博鳌演讲 | 刘英：共享办公的行业趋势

刘英（优客工场副总裁兼首席战略官）：感谢大家能在海南这么一个美好的下午跟我一起来分享。刚才大家已经看到了，2016年的时候优客工场就和科技部火炬高技术产业开发中心一起携手，发布了《中国众创空间行业发展蓝皮书》，2017年我们修订了这部蓝皮书，到了2018年的7月，我们发布了《共享办公行业区块链白皮书》。

这几个事情做下来，今天我们在这里借用观点的场地，和大家一起，包括我们的行业伙伴一起来分享一下共享办公这个行业观点和想法。

既然共享办公的黄金时代已经来临，它的快速成长到底是什么样的？2010年共享经济成为一个热门的词汇，到了2015年就是共享办公的元年。2015年4月优客工场成立，到2017年的时候，共享办公的管理面积已经突破700万平米，2018年优客工场从原来的商办地产属性变成了服务先导的生态平台属性。到2020年，我们认为共享办公的爆发期才刚刚开始。

先看看全球不动产未来发展的几大趋势：首先是员工队伍多元化：60%的员工平均4年都会跳槽，35岁以下的员工在第三类办公场所进行办公。

空间灵活化：灵活的办公空间作为办公场所，54%的员工每个月要在家工作一次，60%的员工要利用外部的联合办公空间参与办公工作，他们认为是积极的或非常积极的，对自己的工作是有促进的。

创新文化迸发：新的合作方式正在改变企业创新的机制，90%的大学生表示开放创新对提高业绩非常重要。

数字化驱动：这里面跟物联网的关系非常大，企业在物联网方面的投资预计会在未来几年内有大幅的提升，85%的高管表示他们将会在未来的三年里广泛投资、参与人工智能相关的技术和产业。

智能化：这是前瞻性部署，80%多的不动产决策者认为必须要跟地产科技相结合，才能适应不断变化的全球环境。81%的租户认为不动产智能化提高了员工的留职率。工作越来越舒服、越来越方便了，发现员工就愿意留下来。

企业自适应化：将灵活性融入企业，把握新的机遇。这里面会有非常直观的数字来表示，只有6%的受访者表示，他们目前企业已经高度灵活了，也就是说有94%的企业认为灵活性和团队协作对他的企业成功至关重要。

技能的前瞻性。这里面最重要的是人才战略，获取足够的人才战略，支持业务战略的发展是最有效的方式。

关注健康，这一点不用多说。

最后一个是人性化。

共享办公行业是怎么样的呢？其实共享办公行业首先都是用一个“玩”空间的做法来进入这个行业，但慢慢的把这个行业“玩”转了，所以你必须提供一个增值服务生态平台，这件事情才能继续做下去。

中国的共享办公是非常特殊的，在2018年3月的两会期间，政府发布了一个2018年政府工作报告，那里面提出促进大众创业、万众创新，这是重大的政策背景。中国式的共享办公是有国家政策扶持的。

我们可以从几个维度来进行预测。第一个维度是共享办公的市场规模到底多大，按收入看的话，2012年4.1亿人民币，2017年达到了239亿人民币，年复合增长率达到125%。到2022年，这个市场规模可以达到4092亿人民币，所以现在来看是有非常大的成长和发展空间，也很适合很多人一起来把这个市场做大做强。

按工位的基数规模来看，2012年是2.3万个，2017年快速增加到了111万个，到了2022年预测会达到1315万个。

按管理面积计算，我们预测2022年的共享办公面积，会达到1.17亿，这个数字规模是非常大的。

然而作为共享办公里面的增值服务市场，市场基数非常小，即便是在现在，这个市场对于共享办公行业的直接贡献都是非常有限的，但是增长率却是持续飙升的。我们可以看到2012年增值服务只占到了0.01亿，到了2017年是1.29亿，到了2022年预计达到75亿。这个增幅非常大，从2012年到2017年的增幅是180%，也就是未来联合办公的增值服务市场想象空间非常巨大。

联合办公市场虽然起步于一线城市和先进的二线城市，实际上它现在在往下渗透。以后一线城市的占比会逐渐的稳定，可是一线城市所在的市场收入占比却仍占有很大比例。

我们的客群，最开始是以中小企业为主，75%的企业都是这样的企业，它的人数不会超过100人，但是实际上这是现在的情况，也就是说抓住了中小企业，你只抓住了联合办公的现在，那它的未来是什么样的？

联合办公或者共享办公对大企业的吸引力已经越来越大了，优客工场为什么会吸引这么多大型的企业呢？除了比较灵活以外，其实大型企业会将它的一些部门放在里面，比如说人民日报会将它的新媒体部放在优客工场，比如像亚马逊这样的海外大型的企业要进入中国的时候，它会将自己的中国市场部、中国区放在优客工场。

同时还有一些大型企业，它要进行全国或者全球扩张，它也会放在我们这里，因为这个扩张非常容易，在优鲜集APP上操作，10分钟就成功了，你只需要派人去了，比如说盒马生鲜、今日头条、快手短视频等等，他们都是优客工场优质共享办公生态平台的体验者和享受者。

同时还有优客工场的一些小企业，比如说地平线到我们这里的时候是80人，目前已经快超过500人了，它已经成长为行业内独树一帜的独角兽企业，而且在人工智能产业里面是非常有发展潜力的企业。帮助和联动所有会员企业进行社交和商业资源配置，这才是联合办公的未来。

同时我们也逐渐的看发现，大型企业对于共享办公行业的市场贡献率是有非常大的帮助的。优客工场现在可以做到整楼定制，也就是说3万平米的一个写字楼，会分为大型企业、中型企业、小规模的联合办公企业，它对于整个市场是非常具有吸引力的。

为什么联合办公会有非常大的发展前景呢？我们可以看到在一线城市采用这种方式，人均开支节省可以达到30%，如果是每月3000元的一个工位，那么每一个人一年要节省10000元，如果是一个公司的话，节省的开支将非常庞大，让会员企业能够更专注在自己的产品和服务商。

我们在看一下全球的联合办公渗透率，中国现在是平均2.0%，欧洲平均是4.8%，现在比较好的是伦敦，达到了7%。从2%到7%，其实还是有非常大空间的，而且全面都在增长。

现在共享办公这个市场会有更多的玩家进来，不仅是优客工场，可能一些大型的地产的玩家也会入场，大型企业的玩家也会进来，包括亚马逊现在也做了一个自己的共享办公，各种玩家都会进来，行业的集中度会加深，而且二、三线城市也会快速渗透。

我前段时间看到仲量联行的一篇报告，它说未来办公需要具备5个要素，第一是人性化设计，第二是优秀财务表现，第三是持续创新，第四是高效运营，第五是智能数据支持。但实际上在这5个特征之外，还应该加上一个要素，优客工场称之为“无限联合”。

联合办公要联合很多东西，比如说可以联合导致让地域界限消失，联合很多国家、城市、地域、空间。也可以用物联网把人的行为模式联结起来，让你形成一定的习惯，更新社会关系。也可以通过数据为依托进行整体分析，可以把不同的人的行为模式进行联结。

同时联系不同的行业也是趋势，比如说教育、养老、新消费群体，或新零售等，实际上现在优客工场已经成为一个新零售的主要的测试场，电商、无人超市等等都会在优客工场里面进行测试。

除了这些，还能连接什么？其实想象一下，它还可以连接产业，它把各个产业连接起来，同时它还可以将一条产业链进行打通，形成可持续的闭环，所以联合办公的黄金时代确实来临了，以后联合的会越来越多，也会越来越好玩。