地产精英博鳌论剑之三 | 寒冬夜行：地产资本化路径与融资通道

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2019-08-08 12:23

地产资本化路径面临什么样的问题？最近的政策收紧对业务上有什么大的影响，以及有什么样的化解措施？

沈建光：非常荣幸由我主持这一场对话，昨天晚上我们已经为今天的活动开过了一个比较长的会，我们这一场有房地产商，有做过地产商，然后又变成基金管理公司的，也有五大行的代表，也休专门做海外私募地产基金的，所以涵盖面非常广，而且都是非常有经验的资深的人士。

今天这个话题叫“寒冬夜行：地产资本化路径与融资通道”，我想请各位谈谈这个问题，在目前资本化路径面临什么样的问题，最近的政策收紧对各位在业务上有什么大的影响，以及有什么样的化解措施？我想每个人可以先发表一些观点，然后我们再看看有什么样的互动。

冯辉明：今天这个话题基本上是大会一直在讲的话题，我觉得有些前面的专家或者是房地产界的同仁，有些可能是偏乐观一点，有些是偏悲观一点，但大部分人可能是会偏悲观一点。

就我个人的看法，如果我们谈地产的资本面，一定离不开大势。前面谈了很多大势的问题，总体来讲做一个定位，应该是不会大起也不会大落，“稳地价、稳房价、稳预期”，从这几个词可以定义出，我们在下半年或者在更长的一段时间里面，基本上是在一个箱体内运行，它上面有顶、下面有底。房价大跌基本上不太可能，因为在过去的一段时间里面，开发商的角度有些项目是愿意降价的，但是地方政府要守住价格的底线。所以这一块总体我对大势的判断是箱体运行。

从金融层面来讲，确实是在收紧，最严重的是23号文，还有郭主席前段时间的讲话，任何一个国家靠房地产是不可能持续繁荣的，这是官方定的一个很明显的基调。23号文主要针对的是前融这一块，受到的限制很大。

今年上半年的时候，大家从社会资本的供给量可以看出来，前融有一段时间是非常活跃的，包括一些主流的金融机构在一些尺度方面是给得相对比较宽松的，所以后来的政策严格来讲是一个治理金融乱象回头看的政策，是公布成果的政策。23号文对前融做了很多的限制，基本上现在再做一些后置抵押的方式，现在基本上是会受到严格限制的。还有一个就是对信用类的融资会受到一个限制。

昨天我们也看到又发了一个64号文，它主要是针对信托机构的，强调的是要进一步去通道，更多的是主动性的管理，还有控房地产规模，还有一个是加强窗口的指导，窗口以后可能会成为一种常态。所以这样整体来看，从金融政策来讲是从紧的。

一个大的基调可以看到，应该是下半年可以从政策层面定义是稳中从紧。因为上半年表现的是相对比较进取一点，所以下半年可能会比上半年更加从紧。所以在这种情况下，我觉得对每一个房地产企业，不管是资金面宽裕的还是目前资金面相对比较紧张的企业，我们都再次面临压力测试的问题，我们要评估这个政策面会导致市场最终的走向，在上中下这三种情况下，比如在相对比较乐观、相对比较悲观，在更加悲观的情况下，企业的资金面可以支撑到什么样的程度。在这种压力测试的情况下再做现金流管理的动态调整，从企业层面来讲。

冯辉明：还有就是核心的三个维度，投资性现金流、融资性现金流和经营性现金流，在这种情况下，你一定要有更好的变现资产，在选择的区域里面肯定是能够支撑到有效跑量的一些区域，项目层面也是如此。

还有就是我们现在是要求在投资端每一个项目在拿地的时候都要给出资金解决方案，你的初始投资回收期到底在多长时间回收，我们也是有严格要求的，一定要在要求的时间内回收，所以对投资端加强目标管控、现金流管控，这个要求更严格。

另外一个是投资节奏，每个企业要根据自己的压力测试的结果，对未来形势的评估要做一些调整。可能资金面宽裕一点的，对未来压力测试的承受能力高一点的，可能会在投资方面还是保持一定的节奏，可能压力测试比较大的，最近有些企业已经经受不了压力测试，在卖一些项目。所以可能要根据各自的情况把握好投资节奏。

