海通证券：泰禾集团牵手廊坊国土，强势切入京津冀战略高地

公司本次和廊坊凯创合作，标志企业已正式进入京津冀核心区域开发工作。考虑目前京津冀发展潜力，公司地产板块未来有望借此机遇进一步拓展新空间。　

事件：2015年5月15日，公司下属子公司北京泰禾房地产开发有限公司与廊坊市凯创房地产开发有限公司(以下简称“廊坊凯创”)签订《合作协议》，拟共同出资设立合资公司(名称待定)，注册资本5000万元人民币，双方各出资2500万元，分别持股50%。双方可以根据合资公司的运营融资及经营管理需要进行后续增资，具体增资时间及增资方式双方另行约定。

点评：公司正式开拓京津冀潜力区域：公司本次和廊坊凯创合作，标志企业已正式进入京津冀核心区域开发工作。考虑目前京津冀发展潜力，公司地产板块未来有望借此机遇进一步拓展新空间。

1)合作方股东背景雄厚，将为后期进入京津冀核心区奠定基础。廊坊凯创系廊坊市国资委下属廊坊市国土土地开发建设投资有限公司的全资子公司。廊坊凯创与北京泰禾将以合资公司为依托，致力于廊坊区域内的土地资源及项目获取(包括但不限于双方共同认可的廊坊万庄生态新城及其他双方共同认可的地块)，以满足合资公司开发需求，并享有同等优先开发权利。考虑京津冀重要战略地位和未来巨大投资潜力，提前捆绑廊坊国土将为后期顺利进入相关核心取土奠定基础。

2)捆绑合作，有利更合理方式进入京津冀，充分享受潜在红利。本次合作明确合资公司成立两年内，争取在廊坊市进行不少于100万平方米建筑面积的项目开发工作。地块主要包括廊坊万庄生态新城及其他双方共同认可的项目。此外，考虑廊坊凯创在地缘理解、政府背景上的巨大优势，合作模式将有利于泰禾更合理方式进入京津冀潜力区域，保证未来项目盈利能力。

3)潜力巨大，有望成为公司未来新利润增长点。京津冀协同发展已上升到国家战略，廊坊市是首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，有望与京津形成京津冀城市群的核心区。万庄生态新城规划总面积约80平方千米，北部和西部与北京市相邻，东部与廊坊市主城区相接，距北京市中心50千米，距离天津市中心70千米，处于规划建设中的北京第二机场的空港区，是紧邻北京重要的南部发展中心。公司设立合资公司，投资廊坊市房地产项目，符合公司聚焦京津冀、长三角等强势区域，深耕一线市场的发展战略，促进公司积极参与廊坊市新型城镇化建设，共同致力于首都经济圈及京津冀一体化协同发展。

买泰禾就是买北京、上海：

1)货量集中一线核心城市。公司目前储备项目权益建筑面积在714万平，分布在福州、厦门、北京、天津、上海、南京和福建省内其他城市。从货量结构看，预计公司以上项目总货值不低于1200亿。从货值分布角度看，目前北京、福州和上海为公司三大货值分布区，占比分别为45%、24%和12%。

2)最快受益政策放松，一线集中布局造成销售增速对政策高度敏感。公司一线城市布局造成企业销售对行业政策高度敏感。政策放松背景将对公司销售造成直接拉动。

我们在2015年2月报告《复苏研究系列报告(1)：支持地产复苏的数据逻辑和周期比较》中曾明确预测2015年行业基本面复苏属大概率事件。目前市场走势与我们预测基本一致。公司当前货量结构将为未来销售放量打下基础。

多元化发展，打开业务新空间。2015年公司将围绕“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，在继续深耕房地产核心产业的同时，积极探索金融和投资领域的战略发展机会，进一步助力房地产主业做强做大。1)金控战略迈出坚实一步公司已公告为实现加快互联网金融投资和战略转型发展目标，充分利用福建自贸区金融政策优势，全面提升公司金融资源价值，公司与控股股东福建泰禾投资有限公司拟以人民币10亿元现金出资方式在中国(福建)自由贸易试验区平潭片区投资设立泰禾金控(平潭)集团有限公司(暂定名，以工商注册为准，以下简称“泰禾金控”)，公司持股80%，泰禾投资持股20%。

2)切入产业链轻资产业务公司下属子公司上海红御投资管理有限公司与上海中城年代股权投资基金管理有限公司、上海中城联盟投资管理股份有限公司等以人民币3100万元共同出资设立上海中城渝通投资中心(有限合伙)，上海红御作为有限合伙人以自有资金出资人民币1240万元，持股40%。上海中城渝通投资中心(有限合伙)拟通过股权投资的方式向深圳市吉屋网络技术有限公司进行投资，投资金额500万美元，持股6.67%。深圳吉屋是国内较为知名的房地产交易导向型电商，主要为房地产开发商和一手房代理构建互联网化的房产交易平台，促进新房销售。本次对外投资为丰富公司投资业务，寻求新的利润增长点，确保公司持续健康、快速稳定的发展。同时，深圳吉屋作为房地产互联网销售平台，公司与深圳吉屋存在合作互动机会，可促进与公司房地产主业的协同发展。一旦完成融资，公司基本面有望大幅反转。公司已公告，为进一步降低融资成本，充分利用新的融资工具，公司拟非公开发行不超过人民币20亿元(含20亿元)的公司债券。考虑目前公司已正式完成40亿非公开增发方案证监会意见反馈，我们认为一旦公司融资成功，后期企业基本面实力将大幅增强。

投资建议：维持“买入”评级。公司明确2015年围绕“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，在继续深耕房地产核心产业的同时，积极探索金融和投资领域的战略发展机会，进一步助力房地产主业做强做大。地产业务方向，公司2014年销售规模超百亿，2015年1Q销售40.5亿，排名全国第25位，较去年同期上升11位。考虑目前政策放松环境下，公司高杠杆有望转为高成长，从而带来更高股价弹性。我们预计公司2015、2016年每股收益分别是1.25和1.57元。截至5月15日，公司收盘于29.79元，对应2015年PE为23.83倍，2016年PE为18.97倍。考虑同类型“金控+地产”概念公司动态平均估值44XPE左右，给予公司2015年40倍市盈率，对应目标价格50元，维持“买入”评级。