对话 | 博鳌铿锵行：多极世界的地产图景

主持嘉宾

陈启宗  恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

讨论嘉宾

樊  纲  中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

贾  康  华夏新供给经济学研究院首席经济学家

巴曙松  香港交易所董事总经理、首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家

赵  驹  招商银行总行副行长、招银国际首席执行官

朱海斌  摩根大通董事总经理、中国首席经济学家

单伟豹  路劲地产集团有限公司董事局主席

陈启宗：去年在这里本来也是我在这里主持，我去年请巴曙松和我联合主持，今年我不请你了，因为去年你给我太大的难处。不过去年我在这里也问了一个问题，所以今天我想再重新问一个问题，不过一年时间而已，记不记得去年我在这里问的问题，就是说有谁认为在未来5年之内，香港的房地产市场是被内地的房地产商处于主导地位？

也就是说香港的房地产商不能再主导香港市场，是内地的房地产商主导香港房地产市场。一年过去了，现在你们怎么看？单伟豹，你去年认为5年之后香港房地产是二流角色。

单伟豹：没有。我认为香港的房地产比国内的房地产好做很多，可能没有暴利，但是你能守得住的话，政府对房地产的干涉是最少的，税率是不能比较的，我们就16.5%，中国的房地产税加起来是60%。所以在香港更容易做，我们在香港做了三个项目，做得还可以。

早期我就觉得如果我们国内的房地产商进来，我们就危险了，前几年我们拿土地拿不到的时候，发觉路劲是排在国内出去投标的后面，但排在香港开发商的前面，就是说国内的开发商胆子大很多，他们拿得多，海航拿的几块地，最后转让也没亏本，也赚了些钱。当然有政策问题，国家限制外汇出去，所以现在国内的房地产商没有港币拿土地，国企、央企也禁止在香港拿土地，所以这样香港的房地产商又有一些好日子过。

陈启宗：也就是说你没有改变你的看法，单伟豹认为内地的房地产早晚还是会把香港的房地产商打下去。赵驹，你同意吗？

赵驹：从这几年的实际情况来看，确实有一些内地的房地产商在香港拿了一些地，做了一些项目，但是并没有改变香港的主流，主流还是像恒隆地产，以及其它的几个大型的香港的房地产商，他们在香港依然占有主导地位。

我非常同意伟豹刚才讲的，现在大的经济环境下，内地的房地产商在资金方面，在境内他有人民币资金，但是在境外的外币方面还存在着很大的难度，所以尽管这两年也有一些境内的房地产商在香港拿地，但是还不是主流，主要的还是香港的房地产商。

另外大家也看到，在二级市场交易方面，境内的一些大型的二级市场的交易商，类似于链家，它们也没有去到香港，我也问过左晖为什么没有去，他觉得这个市场竞争激烈，而且这个市场规模只有四五千亿，已经大大小于上海、北京，这些城市都超过万亿了，所以他觉得很大的投入可能也不见得有很好的回报。所以这个市场在变化中，我们看到无论是一级，还是二级，现在主要还是香港本地的地产商占据了主要的地位。

陈启宗：樊纲，你先回答，我再问巴曙松，因为巴曙松香港和内地都跑。

樊纲：我不是回答你的问题，我评论他们的观点。我印象中去年我听出来的结论是，内地的企业在香港大举收地，他们的胆子很大，要逐步统治香港市场，好像去年是单总说的这个观点。去年让我感觉这个趋势有点可怕，今天听下来不是因为这个趋势没有了，是因为政府干预了，是因为政府保护了香港的房地产商。

陈启宗：真的？

樊纲：不让央企去了，然后又不让你换汇，如果没有这个保护，我不知道这个趋势会怎么样。

陈启宗：巴曙松，你同意吗？你在香港也待了那么久。

巴曙松：陈启宗去年回去之后还给我写了一封邮件，专门跟我说这个事，我还给他解释了，我的解释就是说，新增的土地供应内地房地产商占大比例，这是事实，他如果把地拿到现在，没有亏钱也是事实，卖出去的基本上都赚钱了。我觉得他们在香港市场唯一的打破他们的判断的就是，中国的地产商更了解来自国内的这部分投资者或者购房者的需求，因为香港已经不仅仅是香港人的香港，香港的房价在很大程度上是受国际特别是中国高端投资者的诉求，今年香港交易所上市企业数量这么多，上市家数创历史新高，这个锣敲一下，前十大股东身价都过亿，这些人很多的资产留在香港，他就有这个购房需求，所以这个需求还在。

