博鳌大讲堂 | 曹舟南开讲：“双开发商”的理想与实践

曹舟南（蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长）：刚才在会场看到很多老朋友，各位新老朋友，大家下午好！我是这么多年第一次来参加博鳌论坛，在绿城待了10年，始终忙于房地产开发的事情。昨天参加了精英对话，我认为这个形式很好，希望以后每年都有机会参加。

我是蓝绿双城的曹舟南，非常高兴今天有机会跟大家就行业的发展趋势发表一些自己的看法，更多的也是来聆听大家的其它的做法，包括刚才听了复星的养老模式，我也觉得是很好的模式。

我们基于对行业多年的深入实践，以及与全球先发国家行业发展轨迹的对标，我们认为中国房地产行业已经进入下半场，投资与开发相分离的趋势加快，传统以物理开发为主的体系应该向物理开发+数字开发转变。下面我就双开发商的理念与实践跟大家做一个报告。

第一是美好生活的新时代，中国开始进入美好生活新时代，追求有质量增长、高质量发展，这已经成为一个趋势。新时代、新需求、新经济、新动能都成为发展的大的方向。

中国的城镇化率已经到了60%，中国的好多城市的城市化已经超过了70%，上海已经超过了80%，最近很多的开发商都在讨论，大家都认为中国的房地产下半场会遇到很大的挑战，其中一个很重要的因素是，因为在核心城市的优质土地已经越来越稀缺了，像杭州的城市化率已经超过了72%，它的建设用地指标已经很稀缺了，剩下的建设用地指标主要用于政府的新经济、新产业，比如说阿里巴巴当时留在杭州，给他留了一块很大的地，不但不需要花钱，而且杭州市政府补贴他100多亿。所以在政府角度讲，下半场的建设用地指标主要是保障新经济、新产业。

杭州这个城市大家都比较熟悉，比如说临安、富阳、萧山，为了把杭州打造成千万级人口的城市，把这些地方全部设为区，这样把城市的框架拉出来，然后教育、医疗、政府服务资源全部重新布局，所以在城镇化率超过70%以后，建设用地指标主要是用于产业布局、城市布局。

还有什么地真正用于投资房地产？这一块大家要有一个清晰的认知，这是下半场的一个非常重要的标志。现在中国有几万家房地产开发商，僧多粥少，杭州、深圳、上海、北京推一块地，很多的开发商去抢，价格非常高。拍到高地价，希望将来能卖个高房价，但是政府限价，这种模式已经不可持续了。

第二，房地产下半场。中国房地产上半场存在的主要问题，开发的基本模式是以今天的高地价博取未来的高房价。昨天我讲了，不要怪今天的调控，也不要怪我们遇到的其他的挑战，我们这么多开发商，我认为我们要重新定义，重新把房地产拉回到制造业和服务业，形成自己的房产品牌。

我昨天讲，哪个开发商敢跳出来说，我造的房子是不漏水的？一家都不敢跳出来。这个行业发展了接近30年，我们做的产品还有这么多的瑕疵，房子的渗漏水、电梯噪音、烟道串味等等，30年以来，我们的质量通病比比皆是，你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代？东西做得太烂了，你的产品做不好。

服务也做得很烂，我们的基础物业服务，围绕基本服务展开的深度服务水平做得很差，比如说餐饮、超市、菜场、健身、洗衣店、理发店，你做好了吗？我在全国的居住小区没有看到过围绕6+N做得很健康的小区。

所以面对这样的一个行业，面对这样一个未来的市场，面对城市化已经到这个水平，我认为最好的办法是静下心来，踏踏实实把应该做的产品做好，把基础服务做好，这是硬道理。

你的营销团队把房子卖给客户以后，你辞职了，提拔了，调离了，客户找谁？房子卖掉以后，我们的销售服务就终止了，一直到交房为止，房子造得好的还好，造不好的，你找谁去？这个行业就处于这样的水平。更不要说我们的园区配套和其它配套。我认为下半场还要从事这个行业，上半场这些通病我们要静下心来踏踏实实解决，不解决它，你这个就还是在混，我认为你是靠运气在混。

根据上半场的问题，我建议下半场还是要回归到本原，房地产就是制造业、生产的是房产品，房产品最本质的属性是居住和生活。另外一方面，未来调控将会是一种常态，这是我们必须重视的。

我认为未来中国房地产行业面临一个基本常态，核心城市的核心地段地价涨的，房价也是涨的，因为它的供求关系和它的稀缺性决定。关键是你有没有自己的投资能力，这是考验下一步非常关键的问题。

