首开股份：2014年年度报告

董事会报告

一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

(一)、房地产宏观环境政策回顾

2014年，国民经济在新常态下保持平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。房地产政策方面，各地限购政策基本取消，仅少数一线城市没有松动；限贷政策放宽，二套房贷“认贷不认房”；央行于2014年11月起降息，向市场注入流动性，有利于市场。

报告期内房地产市场出现了明显的调整迹象，根据国家统计局核算数据，2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)。2014年，房地产开发企业房屋施工面积726,482万平方米，比上年增长9.2%。房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积107,459万平方米，增长5.9%。房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%。2014年，商品房销售面积120,649万平方米，比上年下降7.6%。商品房销售额76,292亿元，下降6.3%。2014年末，商品房待售面积62,169万平方米，比2013年末增加12,874万平方米。

另外根据第三方数据，价格方面，百城住宅均价自2014年5月以来连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，而一线城市住宅均价全年累计上涨0.58%；成交量方面，一线城市全年同比降幅较大，但是四季度回升幅度超过其他城市；库存处于历史高位，出清周期虽有所下调但仍处于较高水平；土地供需量下降明显，但是一线城市在成交面积同比下降19%的情况下，土地出让金上涨26%，显示楼面地价大幅上涨，达55%。

(二)、公司经营情况回顾

1)财务业绩

2014年公司实现营业收入208.51亿元，比上一年增长54.43%；实现归属于上市公司股东的净利润16.48亿元，比上一年增长28.22%。截至2014年末，公司总资产976.14亿元，归属于上市公司股东的所有者权益145.77亿元，分别比上一年增长6.42%、7.46%。全年结转各类房地产项目面积164.15万平米，同比增长53.97%。

2)房地产开发情况

公司房地产开发规模稳定增长。全年开复工面积达907.8万平米，同比增长7.3%，其中住宅开复工面积617.7万平米，同比增长3.8%；公司完成新开工面积252.4万平米，同比增长44.7%，其中住宅新开工面积173万平米，同比增长56.6%；公司完成竣工200.8万平米，同比增长5.7%，其中住宅竣工155.7万平米，同比增长13.2%。公司新开工面积增长较多的原因主要是公司近两年在京内外新获取的项目逐步进入开工期(各项目房地产开发指标详见表一：公司2014年度主要开发项目生产经营情况表)。

3)、房地产销售情况

面对复杂严峻的市场形势，公司加大了推盘和销售力度，全年可供销售面积达348.26万平米，实现销售面积154.07万平米，签约额205.91亿元，综合销售均价1.34万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。

4)参股合作项目开发和销售情况

报告期末，公司以参股形式参与合作开发的重点项目共11个，占地面积约148.12万平米，总规划建筑面积约233.47万平米。2014年开复工面积151.67万平米，其中新开工31.65万平米，竣工面积18.05万平米，当年实现销售面积24.79万平米,销售金额45.69亿元。各项目开发和销售情况详见表三：公司2014年度主要合作开发项目生产经营情况表。

5)、保障房建设和销售情况

公司注重社会价值的提升和“责任地产”理念的体现，多年来在保障房建设领域保持了较高的规模。报告期内公司保障房在施面积为76.6万平米，新开工46.2万平米，竣工17.4面积。保障房建设规模同比大幅上升，主要是京内保障房面积新开工规模大幅上升。全年销售保障房面积29.7万平米，签约额22.1亿元，同比有较大增长，主要是报告期内公司京内多个保障项目开始销售。截止2014年末，公司在建拟建保障房规划建筑面积约98万平米，其中京内约84万平米。

6)、房地产项目储备情况

报告期内公司通过股权收购、联合竞标等多渠道获取后续项目，分别在北京、杭州、福州、海口等城市取得6个开发项目，建设用地面积46.4万平米，地上规划面积85.9万平米，其中商品房面积约60.1万平米，成交地价约73.2亿元，权益负担45.3亿元。具体情况如表四所示。

截止报告期末，公司及控股子公司拥有房地产开发项目46个，总占地面积约1056.57万平米，总规划建筑面积约1849.5万平米，根据目前的开发策略，拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积361.21万平米后，公司目前全部储备面积约1488.29万平米，其中在施面积约907.79万平米，未开工面积约580.5万平米。公司项目储备主要情况请参见表一。

7)房地产出租情况

2014年公司房地产出租及酒店经营等业务继续保持稳健发展。主要的持有型物业可供出租总建筑面积达39.14万平米，绝大部分分布于北京，少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市。全年实现租金总收入约4.10亿元。按不同物业种类划分。

8)财务融资情况

报告期内，公司房地产开发项目融资主要通过银行贷款和信托等方式实施。截止报告期末，公司房地产业务融资余额为428.57亿元，其中银行贷款233.83亿、信托等其他方式融资194.74亿。报告期内，公司房地产业务利息总支出为36.58亿，利息资本化金额29.26亿元，资本化比例79.99%，借款加权平均利率7.79%，其中项目融资最低利率5.84%，最高利率9.8%。报告期内公司对外担保总额为69.648亿，主要为控股子公司进行开发融资提供担保。

9)公司获得的荣誉情况

2014年3月，在观点新媒体主办的2013年度“中国房地产卓越100榜”评选中，公司在总榜单-“2013年度中国房地产卓越100榜”及2个区域榜单-“2013年度中国房地产卓越100榜北京区域榜”与“2013年度中国房地产卓越100榜福州区域榜”中名列前茅。

2014年5月，在第十二届中国房地产上市公司TOP10研究评比中，公司被评为2014沪深房地产上市公司“综合实力TOP10”第十名、“财务稳健性TOP10”第九名。

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