365地产家居网吴冬寒2014年观点博鳌房地产论坛10:40现场报道“再过几年就全是大城市，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，你能说房地产市场就变成下行通道吗？我不认为。”此次论坛上华远地产股份有限公司董事长任志强先生对于市场化与房地产行业未来发表自己的观点。<<<365直击：2014年观点博鳌论坛下行通道中的房地产

　　15年中国城镇化速度会赶上日本和韩国

　　他认为在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。

　　对此，任志强进一步分析：美国从50%的城镇化率到70%，用了四五十年的时间，因为那时候的工业化程度比较低，所以农民没办法从农村充分解放出来而进入到城市去。城镇化不是因为政府主导，把农民搬到城里去，是因为农业生产结构，包括自动化、播种机、化肥等等，让农民不再需要在农地里头待着，解放了大量的农村剩余劳动力，进入城市其它产业。

　　而针对亚洲相关国家，任志强表示：“日本、韩国和马来西亚，它们从50%到70%的城市化率大大缩短了这个时候，大概就是10年到15年左右。为什么这个差距这么大？并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达，而是历史证明，当工业化发展到一定程度之后，城镇化变成一个不可抵挡的趋势。”

　　他预计15年左右的时间，和日本、韩国的速度差不多。如果充分市场化，城镇化率的速度还会加速。他表示现在的矛盾是因为户籍制度问题，而导致城镇化发展速度是受阻的，它不是一个市场化的办法形成的。所以城镇化没有取得一个正常的发展过程。

　　中国12年时间人口密度增长了8.2倍

　　目前，三、四线城市和一、二线城市的差别，任志强认为可以从城镇化率看出来一线城市城镇化率最高，二线城市差一点，三四线城市差得更多。这样的趋势而在继续。

　　城镇化进程不断加快，当户籍没有办法随着迁徙的位置而转移到大中城市的时候，只能还在户籍地留一套房子，就像农民把更低留在农村一样，他把房子留在小城市，所以看到三四线城市有很多空房子，那些空房子不等于没卖，也有可能他认为那个空房子就是家。

　　而在城市土地关系上，任志举例，从1990年到2012年，城镇建成区的土地从1.2万平方公里变成了4.5万平方公里，占国民经济的4.5%。但是我们的人口呢？当城市土地增长3.5倍的时候，人口密度从279变成了2301，增长了8.2倍，这个城镇化速度是不可抵挡的。

　　城市人口的移动就是楼市“需求”

　　市场上有人担心房地产市场需求并没有那么多，任志强表示，城市人口的移动就是需求。

　　千万级以上城市人口亚洲有16个，中国有6个，1950年的时候只有东京一个，东京那时候1000多万人，现在到3800万人口，那时候东京修高铁把东京的人转到大阪去，结果大阪人都跑到了东京，这样的形势逼他认为跟中国非常像。

　　他兴例：“比如京津冀一体化，希望把北京人弄到天津去，结果天津人都跑到北京来了。再过几年就全是大城市，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，你能说房地产市场就变成下行通道吗？我不认为。”

　　利率挤出和保障性住房对房地产影响最大

　　任志强地一步提出数据分析，全国城镇住宅竣工面积2012年是10亿平方米，房地产开发商占7.9亿，占总比例71%。从1998年的数据可以看出来，非房地产的数据占比是非常大的。1998年的时候从29%，迅速增长到高峰期变成72%，而之后又开始迅速下降，现在从高峰期的72%开始下降，去年低于70%，今年估计只有65%左右。

　　不难看出，变化的那部分是保障性住房和拆迁房。2011年提出建设3600万套，这一部分加大，让总量继续上升，而不是下降。这个替换过程就造成非房地产生产的房子更多，如果这些房子都已入住，那就说明今年只下降了6%的销售增长是没有下降到总需求，总需求是继续上升，而不是下降。目前现在一年生产700多万套房子，这700多万套房子里头，在2011年以后开始有了保障房以后，商品房销售是并没有下跌的。而在十二五规划3600万套保障性住房的概念后，2012年要求开工1000万套，2013年要求开工700多万套，相当于生产量的40%到50%。原来只占30%，现在已经变成各占50%。

　　2009年到2013年卖了55亿平方米，而竣工面积只有43亿，还有11亿平方米没有竣工。可以看竣工量这几年很明显的迅速下滑，现在的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味着这个楼从买地到建完要7年。而在此的关键一是可能没有那么多的开工量。

　　今年销售额下降6.7%，销售面积下滑6%，减少了不到3000万平方米；去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来。任志强举行：“比如说温州去年就取消了限购，别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了，不是说今年才出现问题。”

　　政策方面，任志强认为，两个影响最大的政策，一个是利率的挤出效应，还有保障性住房的挤出效应。

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