博鳌演讲 | 邵宇：大变局下的房地产终极推动力

邵宇（东方证券首席经济学家 ）：各位嘉宾大家下午好！很高兴在这里做一个交流。我谈宏观比较多，我是券商的分析师，我做一个声明，我所有的观点都是个人观点，不代表机构，也不构成任何的投资建议，市场有风险，投资需谨慎。

房地产是一个典型的宏观行业，怎么样理解宏观里面最重要的两个事情恐怕是当务之急，想明白了就可以做，其实你可以简单想，我们可以把中国看作一家大的房地产开发公司，按照我们的表述叫做战略机遇期，对一家房地产公司来来很简单，就是高歌猛进，加杠杆，多拿地、多销售，那就完成了原始积累。

这个战略机遇期有没有关闭？我们的官方说法是没有关闭，是不是大家又可以开始做多了？但后面有句话，它的内涵已经发生了深刻的变化。这个内涵是什么呢？就是这两个神奇的动物（黑天鹅、灰犀牛）。这个最黑的天鹅是什么，它会不会在未来到来？它是小概率难以控制的风险，一旦出现，出动山摇、惊涛骇浪。

这个灰犀牛是跟我们的整体流动性有关系的，就是大家提到的融资越来越难的问题，它主要是指我们的债务，待会儿我们有详尽的数据给大家表述，以及在这个情况下整个行业怎么应对。

我们先看第一个问题，贸易摩擦的问题，毫无疑问这是最大的变数，所以我们在那个黑天鹅上面加了一丝金色的头发，这是今年最大的变数，特朗普一发推特，市场就跌得非常厉害。

在这种情况下会怎么样演进？我个人的判断，巴菲特是看好中国的，但是特朗普是看空中国的，对中国进行打压的。

这是人民币兑美元的汇率，去年7月份两周贬了接近10%，这几天离岸和在岸人民币先后突破7，特朗普说我们是汇率操纵国，这其实是挺冤的。

下面跌的就是A股，跌的高峰跟人民币贬值的高峰是同一个阶段，也就是去年7月份，人民币对美元跌了30%，股票也跌了30%。所以特朗普说，打贸易战我们不一定能打赢中国，但是至少有一点我们成功了，就是把中国的股票干下去30%。但是广大的投资人和老百姓心里都觉得不太服气，有本事你把我们的房子干下来30%，那才是真牛。

大家知道中国居民的房地产在他的所有资产里面占到75%，美国居民正好相反，美国居民财富的70%是在股票上的，换句话说中国老百姓的房子就是美国的股票。

现在房子和股票到了什么水平？中国现在房地产的总市值，65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍。

1990年日本的泡沫经济崩溃的前夕，它的房地产的总市值相当于GDP的3.9倍。现在中国的房子的总市值相当于美国+欧盟+日本。我们为什么维持到这么高？我们的资本账户是关闭的，我们用一个每年8.5%的广义货币的增量，维持450万亿的市值，还得保持经济增长，这个游戏变得日益的困难。

再看看股票，美国的股票总市值现在是30万亿美金，相当于200多万亿人民币，它相当于中国的股票+日本的股票+欧盟的股票。

所以你要明白，这两个东西都是这种超级经济体的软肋。所以这就是我们所看到的目前的这样一种微妙的状态。

我们对贸易摩擦持续的时间的判断大概是这样，我们觉得会在10到15年，现在才刚刚开始。我们的判断很简单，它是一场关于技术的冷战，关于金融的热战，是关于体制的一场持久战，现在是第二个阶段，金融热战到了。（见PPT）这是我们去年4月份给的判断，这里面谈到了众多的要素都一一兑现了。

怎么办？这跟房地产的发展是密切联系到一块的。对外大概要做8件事情，现在都已经开始做了，时间关系我就不展开讲了，这是我们给决策部门提的一些建议，基本上都被采纳了，包括适当的贬值、控制资本账户，对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放，这是对外的，更多的是一种战术。

更重要的是对内的8条，第一条是先放水，怎么样衡量是放水还是补水？很简单，大家都说M2，我们用M2跟名义GDP的增速做一个匹配就可以了。给大家一个大概念，为什么房市以及房价上涨形成了一个概念，觉得买房子就能赚钱。过去40年我们的经济增长大概是300倍，我们同期投出的货币供应量是1500倍，钱去哪儿了？这个量级差很大，差1000倍。

过去大概是给大家这样一个感觉，M2的平均增速在20%左右，名义GDP（通胀+GDP）在15%，所以每年我们会多印5%的货币出来。最新的数据，M2只有8.5%，我们的名义增长是7.8%到8%左右，现在只有0.5%的百分点的差距。

去年我们的名义增长还有9%的增长，但是我们的M2已经到了8%，你自然觉得痛苦，因为这么多年我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱，实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

房地产的优势在于我把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了，所以它是一种风口自然积累的表现。

最后两条是兜底的，核心的调整是从第二条到第八条的结构调整，这里头对房地产相关的核心的逻辑在哪里？我们看到这两次重大的国家决策的窗口，也就是4月31日的政治局会议跟7月30号政治局会议的表述。当然刚才很多都提到了，这次表述是很新的，也就是所谓的“夜壶”功能暂时不发挥了。

这个数据大家刚才看到很明确了，现在在金融上的决战其实就是两个经济体的房价跟股价在未来几年中的一次对决。所以你也要理解到，为什么现在杠杆只要稍微有点瓶颈，他就愿意回到去杠杆结构性优化的过程中去，还有更多的问题。那就牵涉到我们未来的城市化的模式怎么样走。

