博鳌演讲 | 刘伟：招商蛇口的综合发展观

刘伟(招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理 )：各位早上好！今天我跟大家分享的题目是“与城市共生，与时代同行”，讲讲招商蛇口的综合发展观。

前两天我们听了很多的报告，专家们对宏观经济做了很多论述，我想我在这方面不要重复，我就讲我们作为一个行业内的企业，我们怎么应对。

首先讲讲我们的背景，因为说招商蛇口一定要说招商局。招商局现在几大主业当中，它的一个重要板块是招商蛇口，但它还有金融、产业、工业、交通。集团现在是中国最老的企业，有147年的历史，是一个百年央企，而且是一个驻港的央企。这家央企有两个世界500强公司，据说这也是首个拥有两个世界500强的央企。

现在招商局集团管理的资产规模是8.7万亿，它的资产总额、利润总额都在央企当中排第一。

招商局旗下的招商蛇口是招商局集团的城市综合开发运营板块的旗舰企业，始于1979年，是中国第一个改革开放对外的工业区蛇口工业区，它是中国改革开放的发源地。

在1984年另外一个地产板块，也就是招商地产板块成立，这也是一家独立上市的地产板块，是中国最早的房地产企业之一。在2015年12月，我们做了一件非常重要的事，就是把原来的蛇口工业区和招商地产做了一个整合，吸收合并，重组上市，招商地产上市，重新用招商蛇口的名称上市。

大家会觉得很奇怪，为什么不用招商地产的名字，而选用了招商蛇口？首先来讲，蛇口这个名字对中国的改革开放是一个纪念，这些工业区是早于深圳成立的一个开发区，在那里诞生了很多开创性的工作，大家熟悉的改革开放40年红利中创新性的很多东西的开拓是从蛇口开始的，我们提出的“时间就是金钱、效率就是生命”，这些口号在那个时候影响了一代又一代人，包括“空谈误国、实干兴邦”，这些都是非常有影响的。

同时在具体的制度激励方面，大胆地尝试，做了很多的突破，包括聘用制、干部竞聘、招投标制度、社会保险制度，甚至大家熟悉的职工住宅房地产制度的改革也是从这里开始。

所以我们最后选用了招商蛇口这个品牌，我想是有两个意思，一是适应新的发展形势，我们不叫去地产化，而是说发展的方向和纯粹的以住宅开发为主的方向有一些不一样。第二是招商蛇口是对中国改革开放的纪念，它的股票代码SZ001979，这个1979就是《春天的故事》那首歌里面唱的“1979年，一位老人在中国的南海边画了一个圈”，这个圈画的就是蛇口，所以它是一个纪念。

重组到现在4个年头，我们从2015年实现整合，到2016年的融合，我们制定了相应的“133341”的发展战略，到2017年提出发展规模与质量方面的深度融合，在去年我们又提出“提质提速”的改革，我们每年都有一些新的动作。

从2016年开始到2019年，我们的销售和利润都在稳步上升，尤其是重组之后这三年，我们给股东兑现的分红的比例加起来超过150亿。这在上市公司当中分配的红利算是比较多的。

招商蛇口是改革开放的排头兵，改革开放40年过去了，接下来我们怎么做？我们想40年以后的招商蛇口要再出发，我们的再出发就是锐意追求改革创新，以创新和综合发展来迎接新的市场环境的挑战。

我今天讲四个部分。

第一部分是我们的综合发展的战略。大家看到现在的国际形势、国内形势，都有很多的判断，总的来说对我们这个行业来讲，需求还是存在的，前景是光明的，但是挑战是十分严峻的。

现在的国际形势是世界百年未有之大变局，经济运行不确定性上升。每天都会有新的消息，中美贸易战、人民币汇率、香港的故事，不停地会有很多事出现，会使整个世界经济受到很大的压力。

从国内的情况来看，经济稳中趋缓，创新驱动发展动力增强。

从行业的情况看，市场背景发生了非常大的变化，过去我们这个行业投资属性也是比较强的，以增量市场为主，快周转，那时候只要一推盘，基本上都是日光，大家都以住宅开发为主。未来的情况会发生变化，房住不炒，存量和增量并重、开发与持有运营并重，更重质量和效益，另外一个就是综合发展可能会成为一种趋势。

准确判断国际国内形势，围绕国家的战略去捕捉商机，这可以说是招商局100多年从诞生开始，它都和国运紧密相关。1872年诞生的时候，当时是洋务运动，为了拯救我们的民族，诞生了招商局。

每一轮新的国家战略我们都会积极拥抱。现在的京津冀一体化、长三角一体化，粤港澳大湾区、中西部的开发，还有海南自贸区、一带一路等等，这些战略都是我们需要去拥抱和捕捉的机遇。

从招商局这么多年做的工作来看，我们要构建一种新型的政企合作的关系，我们过去曾经做过政企合一，现在讲的是政企合作，因为法制化的社会，政府这方面的要求也越来越严，所以我们在这方面更多地是利用我们的优势做一些合作，这个合作就包括在发展理念、合作原则、小政府、大市场、合作模式的多样性和优势互补、互惠互利方面，我们可以说是各种模式都有尝试。