在融资端，现在在前融和信用类投资的通道被压缩了，在银行和信托这一块被压缩了，今天演讲的嘉宾，有些是做私募股权基金的，包括境外的基金，在股权方面还是有很大的合作空间的。还有就是除了银行和信托的资金通道之外，前面讲的CMBS、ABS这些产品，能够做的还是可以做，但是我相信大多数企业能做的已经做了，而且有些还受到一定的政策限制。

但在这些之外，房地产的金融工具还是比较多的，如果其他的门还没有完全关上的，可以在目前政策限制没有覆盖的区域扩大合作。

还有一个，我认为所有的冬天，每个企业都有它的战略合作机构、金融支持的机构，这一块是你抱团取暖之后走出冬天的一个重要的力量。再就是从经营性现金流这一块，现在大家应该是逐级的建立现金流的平衡，从你的项目层面到区域层面，再到集团层面，所有的都会产生一个正向的现金流的情况下，你的整体才会更加安全。

还有就是所有的房地产企业都会关注到回款，如果是面临着适度从紧的话，在回款这一块要更加有纪律、更加刚性。当然每个企业都有每个企业的做法，总体而言我觉得是不是冬天，还需要观望，我自己没有感觉那么强烈，因为大的政策基调给你定的是一个稳中从紧的情况，这个行业还有重要的内需的支撑，但是国家并不希望它的过程热，我们要看到这个大的基本面。每一次调控都会让这个行业更加成熟，让企业更加成熟，我们可以以有限的谨慎继续展望美好的未来。

沈建光：谢谢冯总，冯总是三盛集团的常务副总裁，他是在房地产行业的从业者，也负责融资的工作，所以他从房地产行业的大的方面给我们做了一个总结，从后端、前端，再到开发，给我们做了非常好的启示性的总结。

接下来各位都是在融资方面的专家，有些也有房地产背景，但是现在主要都是在基金方面。第二位有请霸菱亚洲投资的林熙龄先生。

林熙龄：这个课题我们看待问题的角度可能有些不一样，因为我们是外资，从海外用美元投到国内的，我们看到有危才有机。从国内的运营者的角度来看，资金比较短缺，他们有一些困难，特别是很多开发项目依赖现金流，发金融产品已经比较困难了。

我们私募基金投资一般都比较保守，都是以海外的美元为主，我们投到国内的项目，一般都是资本金比较多的，我们的杠杆比例也比较低。如果没有项目的，对我们来讲就是好机会，过去一年我们看到的机会比以前多很多，都是可以落地的，以前很多洽谈了很久，到最后可能价格不行，我们做不到，国内比我们的速度更快。

现在我们去不同的地方看有什么好的项目，不管是股权投资还是我们总体收购，特别是我们融资方面，一般都是用海外银行去做，所以反而渠道更灵活。

我们对整个行业还是比较乐观的，也希望能够健康发展，如果房地产出现大幅下滑，对所有人都是不好的。所以反过来简单来说，现在对海外私募基金反而是一个好的机会。

我们在国内融资也可以，那是比较好的项目，现金流比较健康，我们杠杆率也没有那么高的，很多银行都会给我们融资，过去一年我们在国内完成了几个收购，在国内融资也有，在海外融资也有，都是比较有效的，还有就是费用也是合理的。

所以开发商以及一些有项目的运营者，我们在这个环境下，希望能有更多的合作，把融资的架构做得更健康，内资和外资集合起来，渡过现在这个短期的困难期，所以我们也是在努力找项目，我现在还是比较看好的，在政策支持的地方，比如说大湾区，我们是很愿意去多一点的，我们也发现融资在这些区，对我们外资来讲也是比较健康的，银行也是很支持的。

沈建光：谢谢林总，从两位的发言听下来，我没有感觉到是寒冬夜行，冯总讲的也不悲观，认为现在是在箱体运行，不会大起也不会大落，对房地产形势判断没有这么悲观。第二位更乐观了，因为海外资金比较充裕，而且中国现在越来越开放，吸引外资，所以对他们来说是一个好的机会，如果国内有房地产融资困难，他们还很愿意提供资金。

