恒大祭出“无理由退房” 是淡市所迫还是后市底气？

恒大这样做与其说是对后市不看好，不如说是主动迎接后续市场的各类难题。

观点网 钟情于轰炸式宣传的恒大集团又一次成功刷屏了。4月15日下午3点，恒大在广州恒大中心举行“无理由退房新闻发布会”，恒大副总裁兼执行董事何妙玲宣布自4月16日8时起恒大全面实施全国所有楼盘住宅无理由退房。

恒大文件显示，自4月16日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。

恒大这项决定一如既往在发布前处于保密状态，直至恒大副总裁柯鹏宣布开始前，会场背景板都用红布遮盖文字以防被提前泄露。

出人意料的是，这场发布会全程仅有13分钟。尽管过程简短，恒大这个声势浩大的新措施依然成功引起了行业关注和讨论。当然，热闹过后，业界也提出了不少细节议论，恒大为何要推行无理由退房？无理由退房到底可不可行？

无理由退房的可行性

在讨论恒大此举的出发点之前，无理由退房的可行性首先引发了热议。据观点新媒体了解，退房在正常的楼盘销售中是存在的，但并不常见。

商品住宅购买过程涉及认购书、商品房买卖合同、按揭贷款等众多文件签订，缴纳费用涉及契税、权证综合费、房屋维修基金等等。有广州的资深销售人士据其处理过的案例对观点新媒体分析称，鉴证后的商品房买卖合同仍可以注销，没出房产证之前退房不用税费，但是房管局受理需要书面理由，“几次没有问题，如果是大量退房，房管局会进行调查。”

尽管可以操作，但多位楼盘销售人士都表示退房过程繁复。而对于恒大提出的“无理由退房”，业内人士提出了不少细节疑问。

“期房交楼普遍都需要一到两年时间，恒大退房时是否会承担购房者在交楼前已经还贷的利息？”广州中原地产项目部总经理黄韬认为，恒大购房者的资金占用成本能否得到补偿在具体协议书出来前还不能下结论。此外，上述销售人士亦指出，如果是按揭贷款购房，退房较为麻烦，“先还清贷款再说，当然提前还款银行可能会有罚息。”

除去可行性，业界对恒大“无理由退房”的营销作用也有各种看法。业内人士严跃进对观点新媒体表示，恒大通过“无理由退房”的做法，能够强化购房者的入市心理，一方面是保障了住房质量，另一方面也是给予了房产购置只赚不亏的承诺。

而德佑链家研究部总监陆骑麟则认为，恒大该项措施起到的作用应该会相对有限，因为“无理由退房只是一种保障，对购房者来说，不能直接带来经济利好。”

同策咨询研究部总监张宏伟则从购房者角度分析认为无理由退房实际操作空间并不大，一方面出于业绩指标压力，营销人员应会极力避免此种情况，“即使能够无理由退房，购房者的首付、定金的返还周期也比较长，也会给购房者带来资金周转的压力，有可能因为反复退房的操作，丧失最佳的购房时机。”

在措施真正落地之前，实际情况还不得而知。可以确定的是，恒大“无理由退房”近期将成为行业焦点，而更为引人关注的则是，恒大为何要推出“无理由退房”？

底气还是被动？

资料显示，恒大的发家地广州市场在2000年、2001年、2003年及2008年间也曾出现过楼盘推出无理由退房。不过，伴随“无理由退房”的讨论往往与楼市下行与房企悲观相关。

业界对于恒大此次高调宣布“无理由退房”则有多种不同解读。“恒大有很多布局是在三线城市，而三线城市从去年以来是市场下行的重灾区，无理由退房的营销策略主要是为了促销，加快出货提高去化率。”中原地产项目部总经理黄韬如是分析。

德佑链家研究部总监陆骑麟也持有相似看法，“此次恒大无理由退房，最主要还是与目前楼市销售不是特别乐观有一定的联系，并且恒大开发的楼盘多处于二三线城市，这些城市的房地产销售压力更为明显。”

有某资深代理行总经理对观点新媒体的分析则直接将恒大“无理由退房”归为营销手段，“直觉就是恒大对现在的市场比较悲观，正在加急出货回笼资金”，其认为，在2008年和2010年曾敢于全线85折的恒大身上，不排除今后会继续推出价格优惠的可能。

另有不同分析则指出，虽然此前有相似的楼盘个案，但从未出现大型房企在全国范围内推出无理由退房，恒大这次正在打破行业规则，开始消减过往卖方市场的强势，对于购房者来说并非坏事，也有助于其自身销售，但预计其他全国性的房企也不会跟进恒大的做法。

但业内人士严跃进就称：“恒大这样做与其说是对后市不看好，不如说是主动迎接后续市场的各类难题。从这个角度看，恒大实际上并没有太沮丧，而是传递有利信号，即购房者可以积极入市了。”

对于上述种种疑问和分析，恒大副主席兼总裁夏海均在发布会现场也作出回应。“企业越大，责任越大，企业发展到一定阶段，要承担更多的社会责任。”夏海钧表示，恒大推行“无理由退房”是基于龙头企业的社会责任感。

同时，夏海钧也再次强调恒大对后市和业绩目标的信心，“我们对今年以至以后的中国房地产市场的平稳健康发展充满信心。过往恒大每年的销售目标都是超额完成，今年1500亿的销售目标肯定提前超额完成。”