　　秦虹首先认为，创新这个词非常有意义。上半年以来关于房地产市场的发展意见很多，主要集中在两部分：第一部分，是对房地产市场下行到底还有多长时间，底在哪里？房地产到底会对中国的经济产生什么样的负面的影响，到底要不要救市等等判断。第二部分，今年上半年在房地产界创新的话题频繁出现，一方面非常悲观，另一方面仍然有一些企业在这个行业上坚持着创新这条道路依然对未来充满信心。

　　以商业地产为例，虽然对商业地产未来的发展有担心，但是如果在产品上有创新，在经营理念上有创新，也一定能够使现在的商业地产再上一个台阶，而不是倒退、背叛，进一步走向低谷，相反是会向前发展。

　　而在关注房地产创新上，秦虹认为不仅仅是产品上、经营方式上，仅有一些企业家在做创新，房地产的金融领域也有一些创新。

　　她认为，“聚焦商业地产的资产证券化”是一个方向。对房地产的金融创新来说，商业地产的资产证券化是未来创新的一个很重要方向，尽管在国外已经不是一个特别新的内容，但是对今天的中国房地产市场来说，秦虹认为是值得关注的一个创新方向。

　　在联合中信金石基金公司做了商业地产资产证券化的研究报告后，对于未来面临的资产证券化做出分析。秦虹举例，比如说REITs这样的形式。

　　秦虹认为，资产证券化是世界金融领域的很大的创新，资产证券化是很重要的融资形式，它是以特定资产组合和特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资方式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池作为资产来发行证券，这个资产池可以是信贷资产，也可以是证券化的资产。

　　资产证券化是一种直接的融资方式，它区别于过去以银行贷款这种间接融资为主的融资。资产证券化和房地产的结合，秦虹表示，它是对房地产的发展注入了新的活力，是房地产金融创新的重要方向。

　　在研究到国外发达国家在该方面的实践，秦虹以美国为例，美国发放住房抵押贷款和中国有很大的不同，中国要申请抵押贷款都要到银行申请，美国有大量的抵押贷款的按揭公司，他们可以做自己的抵押贷款。由于美国实现了住房抵押贷款的证券化，所以美国的住房抵押贷款的资金来源不缺。

　　美国有一半以上的住房抵押贷款都是靠资产证券化来进行提供的，就是它放了贷款之后，它就通过证券一体化的形式就卖出去了，不停地注入新的资金来源来发放新的贷款。3/4以上的汽车的贷款也是靠资产证券化提供的。当然住房抵押贷款的资产证券化主要还是信贷资产的证券化，和我们今天所讨论的商业地产的资产证券化还是有所不同的。

　　秦虹认为商业地产的经营特别需要资产证券化的支持，首先是商业地产内在发展要求长期资金的支持。未来商业地产的量增加，散售也比较困难，这对商业地产的经营都带来很大的挑战。

　　此外，资产证券化保持了物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值。资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制。

　　以资产证券化的REITs为例，它的资产公司运营和收益的情况非常公开和透明，很多投资商业地产的人就可以选择收益好的公司、管理经营水平高的公司，无形中对商业地产的优胜劣汰起了非常大的作用，商业地产的经营性能提高。

　　从国际情况来看，REITs是商业地产资产证券化的最重要的形式，现在全球的REITs市场份额来看，美国占55%，澳大利亚占10%，法国占8%，日本占6%，英国占5%。美国有200多个公开交易的REITs产品，其中权益性的REITs持有超过7000亿美元的不动产资产，大概占机构所持有商业地产总价值的15%。

　　对亚洲来说，亚洲的日本、新加坡、香港地区、马来西亚、台湾地区，以及韩国，REITs从2000年以后也开始迅速发展。其中日本、新加坡和香港这三个地方的REITs在亚洲的市场份额达到了90%。虽然在2009年它同样受到了一次跌幅的影响，但是在2012、2013年的发展，再创历史新高。这是亚洲各国REITs的总规模，大家可以看到，日本、新加坡、香港占到了90%以上的份额。

　　现在我们在境内严格意义上的REITs发行，现在显然还不行，秦虹认为，资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向，具体有三点：

　　第一，商业地产经营特征和现状，它倒逼资产证券化的发展。现在的商业地产，无论是写字楼还是商业用房，这个发展的规模和速度，它的经营要求倒逼我们应该有资产证券化这种新的融资方式。

　　第二，当前我国发展商业地产的资产证券化既存在很大的有利条件，也需要克服一定的障碍。从有利条件来看，主要有三点，第一，它符合国家金融改革的方向；第二，它已经有一部分政策的支持，而且对未来的前景也非常看好；第三，无论是资金的需求方还是供应方，均有市场需求。

　　第三，短期内我国商业地产证券化发展仍然需要结合国内的实际情况，积极地开始探索。从更宏观和长远的角度讲，商业地产资产证券化可以改善和优化金融结构，活跃金融市场。资产证券化的出现，开拓了房地产直接融资的渠道，使房地产金融市场呈现商业银行、股票市场、债券市场和投资信托的多元化格局，是房地产金融重要的创新方向。特别值得从事商业地产开发企业的高度关注和积极的准备。

（审校：刘满桃）

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