接下来我们主要是以国内的房地产基金为主，接下来我想我们讨论的话题是不是要改变一下，接下来有请首创财务管理中心总经理廖总给我们介绍一下。

廖洋：首创置业在地产业一个老兵，首金资本是首创置业旗下全资的基金平台和金融平台，我们现在也是立足于股东的地产+金融的优势，在奋力前行，争取成为基金的新锐。今天的题目叫“寒冬夜行”，名字确实有点寒意，但是在三亚，在清水湾这种阳光明媚的环境下，以及在这种逆市下，我们也看到了一些机会，和这个寒意应该能形成一些对冲。

我从两个角度分享一下我的想法。第一是从开发商视角，现在很多开发商也是一个综合型的开发商，也就是从开发商开发业务的视角看这次调控。这次调控应该说力度和调控的决心和以往确实有所不同，这也是中国房地产增量时代发展到一定阶段，我想也是一个历史的必然，也是一个新旧动能转换的历史的时机。

从这回对于住宅的金融调控，应该是两个关键词，一个是防风险。怎么解释呢？前面各位专家也提到了，这个风险来自两个方面，一个是整个房地产业，其实主要指的是住宅开发业务的杠杆率，确实比较高，整个行业的杠杆率在78%到80%。第二是居民杠杆，里面主要就是个人住房贷款，以及公积金贷款，这个杠杆率也到了50%。特别是在开发业务为主的房地产企业里，确实我们关注到了有一些利用高杠杆、图规模，现在形成了有息负债规模比较大、融资比较困难的局面，这次央行也特意对这类企业提示金融机构进行重点的关注，所以从这个角度讲，随着各个住宅开发业务融资渠道的收紧，这次从开发商的角度确实感到了一丝的寒意。这是我的第一个视角。

第二个视角，刚才提到这次就是住宅的开发业务发展到一个历史阶段，对房地产企业是一个新旧动能转换的时机，也是刚才提到的增量市场与存量市场转换共存的时期。现在对于存量市场作为基金管理者来说，我们也是一个持牌的股权私募投资基金管理人，我们看到的更多是机会。在这种挑战下，我想市场蕴涵了大量的机会。这是我从另一个时代看待这个问题。

廖洋：从个人对下一步市场的展望来看，第一，金融对开发企业收紧，我们看到接下来的兼并收购应该会大量出现，目前还是局限于项目层面和资产包层面的，开发商处理这些项目和资产包，因为金融机构收紧了，这其实是在向同行融资，也是缓解资金压力的一部分。

第二，短期内应该不排除有一些结构性的促销的安排，快速地回笼资金。

第三，开发商应该会更加关注现金流的管理，通过这次的调整，真是要建立一个底线思维，就是任何时候都需要给自己一个能主动选择的权力，一定在你的资金管理里要确定一个最佳货币持有量和一个保底的货币资金持有量，应对不同形势下的发展。这是从市场角度来看自己的一点想法。

通过这次的形势的变化，我们现在从增量到存量并存的阶段，开发商的投资结构、资本结构都会发生相应的变化，也就是在这个时机给地产股权类的投资带来了机会。不管是海外基金还是国内的基金，对于这种权益性的资本，现在经过大浪淘沙，开发商对权益性的资本有了重新的认识，也有了更加迫切的需求。

从债到股的思维，从开发商角度来讲，和金融机构来讲，都需要去转换。我们以前的住宅业务是一个低风险、高收益的发展阶段，所以从开发商角度讲，他愿意支付一个相当高的固定收益，去引入外部的资金，现在进入到整个房地产业住宅开发业务毛利率持续下降的阶段，金融形势趋紧的形势下，权益类的合作应该是下一步的趋势，从债过渡到股，它有一个过渡阶段，夹层类的应该是在近期和未来一段时间内成为一个市场合作的主力，这个夹层就包括有限合伙的中间级、可转换的债、转换票据，或者说类优先股这种结构性的资本安排。

开发商在这种历史时期，也会下定决心，实现真正的转型。大家关注到去年商品房的销售数据，一共是15万亿，想短期找到一个这么大的市场，能够容纳住宅业务的资金，或者说这种发展，肯定是逐步有一个过程。我们也会看到，存量的房地产市场有450万亿的规模，假设是这个量级，每年有1%的交易，那就是4.5万亿，有1%的城市更新或者是存量改造，又是4.5万亿。