刚刚讲了，核心城市的核心地段，地价涨的房价也涨，但是另外一个常态是，中央政府、地方政府对这个行业坚决打压，这也是勿庸置疑的，这样形成一个悖论，关键取决于你的自有资金能不能在这块地买下来以后扛5年，如果你能扛过5年，你就是赚钱的，但是在几万家房企里面，只有少数公司能扛得住。

你如果靠借贷来进行投资的，我认为你一定要非常谨慎。但是我们看到一点，城市更新是未来在增量稀缺的情况下，存量里面的增量，这一点大家要引起重视。我们现在在做城市更新的标准开发模式，我认为这个东西是未来一个非常好的方向。

另外一个是产业导向，今后拿地你不以新经济、新产业作为先决条件，你就只有靠血拼。按照我的理论，现在在北上广深拿一块住宅用地，起步价50亿以上，杭州现在要30亿以上，你拿不出这个钱，你原来在一线投资的，现在要退到二线，二线投资的要退到三四五线，投资能力和产业整合能力结合，有产业整合能力的，地方政府都欢迎你来，你来了以后我给你配置一块可售物业，没有产业整合能力下半场就只有靠自己的投资能力。

在中国城市化超过70%、城镇化超过60%以后，很多城市国家队、省队都会有城市建设基金，大家知道中国的房地产不仅仅是一个居住功能的问题，也不是一个金融产品，也不是一个简单的投资品，从今天在座的成年人的角度讲，会重点发展制造业和服务业，从国家的角度来讲，房地产业还承载着重要的国民经济发展的使命，这一块今后会加大力度，所以后面投资和开发的两个界面会逐步分离。

关于双开发商的内涵，这一点最早是浙江省提出来的，我们讲的双开发商是城市空间由物理空间+数字空间两部分组成。传统开发商做的是物理规划，为什么配套做得这么差？实际开发商物理空间是留出来的，关键是商家进去以后，他是要追求盈利的，他亏损了就撤，所以导致交付以后的园区配套运营是不健康的。

双开发商同时涵盖物理空间、数字空间双重开发，实施物理规划、数字规划、经济规划三项规划，具备产品营造能力、基础服务能力、产品整合能力、投资能力四个方面。物理开发主要是涵盖设计、营造、运营等板块，数字开发是涵盖科技、产业、服务等板块，构建智慧园区的服务。

具体我们是这么运营和实施的，很多人问我，你为什么新创这个公司叫蓝绿双城？很多人说你是不是跟绿城有关系，跟蓝城也有关系？我们确实是有关系，但是事实上不是这样，我们取名蓝绿双城，绿是代表品质、生态和理想，蓝是代表智慧、科技和未来。（见PPT）左边这一块是传统的物理开发概念，右边这一块是代表未来的数字开发概念。

蓝绿双城是宋卫平宋总和我联合创立的。2010年在宋总支持下，由我创建了绿城建设，现在已经更名为蓝城集团，绿城建筑在2010年是整个行业里面规模最大的代建公司，2012年我又组建一个绿城鼎益，现在更名为绿城管理集团。我们去年组建了蓝绿双城，这就是双开发商的概念。

我是去年7月底离开绿城中国的，离开以后就在思考到底做什么，一方面也是考虑到行业进入下半场，下半场有一些根本性的变化，此时此刻组建新的蓝绿双城，你到底想做什么？我当时整整花了半年时间考虑这个问题。

我们的双开发商的优势，有绿城25年开发的理念，包括我们营造的品质。模式创新里面有共建的方式，小股操盘，另外房地产进入下半场，一定要结合科技、数字开发的概念。

这是我们目前做的八大类的产品，值得一说的是TOD，TOD是地铁上盖物业，现在我们已经做到2.0版本，大家看过绿城的杨柳郡、杭州的凤起潮鸣，是我们的城市TOD1.0版本，现在我们在做TOD2.0版，TOD在未来的空间是非常大的，我呼吁大家进行研究。

我刚才听了复星的养老概念，我有一个想法，像今天这样的场合，大家也可以放开来讨论，下半场房地产只有一条路可以走，就是建设生态链，比如我的产品品质做得很好，你的服务品质做得很好，你的养老做得很好，你的办公做得很好，你手上有总包，你手上有地，甚至我们的供应商，大家需要放下身段，静下心来，在行业里面真正地做生态链，这是下半场最好的出路，依然靠原来的单打独斗，所谓的某些公司的核心竞争力还是太单薄了，要共同把建设生态链形成核心竞争力，甚至整个产业的核心竞争力建立起来，这是下半场最好的出路，否则单打独斗是走不长的。

