年度演讲 | 刘爱明：在粤港澳大湾区怎么做产业地产？

刘爱明（中城新产业控股有限公司董事长）：参加过这么多的论坛，听李博士讲的实在是精彩，希望大家买房子听我的，买股票就听李博士的，我相信都能赚钱。

我是做房地产的，现在转向做产业地产，实际上在产业地产我是一个新兵。最近提粤港澳大湾区比较多，我在这里也做了差不多4年时间，我谈一些自己的认识，可能跟一般人的认知不太一样，主要是三个观点，每个讲5分钟。

这里我放了一张图，我们对比纽约、东京、旧金山湾区发现粤港澳大湾区的特点还是制造业为主，这符合中国的情况，我始终觉得中国永远是一个制造业大国。所以我也想约李博士请教，什么时候中国会变成一个金融大国，这一点很重要。

现在看来，确实制造业是我们很大的一个特点，这也是我们的一个优势。实际上我一路认为中国就应该为全世界人民生产东西，最好别的国家都不生产了，这时候你会发现你赚的可能比苹果赚的还要多，他都在你这里生产，肯定你占据主动了。

提到湾区，提到产业、制造业，大家想得比较多的就是科技，我们的科技比较落后，被人家卡脖子，甚至大家谈的比较多的是我们有多少项技术被别人卡住脖子，我们要能解决，以后就不卡脖子了。

但是就我的认知来说，我们接触大量的客户，我个人的体会是什么呢？我们认为一个完整的产业链更重要，这是非常重要的一个事。给我们带来巨大竞争力的，或者是我们过去几年在这里受益的是这一点，而不是高科技。

我们经常举例子，上海生产不出手机来，上海的技术比深圳差？并不是。但是只有深圳能生产，诸位知道深圳生产手机赚了多少钱吗？这个市场是怎么繁荣的？所以我觉得这可能是大家不太愿意谈的一点，就好像觉得这个比较老旧了，经常谈的就是高科技，甚至现在出现一些比较负面的东西，把所有我们认为低端的都撵走了。

但是一个完整的产业链构成一个极大的竞争力，这个完整的产业链里面不全是高大上的。华为最新款的手机，那个柔性屏是高大上的，但是手机里面也有很多Low的东西，你把它都赶走了，深圳就造不出手机了，这是一个很大的问题，放到一个国家也是这样的问题。当然大家说深圳的房价涨了，大家承受不了这个成本就走了。

但是粤港澳大湾区规划把大湾区当成一个整体来看，你会发现这个产业链还是有很大的可能性是留在这里的，因为我们的交通改变了，我们的距离改变了，这是我们应该要关注的，不能把这些产业都撵走，否则问题就大了。

产业链的完整是我们的优势，我们原来说华强北是山寨的，但是它就是敏捷制造的代表，在华强北一天就可以装配出你的手机，这就是我们的竞争力。

当然这是我在产业方面的一些观察。但是现在确实我觉得会有这样一些趋势。如果产业链不完整了以后，这个竞争力就没那么强了。

我总是这么想，如果世界上所有东西都在中国生产，哪怕我们生产的过程中赚的钱很少，但是生产在这里，物流也在这里，钱就在这里，那怎么会不赚钱呢？所以我个人觉得，我们在大谈科技创新的时候，可能这一点同样重要。

粤港澳大湾区当中怎么认知香港的角色？我们作为深圳人在深圳经常看到这样的思考，深圳很厉害，已经超过香港了，广州已经不在话下了，接下来就是超过上海了，有点像厉害了我的国里面的那个国中的深圳。

但是在20年前也有人提出，深圳你被谁抛弃。在今天我们怎么看待香港，这是很重要的一点。

在粤港澳大湾区规划里面，给香港有一个正确的定位，我认为粤港澳大湾区规划作为一个区域的发展规划，香港绝对是龙头，它有很多东西是你短时期内没法超过的，深圳也许GDP可以超过它，但是其它的有些方面还是比较难超过的，比如说金融业，我们的金融水平很差，但是你看香港的金融水平，香港是国际公认的金融中心。

我们做科技，我接触大量的海外科技，因为中国有一个知识产权的问题，大家进到中国还是有点担心，但是进到香港毫无担心，这是香港的产权制度、香港完善的法律环境造就的。在香港根本不用担心，几十年一贯如此，来到香港没问题，但是来到深圳心里就会有点打鼓，这是你替代不了的，它是一个制度性的问题，需要一个漫长的时间。

包括我们的金融水平，可能我们的金融总量可能远远超过香港，但问题是你的水平还比较低。我们不能说GDP已经超过香港了，就觉得自己很牛了，有些东西可能你还很缺，而恰恰这些东西作为一个湾区的经济发展，这是很重要的部分。你不但不能缺它，并且它还是龙头。所以持这样一个态度，我们认识很多问题可能就会好一点。