我们的政策已经给了开发商一个引导，这次730的政治局经济会议也提出来了，下一步除了住宅业务，做到住有所居，保证长效机制，实现稳房价、稳地价、稳增长的预期以外，还特别提到了把城市更新、老旧小区的改造，以及城市停车场这种公共配套设施，以及物流冷链地产，这种很具体的引导的规定写到了整体的文件里面，其实也是结合我们这个形势，开发商应该下定决心去进行转型。所以我们目前所说的开发商这个名词，未来会与投资商、运营商并行，从住宅业务转型到存量地产的业务里面去。

沈建光：廖总给我们全面的阐述，不管从基金的角度，而且也从发展商发展的角度谈了一些建议。

接下来一位是盛世神州基金的李万明总，我们昨天聊下来，您的观点好像相对比较悲观一点，对形势看得比较严峻，下面听听您的观点，是不是符合我们走进寒冬的看法。

李万明：我的看法跟前面几位有点不太一样，我觉得形势还是比较严峻的。我想说三个方面：

第一，我们要领会、理解中央对房地产风险的担忧。实际上这两年房地产价格的上涨确实有点太快了，已经远远背离了大家的承受能力，我们也知道，很多租金收益率也非常低，只有百分之一点几的租金收益率，不少四五线城市已经形成了非常大的新的库存，这也不是中央希望看到的，也不是我们房地产行业希望看到的，所以问题还是比较严重，所以要采取措施，防止又一次哄抢土地、抬高地价、形成房价的再一轮传递，要采取一些严厉控制措施，明确地提出来不拿房地产作为刺激，我觉得应该理解这个政策，确实中国的房地产应该控制价格的上涨。

第二，这次对金融和资金的控制真的会有很大的影响，所以从这个角度来说，可以理解成是寒冬。原来主要的通道都受到了约束，可能有些信托公司、银行基于以前的长期合作，还在跟你探讨、磋商以前的做法，但是很显然速度会放缓，有些企业的标准会提高，有些资金可能最后会落实不到位，比如说信托要做的备案就做不下来，尽管它是事后备案，它是要进行沟通的，更不要说窗口指导，告诉你不要再有新的增量。所以我建议开发商们在这种时候要早做打算，尝试各种融资渠道，各种促销的办法早点开始做，大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。中央下决心控制资金、控制新一轮的房地产的泡沫，一定会把它的政策落实到位。

第三，站在房地产私募股权基金的角度，我觉得还是有机会。首先大势上，很多城市集群，包括西部、中部兴起的新的城市集群，都还是有城市化进展的余量，很多城市是有吸引人口的能力的，从居住的角度还是有需求。所以很多开发商在这样的地方拿地，我们是非常支持的，我们作为房地产基金也愿意在这些区域去参与合作。

房地产行业有机会的时候，私募股权基金的投资是安全的，盛世神州这三年来已经开始在往股权合作方面转移，我们希望在今后的一段时间内，能更好地与开发商合作，在好的区域，有好的销售回流的区域，有好的投资回报的区域，我们可以进行充分的合作。

当银行、信托的资金不能投向房地产的时候，恰恰是房地产私募股权基金的春天。我们可以回想一下，2010年就是这样的状况。当然我们要合规，也要规范运营，要让证监会对我们放心，让国家对我们放心，我们不要盲目地加杠杆，我们应该在合理的范围内与开发商进行合作，共同分享在长三角、珠三角、长江中游城市群、环北京区域的发展过程中的城市化的红利。

沈建光：谢谢李总，接下来一位也是来自私募股权基金的郭馨孺，是从汇联金融过来的，也是汇联科技的总裁，她也是活跃在房地产私募基金的专家。

郭馨儒：前面的大佬已经把市场说得差不多了，我专注在地产基金的层面说一下我的观点。我确实对这个市场现在的政策不那么乐观，包括昨天晚上我们在讨论完了之后，又看到出了64号文，主要就是一个观点，第三季度信托关于房地产的部分要做到零增长。

我今天早上又看到了一个做基金的朋友分享了一个新闻，是关于32城开始检查银行房地产融资方面的新闻。其实政策已经非常明显了，关于房地产融资这个层面，至少在债权融资层面会略收紧。