变数就是中国内地的开发商拿了地之后，有没有能力根据这一部分诉求来提供产品，因为开发还有一个周期，目前来看，受到政策冲突了。但是这个改变的趋势并不是完全不存在，我也问过好几个地产商，他们是怎么看的呢？他基本上是把香港作为中国的几个一线城市来类比，所以从市场规模、市场复杂度等等各方面的对比，他觉得我不是把所有的宝押在香港，我只是把它当做一个一线城市，我像在北京、上海、深圳布局一样，他只要按照同等比例在这个城市布局，这个布局的比例如果达到他在北京、上海、深圳的比例，内地的开发商在香港就是一个很大的数字。

陈启宗：我在这里再重申一次我去年说的那句话，未来这5年，我看不到中国内地的房地产商会成为香港房地产的主导地位。当然感谢中央，不允许央企到香港来，那是另外一回事。但是还有一点，不止是政策的问题，还有相对优势的问题。

樊纲：我记得去年你说的是，中国的房地产商将要在香港占统治地位，你说的不是不占统治地位。

陈启宗：不是。我去年是唯一一个与众不同的，大家都认为内地的房地产商5年之内在香港占主导地位，我是唯一不同意见的，10年、20年我不知道，未来这5年我真的看不到，就算政府允许央企来香港，我们香港房地产商也不怕你。你不要小看香港的房地产商，恒隆是不值得你们看的，我不重要。

巴曙松：我打断你一下，1997、1998年我在BOC香港工作的时候，在香港交易所上市的投行主导的前10名甚至前20名全是香港的投行，我那时候很难想象，20年后现在上市的前10名投行除了一两家外资的，其它的全是中资的。

陈启宗：香港作为一个金融中心，主要服务的是内地市场，内地公司到香港来，当然是内地的投行有优势。

巴曙松：所以如果内地的消费者下一步要更多的想在香港买房子，把内地的需求能引过来的话，内地的开发商是有优势的。

陈启宗：这方面我跟你有不一样的意见。给你一个数字，以往这两年我卖了6套，每套3亿港币左右的高档住房，6个人当中只有一个人是内地来的，其他5个都是港商。当然这是一组小数字，不能代表全部的市场，但是你不要忘记一件事，你们都喜欢说3000亿，现在到了5800亿，首先你的数字是有水分的，可能每个项目我平均只占50%，所以它可能只是5000亿，只是2500亿。

另外，你赚钱的盈利能力有多大？我们算了一下，在内地要是你说报出来的数字是卖2000亿的公司，可能赚的也不过是100多亿的数字。香港赚100亿以上的房地产商还是很多的，而且还有很多其它各种方法，这个不用说了。这是今天给我的三个分议题中的第三个，我们就停到这里。

我们再讨论前两个问题，第一是关于贸易战，经济增长下的地产的新局。刚才樊纲已经讲了他对贸易战的一些基本的看法，我想请问在座几位经济学家，包括贾康老师、朱海斌老师、巴曙松，你们三位对这个贸易战有没有补充的？你们同不同意樊纲说的，不同意的在哪儿，要补充的在哪儿？

贾康：早上在早餐会上有一个交流，我跟樊纲老师的思路是高度一致的。现在我感觉外部的压力带来了很多的不确定性，这一点大家都感受到了，在这方面，我们自己可选择的是自己怎么做好自己的事情，因为在美国和外部来的这些影响方面，我们是被动的，我们也无法去左右他们到底怎么样施压。在压力面前你把它变成动力，能做的事情是中国在自己改革这方面好好地去解决攻坚克难的问题。我们有那么好的60条，实际它的落实很多地方如履薄冰，迟迟不见实质性的推进，这是非常值得我们反思的。

你要靠改革推动发展，怎么调动潜力和活力，构建现代治理的制度安排，这是我们要抓住不放的，在外部有压力的时候，我们要怎么进一步开放，这方面要结合在一起，进一步开放会倒逼我们改革。如果WTO边缘化了，我觉得那个压力无非跟前面的WTO倒逼我们改革是一样的道理，我们别无选择，我们确实还有进一步开放的空间，进一步开放一定会逼着我们自己好好在制度方面攻坚克难。所以坏事变成好事，这不是一句空话，确实是应该在这方面，我们把自己能做的事情做足。

