2014年观点博鳌房地产论坛 8月7日17:30现场报道 “优胜劣汰，适者生存”不只是大自然的法则，也是市场行为的规则，只有更强者才能在竞争中胜出。在行业下行之时，率先看到尽头的企业总会先人一步，房地产的活法也是适者生存。<<<365直击：2014年观点博鳌论坛下行通道中的房地产

　　今年的“金九银十”一定会来

　　房地产“下行”通道是有分歧点和争议点，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，市场是不是在下行？真理越辩越明，欧阳捷的观点：第一，房地产市场依然很好，今年下半年会比上半年更好。第二，可能在座有很多媒体，媒体也希望讲一些让大家担忧的事，但是这个市场可能没他们想的那么差。

　　今年7月份的数据中发现，同比、环比一定是双降，但是双降不意味着市场不好，从2007年起，6月份就是历史的高点之一，所以从环比来看，7月份不会比6月份高。同比因为去年是超常发展，所以去年很高。第三，金九银十一定会来，过去几年9月份一直是历史第三高点，所以下半年一定不会差，政府的政策以及企业的销售业绩已经把市场的预期在逐步扭转。第四，未来还有白银的30年时间。

　　对于中国房地产未来的大势同样保持乐观的还有正荣集团有限公司副总裁黄超，黄超进一步分析：第一是国家住房需求的量很大，2013年住房交易量达到了13亿平方米，随着城镇化的红利，包括户籍制度改革等大的政策逐步的推进，相信中国住房的交易量会在11亿到13亿平方米，每年在这个高位上运营，所以中国未来的市场需求仍然很大。

　　房地产“下行”最先着急的会是政府

　　对于上行还是下行市场，三盛地产集团常务副总裁梁川认为，重点不是在讲到底是上行还是下行，真正考虑的应该是差异化商业模式到底是什么，战略到底应该怎么走，不是大家一窝蜂地讨论华东区域好，市场好销售额就往上调整，市场不好就往下调5%。

　　深圳市振业(集团)股份有限公司副总裁李伟同样对房地产市场表示乐观，“我不同意现在是一个下行期”，从上半年的情况来看，在深圳项目的销售还是比较符合年初制定目标，外地的项目包括西安和长沙，销售情况也比较好。

　　他认为房地产市场如果说在政府的财税改革没有完成之前，下行的可能性是比较小的。2013年市场发展那么好，今年上半年遇到一些困难，最先着急的还是地方政府。传统的一线城市中，深圳每年的一手房成交量也是最小的。二手房的成交量远远超出一手房。

　　“下行”最突出的表现就是销售量下降

　　而保持不同观点的歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵认为，下行通道就现在的情况来看确实是往下走，就包括北京也不像去年那个火。房地产行业无论是打压还是调控，都已经历过，这一届政府已经把它回归市场，这需要一个过程，这个过程当中，不管是从弯路回来，还是绕走一段，毕竟还是有个调整期，这个调整期一出来，老百姓就观望。在三四线城市感觉就更明显。“下行”最突出的表现就是销售量下降了。

　　房地产表现如何，每个城市区域的差别也很明显，金科地产集团股份有限公司营销定位中心总经理方明富认为，整个西部市场相对都比较健康。从销售的角度来说，他认为重庆应该叫新一线，而不应该叫二线城市，连续几年销量排名全国第一，但它的均价只有6000多，所有还是有很多的空间。

　　从整体市场来看，大多开发商还是保持一个比较乐观的看法，从数据上来看，今年上半年大企业的销售均表现不错，今年标杆企业不但销售额上涨，而且销售均价也有所上升，1到7月份下降的只有1家，上涨的有6家。50强企业中销售均价下降的只有个位数，绝大部分还是在上涨，所以“以价换量”并不成立。

　　大多数企业的压力来自于“高目标”的制定，金科地产集团股份有限公司营销定位中心总经理方明富认为，在目前的市场环境下大小企业都有压力，这个压力来自于已养成的高增长和高目标，未来的企业怎么样去改变？在前10年养成了那种高增长的习惯如何适应这种平稳的发展态势，这是非常重要的。大企业的压力来自于追求业绩的增长，小企业的压力来自于生存。

　　小企业想要“生存”需精细化产品

　　针对小企业的生存压力歌华中奥投资有限公司总裁吴振绵认为，主要是资金的问题，一个是融资渠道受限。对大企业来说，小企业的市场占有率很低，通过行业的调整来提高市场占有率是一种手段。不管是大企业、中企业还是小企业，最主要的是要找到自己企业的特点，能够按照自己企业的特点在市场上寻求自己的生存之道。

　　正荣集团有限公司副总裁黄超同样认为，小企业的压力与资金有关，主要是融资压力大，中等规模以下的企业更多的是要在结构分化中寻找一些自己的定位和机会，在选择项目、土地做产品定位的时候更加精细化，把产品做得更符合客户的需求。

　　他认为，小的企业在精细化产品后也可以有所发展，因为未来的市场需求依然旺盛。能够把项目做好，不能像以前那样拿到地造个房子就能卖，做个项目都能赚钱，这样的时代已经过去了。相信中国房地产未来的机会还会很好，房地产企业虽然会面临一些压力，但是明天还会比较美好。

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