从过去的招商蛇口和漳州开发区的政企合一，到现在一系列的政企合作，各种形式都有，应该说是一个全面的政企的合作。

招商蛇口作为招商局的城市和园区的板块，我们是一个综合的发展理念，是稳健的前行。在黄金十年，快周转非常盛行，面对新的形势，我们的选择是打造城市复合业态。另外一个就是在能力、跨越周期和稳健前行方面，需要我们做这方面的调整，去应对新的不确定因素。

第二部分，综合发展模式：前港-中区-后城。这是招商局根据招商蛇口，以及我们已有的产业新城综合发展总结出的一套模式。关于模式的说法有很多，我在这里不展开。

我们对蛇口模式最新的诠释，应该说就是“前港-中区-后城”的模式，前港就是从荒滩到集装箱，港口先行，然后不断升级的过程。中区就是临港工业区，这样一个区域实际上也是不断升级的过程。我们在蛇口的发展过程中有5次产业的升级，这里边都很清晰。后城就是城市，从工业园到现代化的城市功能，早期的临港工业区到现在的城市功能，在这个过程中它是不断演进的。

我们回头看蛇口的40年，实际上是讲了一个城市发展的故事，这个故事当中，我们去把握一个城市生长的规律，把握我们所需要的能力，尤其是核心能力的打造，在这个方面就会成为我们的一些重要的选择。

前港-中区-后城的模式是一个综合发展的模式，它也是不断联动发展的。它们内在有很多的联系，港、区、城之间是相互融合、相互联动的，同时也是一个城市功能多元的融合。

第三部分，综合发展模式下的产品体系。我们围绕生产方式、生活方式、城市功能，不断地寻找在城市生长周期当中我们所需要的一些能力和我们的产品。我们的产业新城、生活事业群以及城市事业群，围绕邮轮母港呈现出了多种业态综合发展。

产品线有成长系、成就系和传承系，也是围绕着大家的需求不断升级不断提升我们的产品。

我们在全产品线上，我们有商业、办公、长租公寓、精品酒店、住宅等等方面有一系列的产品展开。

我们有一些特色的产品，比如说意库类的园区、网谷类的园区，还有产业新城类的园区，都有很多的布局。同时总部为了适应这种变化，也做了重大的调整，重构总部、做实战区、做专兵种，进一步赋能区域的综合发展。从虚拟跟投、项目跟投、股票期权和员工持股，有全方位的实施和实践。

第四部分，对前港-中区-后城模式进行创新升级，锻造资源导入、产业培育和城市运营核心能力，实现城市、生产、生活升级。这三者的良性互动，会形成一个宜居宜业的发展，这实际上是一个产业新城的观念。

我们总结这么多年的发展，我们会按照我们的T+3、T+10、T+30的方法，其实就是长期、中期和短期的投资有一个组合，这个组合可以实现公司良性的可持续的发展。

保障T+3增量、严控T+10增量，优化存量，平衡中发展T+30业务。我们的产业新城一讲故事就讲30年，如果你没有这种思想准备去玩产业新城，你会很惨的，在这个方面一定是根据自己企业的能力和实际情况出发。

另外一个就是立足长远的战略导向，我们这方面是一个长短的互补，另外就是我们的资产管理观，以终为始，从一开始就把投融建管退等等相关的问题一并考虑。另外就是重视能力的塑造和IP的塑造，还有就是在质效方面不断地提升。

我们综合发展有很多的成效，简单过一下。以邮轮产业为核心的产业，我们在沿海实现了完美的布局，还有长江经济带都有相应的布局，很多项目都在推进当中。所以我们在邮轮方面跟产业之间的互动，跟城市的互动已经形成一个我们自己独特的产品优势。

在一带一路上，我们也有很多的实践。中白工业园现在是由招商蛇口主导开发，这也是中国和白俄罗斯两国元首见证合作的项目，也被视为一带一路上的一个典范项目，被高度评价，最近习总书记在会见白俄罗斯总统的时候也对这个合作项目给予了高度的评价。

吉布提多哈雷多功能港这个项目也是依托港口进行老港的改造，推进城市化的进程。吉布提很小，但是吉布提背后的非洲很大，像埃塞俄比亚这样的国家都有上亿的人口。

还有三亚深海科技城，这是我们和海南省政府合作的项目，昨天又有9家企业入园签约，我们在深海科技的引进方面有很多的动作。

博鳌乐城旅游先行区，这是一个医疗示范区，20平方公里，位于万泉河旁边，这都是四在顺利推进当中，这是很有挑战的项目，我把它叫做T+30，是一个长期的项目。

深圳会展湾，这是全球最大的会展中心，是由我们和华侨城联合开发的，会展主体50万平米，今年9月就要开始试展，这也是一个综合的发展。

还有科技园，我们有一系列的科技园的布局。还有意库的布局，也有网谷的布局。

我们的住宅开发已经布局到54个城市，还有海外。海上世界相关的产品也在海内外布局。花园城是我们的商业体，也在布局。目前公司也有33个酒店。长租公寓面积已经接近100万平米，我们的长租公寓培育了很多年，一直没有对外声张，我们的这方面的产品是非常成熟的，现在已经在走向全国。