但是我觉得对于我们做地产基金来说，确实现在系是一个机会，这个机会是在于，去年以及前几年我们想做股权投资基金的时候，很多地产商都不能够出让股权，不愿意出让股权，因为那个时候会觉得这个项目还是很赚钱的，我为什么要把未来的利润给你分呢？我希望的是债权，我希望的是股+债。

从去年年底到今年上半年，我们谈的股权项目越来越多，开发商越来越愿意分享股权。这部分如果是真的股权，目前在备案层面其实还是可行的。但是有一个问题，大家可能要考虑一下，就是地产商现在还是存在于一个希望被动融资、希望金融机构给我做债或者做股权，然后我去找到你们背后的资方给我投资的情况。

我建议房地产的这些大佬们，你们还是要清醒一点，变被动为主动。一个是存量市场，你们掌控了大量的小区，其实我们的投资人大部分都是小区的业主。如果说我们可以去说动你们的业主来投我们的地产基金，其实你们也可以，只不过你们不够专业，你没有说清楚整个交易结构，而且你不够中立，你没有办法说动投资人去投资你的时候相信你。

刚才中信资本的嘉宾也在分享，专业的地产基金机构跟开发商的合作，一方面是项目的合作，另外一方面是对于存量市场以及社区的挖掘的合作，这个合作一方面是我们去设计交易结构，然后做一个中立方，另外一方面是我们教你们怎么让你的业主更相信你，怎么让市场投资人更相信你，怎么去把你分享给投资机构的利润，分享给相信你、一直跟着你的业主。这些业主跟着你们去买房，在这个过程当中，他们已经赚了一轮、两轮，他对于你们的信任程度其实要比金融机构高得多。当然有很多开发商已经在做这方面的努力了，只不过努力的程度还不够高。这是一个层面。

另外就是在基金的层面，你要找到合作伙伴，一方面是能够帮助你去融资的，另外一方面是能够帮助你去解决你后续的地产融资的问题，包括刚才说的发CMBS、ABS，这些公开市场的交易手段，大家已经用得差不多了，包括在海外发债。

我认为从今年下半年到明年上半年，非标的融资可能会成为市场的主流，非标融资到底怎么做？其实我们是有很多方案的，当然在这边这么公开的场合也不太方便说，接下来我们也希望跟大家能够有更多的交流。

沈建光：谢谢郭总，她给发展商提了一个非常具体的建议，而且也为她们做了一个广告，大家有什么需求可以找她私聊。接下来一位是戴德梁行中国资本市场董事陈彩丽女士，请她介绍一下她的看法。

陈彩丽：我们公司是五大行中最早进入中国的，我最早是在投资部门。我们这几年的业绩还不错，去年我们做了800亿，台下和台上的很多嘉宾都是我们的合作伙伴。这两天大家都听了很多，未来一段时间有些什么危机，但是我可能更加想多一点分享的是，我觉得房地产还是很灵活的，就是投资机构，包括开发商也是非常灵活的。对于他们怎么去解决短期的融资的情况或者是困难，我有几点想要分享的：

第一，从去年的一些大宗交易来看，跟以前不一样的地方是，以前是GP，后面有一堆他们的LP做投资，但是这两年开始，很多GP和GP的联合投资，包括我们去年做的北京东二环的合生，也包括我们今年年初做的上海的浦发，都是一些联合的投资，都是很大的基金公司的投资。因为其实前来交易的标的都很大，如果你说在现在融资比较困难的情况下，而你又必须做这个投资的扩张，其实联合投资是其中的一个方式，我们看到很多的案例也是这样进行的。

第二，我们看到现在开发商的想法也是有点改变的，我们最近在做一个项目，开发商有他自己的一个项目，我们帮他引入了一个外资的基金，外资基金是小股进入，但是它享有一个优先的收益权，就是咱们收益之后先派给他，再派给开发商，中间如果还有利润分成，打了再按股权比例来分。目前很多开发商和基金都比较容易接受这种方式，我们现在也正在谈，也有一些房地产基金现在提供一些夹层的贷款，我知道林总他们公司也是有这个业务的。

