50万平米的面积，每天有4万个以上的办公者在我们这里进行日常的办公，跟办公相关的创新的产品，不管是科技的还是空间的，我们现在已经有100多项以上的专利，还有一些发明的专利，我们也是打造了一个全流程，从选址到设计、营建、智能管理、运营服务的标准化的流程，能够服务从一个人的企业到500强的企业。

我们做了这么多，思考了这么深，做了这么多的投入，以及最终研发出来我们这些核心能力，回归到一点，就是我们的初衷，我们希望让办公更有创造力，让每个人都可以享受办公这件事情，谢谢大家。

黎振伟：您刚才的分享真的很棒，让办公更有创造力，如果在地产商的角度，就是让物业更有价值。已经到很晚了，现场还有这么多人，说明我们的导师的课程有价值。

刚才王总的“场景重塑价值”的分享，我也学到了几点，第一是您谈到了从客户感知需求，这一点很重要，今天我们所有人都在探讨，我们过去都是重物业而不重人，现在要回到客户。第二，您谈到联合办公不是一个服务，而是一个场景，过去大家以为一个场景就是很漂亮的办公室，很酷的空间，您探讨的是技术、健康、社交，而且您把这些指标告诉大家，具体什么东西，我想这就是我们对办公空间的一个新的认识。还有一点，你提到了资源的重新分配与高效利用，这个道理大家都知道，但是你把量化的指标摆出来之后，大家觉得你是专业的，因为你的标准统一出来了。联合办公过去可能都是一种概念，从您的身上、从您的企业看到，在中国已经真的是可以成为一个拿出来说的行业。

王晓鲁：我们的空间还是挺有趣的，如果没去过的朋友可以到我们的空间转一转，实地感受还是非常不一样的。

黎振伟：我想问一个问题，今天在这里有两个创新的点，一个是公寓，一个是联合办公。讲联合办公的似乎没有您这么轻松，他们有点艰难。从您的角度，觉得两者之间有什么可以互补的？可以相互推进的？

王晓鲁：今年大家都不容易，因为经济不是特别好。我们是跟企业相关的，经济不好，企业就不好，企业不好我们肯定也会受到传递，我们的入住企业都会受到影响。我觉得您刚才总结得非常精辟，不管是公寓还是办公，都是一个从增量市场到存量市场的，在存量市场里面更多的是关注用户的买方市场，用户才是最重要的。不光是我跟大家分享，我们自己在内部讨论的时候，我们每天都在讲这个客户怎那个客户怎么样，他们要什么，有什么好的反馈，不好的反馈，每天都在聊这些事情。这是第一点。

第二点也是共通的，包括我跟罗意也在经常沟通这个事情，我觉得技术是代表未来的趋势，怎么通过技术，全流程地帮助企业提高运营的效率，其实用技术去帮助我们更好地了解客户的需求，这是我们一直非常着力重点的事情，这方面我跟罗意聊的也挺多的，他们也非常重视这一点，我觉得这也是共通的地方。

黎振伟：刚才我还漏了一点，我觉得作为我们这种轻资产的公司，很重要的一点是您被开发商接受了。如果开发商都能意识到专业的价值，而你又确实能够解决他们的问题和痛点，我觉得这也是我们的公寓应该发展的方向所在。