京投银泰：2014年年度报告

报告期内，归属于上市公司股东净利润2,514.50万元，与上年同期相比减少66.26%；公司实现营业总收入348,617.34万元，同比增幅249.92%。

董事会报告

一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

1、总体经营情况概述

2014年是房地产行业的调整年，市场供求关系逆转，去库存成为楼市的主线，行业进入调整换挡和稳定发展的新阶段。报告期内，全国商品住宅销售单价略有上升，但销售量明显下滑，整体销售额下降，全年销售面积约为10.52亿平方米，销售金额约为6.24万亿元，较上年同期分别下降9.1%和7.8%；主要城市房地产市场持续分化，一线城市竞争加剧，北京市场全年成交量出现较大幅度下滑，商品房销售面积同比下降23.3%。

报告期内，公司继续深化“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略，着力优化投资布局，提升运营效率。一方面，克服房地产行业下行的不利形势，全力打开销售局面，京内轨道物业项目均按计划有序推进，整体销售情况较好。根据统计排名，公司2014年度签约销售额进入北京前五、全国百强。另一方面，年内新增北京市门头沟区潭柘寺C地块项目，出售晨枫公司股权，资产结构进一步优化，目前公司专业特色突出，资产整体质量相对优良。公司现持有的项目总建筑面积300万平方米，权益建筑面积180万平方米，在京货值占90%以上。2014年，实现了西华府、公园悦府两个轨道物业项目一期的销售结转，超额完成年度运营类指标任务，具体各项目进展情况如下：(1)西华府项目：项目累计签约销售金额31亿元，盖上商品房7-10#楼取得竣工备案表并交付，2014年签约销售金额位列北京商品住宅单盘销售第三名；(2)公园悦府项目：年内实现签约销售额17亿元，盖上商品房1-6#楼取得竣工备案表并交付；(3)琨御府项目：全年实现签约销售金额32亿元，位列北京商品住宅单盘销售第二名；(4)潭柘寺C地块项目：10月底中标项目，年底已完成方案设计阶段稿，开始办理立项等前期手续；(5)新里程项目：进行精装修及市政工程建设，全年实现签约销售金额3.1亿元；(6)金域公园项目：6月份首次开盘销售，全年实现签约销售金额3.4亿元，一期取得竣工备案并交付；(7)无锡鸿墅项目：一期单体工程完工，正进行机电、市政及园林施工，3月份首次开盘销售，全年实现签约销售额0.8亿元，位列无锡惠山新城板块别墅类项目年度成交额第二名。

同时，公司也更加深刻地认识到，轨道物业项目因距离轨道交通线路较近，为保障轨道交通运营安全，沉降限制要求严格，施工时间受限，施工工法复杂，施工组织难度大，质量要求高，使得项目成本增加且工期控制难度增大。不同轨道物业项目因与轨道交通线路的相对位置关系不同而存在差异，同一项目内不同位置的开发建设也存在差异。这些导致项目成本控制和收益预测难度加大。上述特点对开发企业的统筹、设计、开发能力提出了更高要求。公司将不断提高项目设计开发水平，尽可能以可控工期推出优质产品，通过有质量的增长及创新，提升轨道物业开发专业化能力，切实打造自身核心竞争力。

2、财务状况分析

报告期内，归属于上市公司股东净利润2,514.50万元，与上年同期相比减少66.26%；公司实现营业总收入348,617.34万元，同比增幅249.92%，主营业务收入中房地产业务实现收入317,081.48万元，较上年同期增加250,307.46万元，增幅374.86%，主要系本报告期房地产项目结转销售收入同比增加所致；进出口业务收入23,500.81万元，较上年同期减少1,118.37万元，减幅4.54%；国内贸易收入5,361.41万元；服务及其他收入2,630.53万元。报告期内公司处置股权增加利润总额22,319.47万元，较上年同期处置股权产生的利润总额减少43,484.33万元；公司对鄂尔多斯项目公司委托贷款计提资产减值准备8,438.45万元，因计提减值准备导致利润总额减少8,438.45万元；剔除投资收益影响后利润总额较上年同期增加58,687.50万元。

报告期内，公司三项费用总计31,210.56万元，较上年同期减少6,589.83万元，减幅17.43%；其中管理费用12,358.40万元，较上年同期增加629.81万元，增幅5.37%；销售费用11,246.18万元，较上年同期增加5,663.23万元，增幅101.44%，主要系公司规模扩大，项目增加，广告宣传及代理费增加，导致销售费用增加；财务费用7,605.98万元，与上年同期相比减少12,882.87万元，主要系公司转让股权收回投资款，费用化贷款减少所致。

本报告期末，公司资产负债率92.68%，公司资产总额2,966,044.04万元，较上年末增加565,052.70万元，增幅23.53%，资产总额中存货期末余额2,310,980.00万元，占资产总额的77.91%，较期初增加433,173.20万元，增幅23.07%，其中北京地区存货达2,191,021.34万元，占存货总额的94.81%，主要系轨道物业项目及潭柘寺C地块项目，公司资产质量良好。负债总额2,748,895.01万元，较上年末增加574,075.33万元，增幅26.40%，主要系随着公司规模的不断扩大及项目开发速度的加快，预收账款及借款增加，负债总额中预收账款期末余额562,724.20万元，较期初增幅161.51%，随着公司各项目滚动开发，预售资金快速回笼，公司有能力偿还到期各项债务。

报告期末，归属于上市公司股东的净资产186,824.20万元，较上年末增加218.09万元；报告期内公司发放2013年度股东现金红利2,296.41万元；2014年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润2,514.50万元。

3、公司主要项目及储配情况

截至报告期末，公司在建、拟建二级开发项目共8个，合计总建筑面积约299.62万平方米，2014年全年施工面积131.34万平方米，竣工面积14.69万平方米。

4、公司房地产项目销售情况

2014年，公司新推售公园悦府、琨御府及无锡鸿墅项目，加上已开盘销售的西华府、新里程及金域公园项目，公司年内实现签约销售面积18.36万平方米，签约销售金额71.27亿元，销售均价为38,831元/平方米。

6、财务融资情况

报告期内，为保障房地产业务发展、日常经营及在建项目投资的资金需求，公司主要通过银行贷款、信托及股东借款方式进行融资，2014年末公司融资余额2,007,982.53万元，加权平均融资成本年化利率为9.62%；最低项目融资年化利率9.17%，最高项目融资年化利率10.32%，房地产项目利息资本化率9.90%，利息资本化金额为152,429.11万元。

京投银泰：2014年年度报告