第三，去年开始有一些开发商考虑出售一些他们的重资产，想回笼部分的现金，再去开发他别的业务。给大家分享一点数据，在去年全国大概是3000亿左右的大宗交易中，75%是在一线城市，其中有40%是办公楼的项目的退出。如果开发商想要在短期回笼一些现金，可以考虑一线城市的办公楼，可能是一个比较容易找到退出方式的产品。因为很多开发商想到退出的时候，会想我要不把二线、三线的项目退出，但是在目前的情况是比较难的。

另外就是有关短期的类REITs，像ABS或者是CMBS，刚才很多专家都讲了，这些产品的来源、目的等等，其实我觉得这也会是一个短期的对开发商和投资机构的退出方式，它也是一个融资的工具，但是你发了CMBS、ABS，还是保留了一定的弹性，你还是可以做一个完全百分之百股权的退出。今年年初我们做的浦发的项目，就是在上海交易所发的第一个类REITs，也是中国办公楼作为类REITs的项目，当时是海航持有的，我们也是通过市场化的方式，把它出售给凯德和它的合作方，所以ABS、CMBS是可以解决短期的问题，在银行贷款有问题的时候，可以融到一笔钱，比例可能比银行贷款还要高一些，你要想实现完全退出也是有一定可能性的。

我主要分享这几点，大家这几天听到的负能量还是比较多的，我给大家讲讲我们怎么解决短期的挑战的问题。

樊振东：非常高兴有这么一个机会跟大家分享一下有关房地产金融，特别是在近半年金融政策变化的情况下的一些心得。

首先简单介绍一下长安不动产。长安不动产成立4年左右，时间比较短，专注于住宅房地产增量市场的股+债的投资和商业存量市场的并购和运营，是一家专业投资机构。我们在这4年的展业过程当中，因为我们有信托的背景，所以跟信托做了很多的合作，在这个合作过程当中，我们也发现了一些开发商在过去几年特别重视债权融资的动因。

之前跟很多开发商朋友交流的时候，有这么一个规律，或者说是一个段子，“规模决定地位，地位决定融资，融资决定利润”。这两天一些嘉宾就规模排名这个事发表了不同的观点，站在融资的角度上来讲，我觉得这还是蛮重要的，这也是在接下来融资收紧的环境下如何去应对的一个背景。

最近一段时间跟一些信托的领导在沟通的时候，大家也都形成了一个共同的认识，随着未来融资的收紧，每个房地产公司的融资性现金流必然会下降，如果说又想保持你的发展规模不掉队，要保证你的负债率不降低，最容易解决的方案就是做股权合作，跟一些做股权合作的机构合作，通过让渡一些股权，从而把自己的自有资金分解在不同的项目里头，进而保持自己的流量、规模能够继续稳定在这个排名上，进而去提高你在市场上的占有率，从而获取金融机构的支持，这也是刚才几个嘉宾，特别是基金的朋友都提的，在后面要给开发商的建议，就是提高股权合作，提高股权融资的建议。

樊振东：今天这个题目说寒冬，是不是寒冬，要看在什么时间背景下认识这个问题。中国的房地产发展也就20多年的时间，我相信我们在座的这些人的父辈基本没有从事房地产的，也就说明这个行业还是蛮短的时间，但是你看国外的房地产的发展，发展上百年的企业非常多，也没有哪个国家的房地产死掉的，所以长期来看这个行业还是非常有前途的，这也是中国发展过程中必然的一个阶段，只是遇到一个大浪花里面的小波浪的时候，我们怎么应对的问题。

在昨天的一些嘉宾演讲里也提到了一些建议，我也比较认同，一个是在接下来特别是未来的一年到两年的时间里，提高经营性现金流的绝对量，以弥补融资性现金流的下降，这可能是扎扎实实的要去做的一个工作。

另外一个，中国这个市场很大，过去住宅房地产有一个现象，叫做一荣俱荣、一损俱损，国家一鼓励，一二三四线全部红红火火，一调控，好像觉得都有问题。但是随着调控政策的变化，不管是一城一策，或者是一二三四线所处的发展阶段不同，无论它的城市化率还是城市建设的阶段的不同，都导致了不同类型的城市都有不同的投资机会。

长安不动产在这四年当中，我们并不拒绝在地级市的投资。可能一些品牌开发商、百强企业更多的关注三四十个省会城市或者是计划单列市，这么多企业都在这些城市里去抢食，客观上来讲，竞争压力还是比较大的，据我了解很多的开发商在这种省会城市竞争非常激烈，武汉、成都、郑州等等这种类似的城市，好多开发商的项目是亏损的。但是在中国的地级市里面还是有一些机会的，中国的地级市有294个，我相信在这里面找到10%到20%具备投资机会的城市也还是比较容易的。