我知道下半场这个行业会面临什么，我在绿城中国10年，每一年对下一年度房地产市场的预测几乎没错过。我讲了这么多，我觉得观点这样一个平台可以做生态链建设，把行业里面各个方面最好的前几名整合起来，这样对整个行业会做出巨大的贡献。

我们的模式创新，一个是共建，代建这个行业是我首先做起来的，但是现在有三大毛病，我个人不主张代建。

代建商业模式10年过去，我总结出现了很大的问题，就是取费模式有问题，因为代建是按照销售价来取费的，销售价里面包括了地价、楼面价，为什么代建始终进不了北上广深，因为楼面价很高，所以代建现在出现了很大的问题。

第二个毛病是包赢不包亏，正激励都到位了，负激励不到位。比如说我交给你代建，形成多少利润，你要跟我对赌，现在都没有形成对赌，只是单边利润，这是有问题的。

第三是政府价格审批的问题，所谓的增长、溢价都出现问题，代建是我先提出来的，但是今天我说代建这个模式需要修正。现在我提出共建，就是小股参与、同股同权同利，另外要形成对赌，你把地给我，我跟你签死，多长时间产生多少利润，我的产品品质、服务品质都是对赌的，完不成我要赔。我认为一个商业模式必须解决公平公正的原则。

另外就是生态建设的问题，从昨天到今天我听下来，我觉得观点就应该着重房地产的生态链建设，这是极有价值的。现在我组建蓝绿双城发展基金，因为我要小股操盘，我现在已经落实了100多亿。

科技赋能这一块我不展开讲，但是这是下半场不可避免的。

我们刚才讲双开发商里面的数字开发商，我们和阿里、海康威视全部在展开合作。

养老公寓这一块我们也在做一些尝试，主要是居家养老和机构养老，关键是跟政府谈好，养老公寓现在做的是居家养老。

青年创业公寓，这一块也是有价值的，解决大学本科毕业5年内的人群的居住问题。

还有一个模式是高端定制的模式。现在我们接了两单，一单35亿做一个酒店，只做3万方，另外一个是杭州的机构，出16亿做2.3万方，其中一个酒店是1.6万方，剩下的做9栋别墅。未来高端定制会越来越多，我呼吁大家把产品品质做实，我昨天讲销售几个亿到几十亿、几百亿、上千亿、几千亿，从几个项目到十几个项目，到几百个项目，你会出现渗漏水，会出现普遍质量问题，因为太浮躁了。14万亿、15万亿这个数字的真实性咱们在座的心知肚明，我也不去讨论它，但是何处是经尽头？你难道永远这样发展吗？你的团队员工这么多，面对资本市场所有投资人对你的股价和利润的期望，何处是尽头？真的需要静下心来把产品做好，把服务做好，这是硬道理。

共建α体系，这是我今天第一次发布，我们希望与所有行业里面的同仁一起来分享，我有一点非常自豪，我的团队90%来自于老绿城和蓝城，都是行业最优秀的人才，我们做事情的价值观、情怀、理念都非常踏实。

现在我们的结构是，共建这一块占20%，重投资的也有，要做一批样板，比如说TOD、未来社区，我们的小股操盘这一块占60%。

了解我的人都知道，我最看中团队，就像我们跟所有的总包单位合作一样，总包的名气再大，你的品牌再大，对我来说姑且听之，总包的项目经理是谁，对我来说最关键。任何产品的背后都是人，什么样的人、什么样的团队就做出什么样的产品，所以团队建设非常重要。

我们团队现在已经展开了很多的合作，包括跟复星也在合作。

时间关系，我就讲到这里。这个行业机会肯定有，我认为未来10年优质城市的优质项目房价还会涨，这个行业在未来10年做得好，它就还是健康的，关键看怎么做。在后面的投资里面，大家一定要多用自有资金，把杠杆降到最低，否则会非常危险。我们要静下心来踏踏实实把产品品质、服务品质做好，在产品的创新、品类的创造方面，我们要一起努力，从需求端解决创新的问题。