当然对于贸易战要掌握的要领，我觉得就是避免最坏的，争取最好的，现在中美远远没有走到一个可以对决的平台上。

我们要做到有理有利有节，有理是我们要更全面地考虑一下我们有道理的地方，要更多的通过交流让大家知道，让方方面面争取理解我们有理之处，我们也努力站在这个应有的道德制高点上，也要检讨我们自己理亏的地方，改变欠缺的地方。有利就是瞻前顾后，处理好灵活性和原则性的结合，要有一个动态的务实的态度，去处理这个动态过程。

有节就是不能够一味的逞强，要总结前一段时间，我们客观上在过于高调、不善于守拙这方面，激怒竞争对手，而促使人家朝野一下达到空前一致来打压中国，这是值得我们检讨的。这些事情掌握好了以后，做了一定的磨合和妥协之后，找到中美这个世界上最重要的双边关系里新的平衡点，防止最坏的局面。

朱海斌：我补充两点，第一点就是中美之间关系的问题，在今天的早餐会我也谈到，中国在过去的12个月，从一个极端走到了另外一个极端，去年的一个极端是把特朗普作为一个商人对待的商人思维，到今年这几个月的冷战思维，觉得中美之间的对抗不可避免，从一个极端走到另一个极端。从美国的诉求来看，它有三个层面的诉求，在不同的层面，它在美国的体制内部，它的支持或者反对的程度是不一样的。

这三个层面，一是中美之间的贸易逆差，刚才樊纲老师讲了，第二是中国在目前的市场开放程度，在知识产权保护方面，放宽了来讲，就是中国在WTO底下应该扮演的是享受发展中国家优惠的条件，还是应该负起更多跟OECD国家相对应的责任的状态，第三个才是地缘政治或者是战略层面，中国和美国这种老大和老二之间未来的冲突。在第一个层面，美国不一定有大部分人支持，但是在第二个层面，在中国的市场化改革方面，美国的朝野有高度的重视。中美之间的谈判，现在比较为难的是特朗普本身有很大的不确定性，他在三个诉求之间不停地摇摆，他没有明说到底它想要什么。

从中国和美国各界的接触里面，我们要尽量寻求最大公约数，尤其是在市场方面。在市场开放方面，中国到底能做多少？我跟樊纲老师有点不同意见，樊纲老师说我们现在能做的都做了，但是现在好像也不能达到这个目标。我觉得反思一下，我们真的能做的都做了吗？

贾康老师刚才也讲了，我们的60条写得很好，几百个任务，我们现在划勾的话，基本上一半以上已经宣称达成目标，但是我们也知道这是一个文件式的改革，并没有到实体的经济。所以无论对内的开放还是对外的开放，我们应该说有相当的距离。我们在这个时点，到底能够再做些什么，我觉得我们应该做更深层次的反思。

巴曙松：我谈谈最近我读过的两本书的体会，第一是一本很厚的影集，回顾中美百年来往的历史，在序言里面有一句话我印象很深，从百余年来中美往来的历史来看，中国是通过改变自己来改变世界，美国是通过改变世界来改变自己。中国文化的独特、市场的庞大，所以它自己改革开放，从东方阵营转到西方阵营，就带动了全球化的一轮大的进展。所以我们要做的事情，可能更多的是怎么样去通过改变自己来改变世界的格局，我们毕竟还有庞大的市场，毕竟还有比较完整的产业门类，这是第一点。

第二是我最近在知乎上刚推荐的一本书，叫《时运变迁》，这本书是美国和日本贸易摩擦、货币战的时候，双方的亲历者，一个人写一章，前面是美国的保罗·沃尔克写，后面是日本的央行行长写，日美最后基本上都同意双方两个专家说的，从整个贸易战来看，基本上日本那时候表现出来的对国际局势的不了解、被动，总是坐等美国不断地开出新的价格，然后做一点微调，缺少对美国、对全球主动的格局的了解，基本上没有什么话题的提议权，也没有主动的发起一个新的构想的战略思路，就是被动的等美国开价，开完之后日本再来稍微让点步，讨价还价。所以你看贸易战过程中，基本上就是一个对全球很有影响力的，和一个只是过分的收缩在自己国内市场，而没有国际格局的、正在成长中的国家的博弈的过程。