除了在已有的城市提高去化、提高经营性现金流的比重，同时重新根据现在的情况做一下布局，可能过去那种城市布局大家都有些趋同性，要么一起都去一线城市了，要么一起去三四线城市，情况不好的时候又都集中回流到一二线城市，我觉得在未来或者是在接下来的两到三年，可能更多的是应对这种融资环境收紧的情况，要进行一个重新的布局的选择。

这是结合目前金融环境收紧的一点看法。因为这个收紧的背景或者说原因，刚才大家介绍得比较多了，我就不赘述，主要是谈一下我们在不动产股、债权投资过程中我们的一些做法，长安不动产不拒绝地级市，同时也希望跟更多的开发商在股债权合作当中共赢。

沈建光：谢谢樊总。最后一位是华润资本地产基金董事总经理王可旸总，您是最后一位发言，不光请您讲一下您的观点，也请您给我们做一个总结。

王可旸：刚才各位嘉宾、各位老师讲了非常多，很多政策、背景、宏观的分析，包括战略、战术上的打法都提到了。我这里分享一下我们的一些想法，另外也给大家提一些建议。

华润资本是华润集团旗下做私募股权基金的一个平台，我们不止做房地产基金，我们涵盖大健康、新能源、节能环保、科技板块，房地产是我们最早的一个板块，我们做房地产基金已经13年了，2006年就开始做了。这13年来我们正好走过了中国大陆房地产最红火的时候，到进入所谓的白银时代，或者到现在的融资寒冬的阶段。我们最早做的时候也是做的纯外币的基金，我们做了大概7年的纯外币基金，到2013年左右才做人民币基金，也就是说华润资本旗下所管理的房地产基金里面有人民币，也有外币。刚刚主持人让我总结，我不敢当，我们这边正好是外币基金和人民币基金都有做，纯股权类的一些想法，我跟大家探讨一下。

我们和华润集团旗下的华润置地是兄弟公司，华润置地的开发能力是比较强的，我们最开始做纯股权，不做债，做商业比较多。我们从2006年开始就开始募集纯股权，最开始我们做的是外币，外资现在是有一些钱的，而且在现在这个政治格局下，在中美贸易战的背景下，我们最近接触了一些欧洲、以色列、中东的主权基金，我们比较欣喜地看到他们在未来的1—3年会加大在中国大陆区域投放的资金量。

因为过去20年这些基金全部是投美国，或者美国投90%，中国投10%，他们看到未来有可能两极化，有可能中国和美国会形成两个主要的经济体，而且会是相当持久的过程，所以这个情况下我们看到有很多大型的主权基金，国家级的基金，他们会加大对中国的投资，加大的级数大概是10倍左右，原来他可能一年只布20亿美元，现在一年想布200亿美元。

在这样的背景下，外资其实是有一定的机会的，当然这里面外资比较看中的是我们的管理能力和运营能力。所以我们的开发商、投资机构或者管理人，如果在有一定的实力的情况下可以考虑境外的融资。

人民币这一块，我们也是要融股权，我们也遇到之前几位朋友谈到的类似的问题，信托、银行、保险有些钱进不来，我们之前一只人民币基金也遇到了后续扩款的问题，我们在国内做的更多的就是抱团取暖，我们跟别的人民币的GP合作，共同拿一些项目。

我们现在比较看中的是一些预期半年会进入困境时代的困境资产，它并不一定是不良资产，有的开发商在这个项目上或者是在这个区域上有一些问题，或者是一些政策问题，他缺少资金，现金流可能会有一些紧缩的情况，所以我们会跟国内的一些人民币的基金，以Co-GP的形式去投资，这是股权的钱，我们在备案或者政策上是没问题的。

最一块是很多人谈到的，我们做商办为主，我们一定要跟保险公司合作，我们过去两年也主要是跟国内或者国际上大的保险公司合作，从商办的角度出发，保险的长期稳定的资金，从私募股权基金管理人的角度是一定要获取的一个资源的渠道。