这张图我每次来都会放，现在还会继续放，放了5年，年年放，未来还得看10年。

以前大家喜欢把我们的城市分一二三四五线城市，未来中国只有四类城市群，三个蓝色的一线城市群，五个绿色的二线城市群，6到7个黄色的三线城市群，以及红色的地缘和能源敏感区域，就这四类，别的大家不要费劲。

以我们现在的财力和货币只能支撑这些重点区域的投资，包括房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资。这里头的核心我们称之为深度城市化。刚才很多人提到3.5亿的农民工要落户，但是你要注意，他们这些新增资金，他们新来的这些人会落户在这样一些城市群，这个被称为深度城市化。

老的城市化是土地的城市化，它有很多后遗症，它的最大的一个后遗症就是每年会发生一次春运。大家应该知道春运是这个星球上规模最大的哺乳动物的迁徙，36亿的哺乳动物来回的倒腾，他为什么倒腾？

因为大城市留不下我的肉体，可是家乡又留不下我的灵魂，未来要让这些人留下来。但是他们的购买力已经源源不如现在在城市里的5亿的人口，他的购买力是比较弱的，他们是什么样的人？他们可能是快递小哥，他们又构成了中国未来发展的终极的动力。

怎么样提升他们的能力，让他们在城市能够定居，体面地工作，并且生活，这是中国发展的终极动力所在，这一点很重要。

大家开玩笑说，现在转型怎么转，如果不对人力资本进行投入，重工业就只能烧烤，轻工业就只能直播，实在没技能就只有开开滴滴、搞搞网店。只有对他们的人力资源进行不断地投入，他们才有可能真正享受到所谓的新的人口红利，也就是人员素质和工程师的红利，这一点至关重要。

另外最近的这些事情也告诉我们一个非常重要的判断，香港模式已经走到尽头了，它的后遗症大家都已经看得非常清楚，是不是要采用新加坡模式？未来的城市经营怎么样做，怎么样去击穿这样一个思想的钢印？我们知道有一句话叫做“失败是成功之母”，但是这句话反过来说它的含义就更加隽永，成功或许是失败之母。

我们过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展，恐怕这20年的黄金时代已经过去了。我觉得城市里会找到为这些人服务的全方位的角度，而且并且持续发展，这对行业、对经济也是至关重要的，它所带来的量级也许会更小，但是它的质量应该会更高。

落实到具体的城市群，几个大湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑。以前是3000多个县的竞争，现在变成超级城市群的竞争。粤港澳大湾区大家都很熟悉，它的缺点是西岸这个轴比较弱，现在的麻烦挺大的，怎么样融合，怎么样互通，怎么样资源连接，这都是当务之急。

在长三角一体化，我们认为这是布局的核心，这是世界上最大的大湾区，世界上有6个大湾区，这是终极大湾区，它有2.2亿人口，它的发展逻辑很多，我们称为双湾一湖区，大家考虑比较多的是杭州湾，其实还有通州湾，还有太湖西岸靠近皖江这个区域广阔的腹地，这里的城市的发展的机会，以及大量的人口新进入到这些区域，我觉得它能为我们提供源源不断的动力和品质的升级。

城市发展交通先行，这张图是长三角未来愿景的交通的框架，我们这里面要细分，大家都觉得一通高铁，我就在这里修房子、拿地，不是这样的，高铁可能是吸血的，地铁一定是输血的，但是城铁才是真正造血的。这么多星罗棋布的城镇，包括其中的特色的小镇，怎么做投资和开发，这是有很大空间的一幅图景。

现在热点在这个地方，很快会宣布在三省交界的地方，青浦、嘉善、浦江形成2300平方公里的长三角一体化的示范区，我们正在为它做更多的规划设计，这里面可以畅想的空间很大。比如说我们在东京和上海这样一个城市群之比，你一看就明白了，东京的周边很热，但是它周边大交通辐射出去的能量很强。

再看看上海，除了中间比较热，通勤比较辛苦，向周边的辐射非常弱，在新区里我们布局的东西可能跟大家想的不一样，可能是多式的轨道交通，我到市区，可以坐快速线，也可以坐普速线，但是在上海，你从浦东去陆家嘴，你只有一站站坐，你撞到前面的车就完了。

未来混编的运行对整个能力的提升是非常重要的，而且这里面会提供PPP地铁上盖的机会，以及在这里面部署的新一代的智能交通系统的智慧城市的逻辑。

昨天接受观点的采访，他们问了一个有趣的问题，未来有什么样的量级能够满足开发商已经完成的积累？我觉得交通特别是新能源，包括智慧交通、PPP，特别是上盖，我觉得有足够的量级。所以在这里面，我们觉得这形成了一块开发的热土，大家可以尝试。另外也就是为深度城市化所提供的3.5亿购买力不那么强，但是有强烈的自我发展、安居乐业的盈利模式的产品和场景，将是大家发掘的重点所在。

未来我们觉得城市群应该是这样的，现在是一个中心城区，向外散开，未来是多点复合式的城市结构，当然是要靠城铁、高铁地铁的密集连接，现在我们看到这个出行正在长三角一些关键的地区慢慢的出现。这里面涉及到一些规划区域，很快就会揭晓，大家就会看到。

综合这两点来看，我们的流动性投放的转折点已经来了，以我们现在这样一个战斗力，这样一个积累，以及我们这样一个资源，我们不可能再去全面地推动完整意义上的城市化，我们争论了之久，究竟是做小城镇，还是超大城市，最后在城市群战略里面找到了一个对应，这是我们的终极的动力，大家一定要抓住它，作为未来发展和布局的核心模块。

这就是我想做的简单的方向，供大家做参考，谢谢。