所以我说到这里，大家也就知道我的意思了，我们是不是也得从美日当年的摩擦里面找到我们的定位，我们也得反思一下。前两天全球四大会计师事务所管全球事务的副总裁来我这边，我就问他，我说当年9·11恐怖事件之后通过法案制裁恐怖分子，还有人投反对票。

怎么中国给你们出口了这么多价廉物美的商品，在国际范围内帮你推动全球化，怎么还全票通过对中国的相关法案？你们有没有搞错？包括昨天发的44个企业的名单，我也问了一下业界，都说瞄得好准，它对我们非常了解。我们怎么去影响它的市场、它的目前全球的格局、各个不同的诉求？

陈启宗：下一个问题是谈贸易战对中国内地房地产的影响，但是问这个问题之前，我想先问一个很重要的小问题。樊纲，你画了一个图，说1929年因为美国的贸易战，提出57%的关税，结果每年都收缩，导致全球的大衰退。现在有这个可能性吗？请樊纲、贾老师、朱海斌和巴曙松每人讲半分钟。

樊纲：这个可能性当然是有的，但肯定不会像当年那么厉害，但是对全球贸易肯定是有影响的，无论如何成本高了，无论如何你不去买了，无论如何生产都会减少。美国的大豆明年肯定是要减产的，从这个角度来讲，对经济、对贸易、对生产都会有负面影响。但是现在是比较复杂的，现在已经是全球化的，你中有我，我中有你，你制裁的结果一方面使你的出口下降，另一方面可能使你的生产增加。比如说不买你的车了，但是你到我这儿来建车厂。

贾康：就经济数据直观来看，这几年有这么一个特征，在中国经济开放的过程中，进出口对GDP的支撑这几年其实是往下走的，前年还出现了负增长，今年上半年还是逆差，所以如果单纯从经济的角度来看，这个进出口的贡献率抹平了，或者变成负的，怎么对冲？我现在看了这么多材料，比较乐观的认为就0.2%的影响。

陈启宗：就是GDP的0.2%？

贾康：对，只有0.2%的影响。虽然对美国的出口占了中国外贸的很大的一块，但是它不可能抹平，回到中国经济全景的影响，也就0.2%或者0.3%，这都不是太大的变化。可能最担心的就是派生的影响，我理解对房地产不会造成直接的影响，但是它会造成预期的低靡，预期引导大家经济活动里面各种行为方面是景气滑坡。

比如说外贸带来的经济下滑，把我们其它的东西都搅出来了，这就更没法定量分析了，但我觉得至少值得警惕，防患未然总没坏事，从这个角度来说那就得警惕了。如果纯经济的讲，百分之零点几，再放大一点到1%，也不是太大问题，但是一定要警惕，虽然我们还有潜力，还有韧性，还有回旋余地，但是经济问题的社会化、政治化，这个风险不可小视，中央说的防范系统性风险就是从这个方面考虑的。

朱海斌：刚才您提到关税战对中国经济影响不大，其实是有前提的，如果对2500亿的产品征税的话，对中国贸易的直接影响大概是0.2%、0.3%，但是这中间有几个前提，第一是我们只关注进口和出口这两个部分，所以你要从这个角度看，美国占中国的出口部分大概在17%、18%，也就占中国的GDP不到4%，在这个情况下征关税对美国的出口，比如说弹性系数1.2、1.3左右，你加10%，整体的关税平均上升6到7%，这样可以算下来，对美国的出口大概会减少多少。

第二是因为中国的进口很多，跟出口是相对应的，很多是处于进口以后再重新加工再出口，所以进口也会相应减少，两个加总以后，如果只关注贸易的渠道，确实进出口对于中国经济的影响并不是很大。刚才贾康老师也提到，它更多的是间接的效应。间接的效应有三个渠道，第一是对就业的影响，如果出口这一块速度下来，对就业会有100万的压力。第二是对投资的信心和投资的意愿会有很多影响，尤其是涉及到非关税部分。大家知道最近美国对外国企业在美国投资的法案要修订，包括昨天公布的40家企业在出口限制方面，如果在非关税部分针对中国企业，这可能对中国的相关企业或者说投资都会带来更多影响。