另外香港还有科技的优势。我们大谈要科技创新，现在这一类的活动也非常多，实际上不用比了，香港那么一个弹丸之地几所大学的排名在全球都非常靠前，我们知道的大疆无人机、商汤，这些公司的技术都是来自香港的。香港有这方面的优势，因此我觉得粤港澳大湾区不但不能缺香港，它还应该是龙头。

我们经常说要去硅谷搞研发，但是没有人去香港，我不知道很多企业去硅谷能干什么，但是我们在香港能做很多事。当然粤港澳大湾区有香港，这也是我们很幸运的地方，它能使粤港澳大湾区有一个更好的发展。反过来说，如果我们跟香港的关系摆正，我们的心态也要摆正，包括一些企业在香港做一定的布局，企业也会有很好的发展。

还有一个认识，这是我以前经常讲的，今天在座的很多是开发商，在现在这个时期，大家都想做产业地产，好像不谈产业就不行。

实际上这几年好多企业来找我，当然我也跟很多企业合作，包括跟一些央企，以及和碧桂园都有深度的合作，我有一个比较深的体会，我经常问大家一个问题，你是为产业而地产，还是为地产而产业？

这个问题是很重要的，这个问题不想清楚，这件事就做不了，一定要把这个问题想清楚，它几乎是一个道路选择，不能兼容，走了这个路就没那个路，走了那个路就没有这个路，就是一个很鲜明的东西，不能兼得。

我经常喜欢用商业地产举例子让大家理解这个事，大家知道恒隆是做商业地产的，万达也是做商业地产的，你认为这两家公司一样吗？我研究过这两家企业，找不到一样的地方。他们都是商业地产，区别在哪里？区别就在这两个问题上，一个是为商业而地产，一个是为地产而商业，他们的重心不一样。你的重心是地产，还是重心是产业，区别就在这里。实际上恒隆赚的也是地产的钱，恒隆就赚两个钱，一个是租金，不管怎么样，一个商场就是有一些商家，你找他们收租金，第二是资产增值，它就赚这两个钱。

但是恒隆的功夫在商业，它就是能把商场开得好，它跟你的区别就在这里。

所以我们讲产业是目标、地产是结果。我不断地讲这个观点，对我来说也是有非常多的教训，我第一次区别目标与结果是被王石骂了一顿。

在2002年的时候，我在万科做十年战略规划，提出了一个千亿目标，王石骂了我一顿。我们当时才100亿的规模，我们提出千亿规模，王石把我们骂得一头雾水。后来才弄明白，王石说怎么1000亿是目标，我只做到1000亿？当然在今天你看明白了，1000亿肯定不是目标，万科去年6000亿了，1000亿怎么会是目标呢？那1000亿是结果。那目标是什么？问题就出来了。

做产业地产来说，我认为产业是目标，地产是个结果。就像恒隆，商业是一个目标，它要把一个商场招好，把商场经营好，让客户过来消费，客户要感觉舒服，商户能赚钱，这是它的目标，结果是赚了地产的钱。

最后用一个形象的比喻再来说明这个问题，我经常喜欢拿登珠峰举例子，去年我在这里也讲过，我觉得它确实很重要，你说登顶珠峰是目标还是结果？大部分人说那是目标，但是不是，我告诉你登顶珠峰是结果，那目标是什么？我们去登山，目标是回来，你上去了还要下来。

大家可能把这个当笑话，我再说一个事实，大家可能就不会觉得是笑话了，因为登珠峰死的人，绝大多数是下撤途中死的。所以你如果把登顶作为目标，你就把全部的精力都消耗掉了，但是你把回来当做目标，你登顶的过程中最多消耗70%的精力，你还要留30%的精力下来。

如果我们把产业作为一个目标，我们的精力应该是放在产业上。就像恒隆做商业地产一样，你的工夫如果不在商业上，那就不要做商业地产，你挣不了那个钱。有很多人觉得自己做商业地产也赚钱了，但是有一些侥幸的地方，因为商业地产往往都不大，做得不好政府拿你也没办法，你的商场做不好，但是你从别的地方赚到钱了。但是产业地产为什么玩不通呢？因为产业地产的面积通常比较大，你第一期做不好，第二期政府也不会给你地了，你的游戏就玩不下去了。

有很多的同行来问我产业地产应该怎么做，我就说你要想清楚，要往产业下面一条路走到黑，我们才能赚到产业地产的钱，否则就不能干那个事。

我今天主要谈这三点认识，谢谢大家。