主持人：谢谢曹舟南先生。请到场下跟嘉宾互动。

黎振伟：看到题目的时候，我还在想什么叫蓝绿双城模式，前段时间又知道宋卫平董事长退出了绿城，听了您的分享，我想大家应该明白了，宋总和曹总为了实现自己追求品质的理想。所以在这一点上你不要感慨年轻人，我觉得你比年轻人更厉害，您的心态比年轻人一点不差。

我刚才也看到了，您这种模式不容易，在中国这种相对浮躁的时代，大家追求业绩的时代，您要坚持自己的方式是非常不容易的。但是我也很清醒地看到，您呼唤国家真正地回归正确的发展。如果我们国家的整个基础、整个企业的机制，包括市场、消费者的心态不改变的话，这真不是一个短期可以实现的。

您所追求也是我们共同盼望的，但是我们也要做好准备，这是需要过程的。我觉得我们有共同追求的企业可以一起跟曹总合作。

刚才曹总也谈到一点，要追求品质一定要靠生态链，不是靠一个企业可以解决的，这也不仅是绿城一个人的理想，也应该是我们所有人的追求。

大家对曹总这种模式觉得可行吗，你们认同吗？

提问：曹总您好，我来自广西北海，刚才我看到您说小股操盘的方式，我不太理解您那个小股操盘是什么样的模式？我们现在有一个项目大概有20多万方，也是在寻求一些合作伙伴，我不知道有没有机会跟曹总交流一下。

曹舟南：广西北海是很好的城市。小股操盘的做法有两个，一个是你有存量地在手上，你的地是什么时候拿的，楼面价是多少，再加上合理的财务费用，评估之后我们参股30%到35%，我占小股，但是全部由我操盘，在正式合同签订之前，我会跟你商量好开发周期时间。

然后成本这一块很重要，现金流什么时候回正，什么时候开工，什么时候开盘，什么时候交付，把开发节点确定好，然后利润多少，我把相关的内容都跟你商量好之后，你说可以，我们就签合同，然后就开始干。

小股操盘最大的好处是解决了大家同股同权同利益的问题。原来纯代建最大的问题是干好干坏一个样、干快干慢一个样，全由投资人买单，这是有问题的。

黎振伟：您给他的财务指标、利润率，大概怎么核定？

曹舟南：比如说我派了团队到北海，我的营销团队、市场定位策划团队全部搞清楚，房价到什么水平，你的楼面价是多少，我告诉你估计多少利润，我不能瞎说的，否则我会亏死的。

黎振伟：一定要能接受才能合作。

提问：曹总您好，我是来自福建的恒益集团，我想请教您一个问题，像您刚才讲的生态链，包括高品质的打造，现在我就是在负责这一块的工作，跟您刚才讲的不谋而合，有很多需要向您学习和探讨的地方，我想问的是在地点选择方面，除了杭州这样的一二线城市，三四线城市还有没有机会？

曹舟南：从人类共同文明成果来看，首先是城市化，再是城镇化，再后来是逆城市化。从三四线城市的角度来讲，市中心、县城中心、小镇中心，起码在现阶段里面肯定是有机会的。关键看它的人口基数、购买能力、GDP，包括城市发展方向等等，这个我们要统盘考虑。

这几年三四线城市更多的是小镇概念，现在小镇概念我还是保留个人意见，小镇我定义是城市中心的一块地飞出去了，半小时、一小时车程之外的距离。英国、法国的小镇是80%的建设用地指标是用于产业投入的，20%是用于住宅配套的，当然产业小镇也不少，但是所谓的很多小镇，我看到的是倒过来的，80%是住宅配套的，20%是产业。这样的发展方向肯定是有问题的。

关键的问题是什么毛病呢？比如说你们去看小镇，我刚才讲上海、杭州最市中心的居住小区，理发店、超市、餐饮、健身都配不好，今天开了，过三个月就走了，对开发商来讲，我的物理空间留下了，但是做健身房的商家，我是来赚钱的，由于流量不支持，我亏损之后明天就走了，我没义务给你做配套，超市、餐饮中心也是一样，这就是我们上半场粗糙、粗犷形成的结果。

三四线城市肯定有机会，关键看当地的购买人群，我们也分析了，人口是不是流入的，它的产业结构合不合理，支不支持，但是三四线未来肯定是很好的方向。

黎振伟：来到大湾区，再偏的城市都没关系，如果你在很偏远的地方，那种三四线城市，曹总也不敢去。

曹总，您是地了来参加博鳌论坛，今天这个大讲堂是第三年了，这是我们这个论坛的最后一天下午，依然这么多人参加，你会发现大家还是爱学习的，欢迎您明年继续参加。