第三是美国最近这一轮的贸易保护，它实际上不是仅仅针对中国，它也涉及到墨西哥、加拿大，也包括欧洲和日本的贸易谈判。现在从全球来讲，我个人觉得比较担心的是，现在WTO的机制很难再像以前在国际贸易里头成为一个基准的规则，随着美国这种一对一的贸易谈判的兴起之后，WTO机制如果最后瓦解的话，这对全球贸易，对全球供应链体系都会产生巨大的冲击，这个我想在目前没有任何一家的分析考虑到了这个后果。

陈启宗：我还是想知道一个问题，1929年的事情，有可能现在在美国继续发生，加税不到57%，也可能到25%，会不会引致世界经济的大衰退？

赵驹：刚才您提到中美的贸易战会对房地产行业有什么影响。我的理解是，中国是GDP大国，我们在全球占第二位，在过去40年里，应该讲房地产行业对中国经济的发展贡献巨大，也是我们GDP发展中的一个非常重要的组成因素，因为中国经济发展本身需要一些推动的力量，房地产行业也扮演了这个推动的力量。

中美贸易战不管怎么样，总之这个不确定性，因为我们另外一个推动GDP的推手就是贸易，肯定会对我们的发展前景产生一些不利的影响，所以这次我看到政治局会议上提出来的，对房地产行业的描述就是要遏制房地产价格过快上涨。所以我在想，如果我们在座的这些房地产公司，大家在追求利润方面更合理一些，价格更公道一些，在价格方面大家能够更平滑一些，我觉得对地产行业的发展也是相对积极的。

陈启宗：在问单伟豹关于贸易战对房地产的影响之前，允许我分享一点我的看法。我认为如果贸易战只是中国和美国之间的事，我是不过分担心的。一方面是刚才经济学家给了我们这个数据，影响不是很大，第二是关税可谈的空间还是相当大的，再有就是人民的贬值，也就抵消了相当一部分。

人民币贬值的原因不谈，但是以往三四个月是贬了8%的。这不止是对美国的出口，或者是抵消关税的问题，而且对欧洲、日本，对全球其它国家的外贸都是非常有益处的。刚才朱总说中国对美的出口只不过是17%，其它的83%都因为那个贬值而受惠，所以总体来说是好了还是坏的，还真是不好说。反而我担心的是跟樊纲刚才那个图有点像的情况，就像刚才有人说，美国不是冲着中国而来而已，当然主要是冲着中国而来，它也冲着欧洲、墨西哥、加拿大、日本等等，这就可能引致整个供应链某一方面的断裂，要是这样发生的时候，恐怕对世界的经济就可能引起比较大的影响。

樊纲，你想说什么？

樊纲：我想说恰恰是因为现在它跟其它的经济体也在闹，恰恰因为世界上有其它经济体，所以我不认为会出现大的全球性的崩裂。1929年的时候没有中国，没有墨西哥，没有这些新兴市场国家，那时候就是一个美国，一个欧洲，全世界GDP90%是它们的，所以它们俩一闹就完了。现在没有美国，欧洲、东南亚、拉美也能构成完整的生产链，你跟欧洲是不可能同盟的，美国跟欧洲的关系和我们跟欧洲的关系完全是不一样的，但是在贸易上，在生产上，在生产链的问题上，我们是可以生存的。而且这些人之间跟新兴市场国家之间没有大的滑坡的话，世界经济不会有大的滑坡。再加上跟美国的经济也是你中有我，我中有你，所以现在跟过去是完全不一样了。

陈启宗：这种情况下中国一定会增加内需，所以恒隆的商场租金一定很好，鼓励大家买恒隆的股票。单伟豹，你谈谈贸易战对房地产业的影响是什么。

单伟豹：房地产业不说会更好，但是起码不会变得更差。刚才也说了，人民币贬值是绝大部分能平衡25%的税的，人民币的贬值空间有多少呢？我说不出来，反正我们知道，以前港币对人民币是0.8对1，后来变成1比0.8，恢复到15年前人民币和美元的兑换价格，我们还有20%多的下调空间，现在已经下调了7%，再有20%的下降，基本上就可以平衡美国的税率的提升。中国的薪水现在是不便宜的，和东盟比贵很多，如果人民币真正贬值的话，其实对我们出口的竞争力是有非常大好处的。

另外是进口不会受什么影响，中国需要的东西不从美国来，也可以从其它地方来。最近李克强总理去欧洲，尤其是去德国，肯定谈了很多高科技的东西，在替换美国的进口。所以我觉得在贸易方面，因为人民币可以贬值的空间很大，因为其它替代的国家很多，现在的经济体不只是一个美国，习近平在2013年提出一带一路倡议，现在蛮有成就，所以在这个前提下，贸易战对中国的伤害不会太大，短期的心理影响会比较大。

两国的政治体制来说，中国是非常坚固的，他们是不确定的，谁也不知道在11月中期选举的时候特朗普会不会败。如果你到美国所有的大城市，尤其是纽约、波士顿、芝加哥那些教育程度特别高的地方，几乎我见到的每一个美国朋友都是在骂他的，说他是非常疯狂的，完全不给面子的，这种情况下去，他能待多久，很难说。

陈启宗：选他的人是你不去的地方。

单伟豹：确实是，也是民主党上一届的选举对手太差了，你让我选，我也不知道选谁，你明知道特朗普是这样的，你去选希拉里，我觉得也选不下去，这是宏观的情况。

从中国内部来说，其实中国市场很大，32个省市，我们相当于32个国家，我们自给自足是绝对可以的。就算我们的外贸是负的，我们的内需增长还是可以的。现在我们可以看到比如昆明地铁，原来规划6条，只批了2条，现在又增加了2条，中国内需不行就增加投资，做基建在长期来说是值得的，我们上一轮做高铁，现在证明高铁对中国经济发展有决定性作用。所以我觉得中国能应付这种经济衰退的手段很多，人民币不流通的好处就在这儿。

消费里面有1/3是房地产的消费，房地产不可能太差，现在对房地产的打压已经是史无前例，而且全是不讲道理的，在这种情况下，前50名的房地产商都在增长，无论是量还是利润都在增长，只要政府把这些不合理的措施逐步取消掉，控制一定的涨幅，它绝对不让房地产降下来，房地产本身占了那么大的消费的比例，另外财富效应也是很重要的，现在中国人85%都有房地产，我有一套2000万的房子，我花10万去旅游，我会不会去？我会。如果我的房子跌到200万，我会不会花10万去旅游？我绝对不会。这就是财富效应最简单的演绎。要增加消费，现在中央还是比较明智的，不会乱来的，房地产价格不跌是增加消费最大的一个手段。

所以我觉得，增加消费房地产有促进作用，而且不用鼓励，就是把那些不合理的政策一点点取消掉就可以了。消费要增长，房地产是不能下跌的，这是一个总的大趋势。中美贸易短期有影响，5年、10年肯定没有影响，我们内部需要内需更加重要，所以房地产不会让它下跌，我的感觉就是，对房地产来说，中美的贸易战其实是比较正面的，这些不合理的措施和银行对房地产的不开放，最快今年年底就会改变，最迟在明年7月份一定改变，现在已经在改变中。

陈启宗：我这样解读你的话，刚才大家都认同贸易战对中国的影响不是太大，但是对于很多行业还是很痛苦的，最好还是不要，尽可能避免贸易战，但是有时候避免不了也没办法。现在好像是避不了了，总得要面对一点了。这个环节里，刚才你说的就是增加公共投资，另外就是刺激消费，刺激消费当中，房地产又是一大块，要是这个不放松的话，消费就还是有问题的，所以会不会话是说的比较硬，但是过了一段日子还是不会太紧，还是要松一松，有这个趋势？

单伟豹：肯定会。

陈启宗：经济学家们同不同意？

贾康：现在实际上已经做了重大调整，就是按松的方向调整，松紧适度，那个紧已经无所指，就是怎么松的问题，当然强调要优化结构，财政跟它配合，就是在重点方面，区别对待方面做好结构优化的事情。

宏观政策调控方面这个新的局面，由这一段中央的部署，已经明朗化了，适度松的过程中，有的评论者是说，原来有些过不去的企业现在能过去了，这也是必然要让他们过去的，不能成片的过不去，不能出现成片的烂尾，中央现在特别点出来，要特别警惕烂尾。

陈启宗：巴曙松，很少见你没话说的，你要不要分析分析贸易战对中国房地产市场的影响。

巴曙松：我说大一点，为什么原来美国接受中国贸易的大量的盈余呢？有一个解释叫做脆弱平衡，或者恐怖平衡。这是什么意思呢？中国经常出口大量的盈余，我们在资本项目，通过买它的国债又回流到美国。这个逻辑现在大家都不谈了，或者说特朗普打破了这个逻辑，因为支撑它的政治力量可能是制造业，他们在意的就是就业机会，在意的是他们的制造业的发展。所以就有可能贸易盈余慢慢地减弱，但是我们能够到美国去投资的规模可能就在不断地下降。

所以我一直也在请教很多美国的朋友，怎么去理解这一点，我今天看到一个统计数据，美国的纽约、新英格兰地区和加州这些比较富裕的地区，它可能贡献经济力量，贡献税收占美国的百分之五六十、六七十，但是它在参众两院，在政治上的影响力只有百分之二三十，所以这是有一个错配的。对特朗普来说，他就更加在意的是盈余这个领域减少，然后巩固选票，金融方面投资少，无非是华尔街这些发达地区机会少一点，反正你也没投我的票，反正你老是骂我。而且我也问过华尔街这些人的判断，他们说特朗普的决策他们也看不懂。我问他们特朗普会不会赢，多数人也认为他还会再赢，所以现在这个逻辑已经变了。

回到房地产市场，其实你仔细想，原来这种国际收支结构对房地产价格上涨是有帮助的，因为有贸易盈余，还有资本流入，这样的双盈余导致外汇占款增加。外汇占款增加之后，在贸易部门不可能大幅价格上涨，然后资金流到非贸易部门，到道路、桥梁、房地产，所以非贸易部门吸收了大量的多投放的，因为贸易盈余带来的外汇占款。现在反过来了，贸易慢慢变成有逆差了，所以很可能就是在资金方面形成另一个方向的约束。

陈启宗：最后一个问题，房地产商以往这5年、10年出去的人很多，出去的人成功吗？会回流吗？赵驹和单伟豹你们两位先回答，然后我再请经济学家聊聊。

单伟豹：过去5年，出去的企业规模都不大，都是尝试性的，中国的房地产企业走出去，到美国的比较多，在欧洲、澳洲还是比较少的，我们和那些基金也投了不少的项目，但是回报率都很一般，而且能持续的机柜不大。2012年出去的时候价格很便宜，现在再去，它不便宜了，美元又升值，到底能不能继续还不知道，所以回流也是正常的，我们最近一年就没有什么新的投资过去。当然返回来的钱还是留在美国继续滚动，如果你真正统计一下整个中国房地产对美投资是有限的。

赵驹：我觉得我们境内的房企要走出去，一种情况是一个一个项目去做，在香港、美国、欧洲、澳洲去做一些项目，另外还有一点是从资本市场的角度来看，大家在香港市场或者境外市场进行了上市的安排，因为在境内对房地产公司上市有政策方面的各种限制，所以房地产公司主要还是在香港上市。我觉得在境外上市有时候还是需要有一定的定力，我们在境外做上市和境内做上市，确实市值会出现一些波动，出现一些变化。比如房地产行业，2017年是一个分水岭，在2017年以前境内上市的房地产公司融资情况好于境外上市的房地产公司，但是2017年发生了很大的变化，我们看到地产板块在香港市场有很大的成长，特别是价格、市长都有很大的增长。

但是在境内A股市场上表现平平，增长也有，但是不是太明显。包括万达商业地产在2016年退市，当时可能它也是主要考虑到境内境外的差异，在境内可能有更多的机会。当然对金融机构来讲，这都是业务，都是生命，我们也愿意协助这个公司去上门反馈，我们也愿意提供金融方面的服务。后来我们看到整个金融市场的波动和变化，要是万达商业地产没有退，2017年这一波行情一定会赶上，也不会像去年万达商业地产、文旅资产跟融创、富力之间的大笔的交易。所以从资本市场的角度来看，我觉得大家一旦选定了模式和方式以后，还是应该有一定的定力。

我们现在来看，在境外上市的地产公司，确实从香港，从国际资本市场都获得了很多的融资，特别是今年我们看到既有股本的首发、增发，同时也有一些美元债券的融资，但是我看到大部分的融资，就是大家没有再进来，没有用在境外。所以刚才提出来的观点，我认为中资在相当长的时间内还是处于做些项目的地位，很难取得主导地位，因为境内的资产量太大，境内资产的资金需求也太大，很多时候还是需要大量的资金支持它的发展。

所以这就出现了我们这个企业走出去又回来等等的情况，可能也是因为资本市场的变化，有时候也是因为境内政策的变化，但是总的感觉，无论选择了哪种形式、哪种方式，还是要有定力，按照这种模式和方法做下去。

陈启宗：谢谢台上各位嘉宾。