　　在本届论坛上，华远地产股份有限公司董事长任志强发表题为“市场化与房地产行业未来”的主题演讲，他认为在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化概念非常不同。美国用了四五十年的时间让城镇化率从50%上升到70%，因为那时工业化程度比较低，所以农民没办法从农村充分解放出来，城镇化不是因为政府主导让农民搬到城里去，而是因为农业生产结构，包括自动化、播种机、化肥等，让农民不再需要在农地里头待着，解放了大量的农村剩余劳动力，进入城市其它产业。

　　在任志强看来，日本、韩国和马来西亚等亚洲国家城镇化率从50%上升到70%，大概用了10年到15年。差距为何这么大？他表示，这并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达，而是历史证明，当工业化发展到一定程度之后，城镇化变成一个不可抵挡的趋势。

　　“中国最初从1978年到1996年这段时间城镇化率从20%增长到30%，大概用了15年，这段时间恰恰是我们正在进行工业化过程时期，正在把农民从土地中解放出来。这个时间的农民并没有脱离农业，仍然在从事城市中的农业劳动。第二个发展阶段，我们城镇化率从30%到40%，只用了7年时间，这段时间是在邓小平南巡讲话之后，让农民可以进城打工，脱离了农业生产。邓小平南巡讲话之后，允许一个人可以有更多的雇工。而城镇化率从40%到50%，也用了七八年的时间。后来还有20%的增长，我们估计也是用了15年左右的时间，和日本、韩国的速度差不多。”任志强说道，“如果充分市场化，我们城镇化率的速度还会加速。我们现在的矛盾是因为户籍制度问题导致城镇化发展速度受阻，它不是一个市场化发展状态，因此城镇化没有取得一个正常的发展过程。”

　　任志强表示，从城镇化率看出来，一线城市城镇化率最高，二线城市差一点，三四线城市差得更多，现在仍然是这个趋势，大家仍然往大城市跑，但是迁耕地移人群户籍没有办法随着迁徙位置而转移到大中城市时，他们只能还在户籍地留一套房子，就像农民把更低留在农村一样，这类人群要把房子留在小城市。

　　此外，任志强认为，从1990年到2012年，我国城镇建成区的土地从1.2万平方公里变成4.5万平方公里，占国民经济的4.5%。但是当城市土地增长3.5倍的时候，我们的人口密度从279变成了2301，增长了8.2倍，这个城镇化速度是不可抵挡的。

　　“有人最担心的就是我们有没有这么多需求？城市人口的移动就是需求。在全国世界千万级以上城市的人口，其中亚洲有16个，中国有6个，再过几年就全是大城市，中国千万级以上人口的城市会增加很多，500万以上人口的城市会更多，你能说房地产市场就变成下行通道吗？我不认为。”任志强说道。

　　我们看看一年盖了多少房子，第一个是全国城镇住宅竣工面积，到2012年是10亿平方米，房地产开发商占7.9亿，占总比例71%。从1998年的数据可以看出来，非房地产的数据占比是非常大的。1998年的时候从29%，迅速增长到高峰期变成72%，而之后又开始迅速下降，我们现在从高峰期的72%开始下降，去年低于70%，今年估计只有65%左右。为什么？那部分是保障性住房和拆迁房。2011恩年的时候，我们提出建设3600万套，这一部分加大，让总量继续上升，而不是下降。这个替换过程就造成非房地产生产的房子更多了，这些房子是不是也有人住？如果有人住，那就说明我们今年只下降了6%的销售增长是没有下降的总需求，总需求是继续上升，而不是下降的。你们可以看看它的市场数据，我们现在一年生产700多万套房子，这700多万套房子里头，在2011年以后开始有了保障房以后，商品房销售是没有跌的。我们提出十二五规划3600万套保障性住房，什么概念？2012年要求开工1000万套，2013年要求开工700多万套，相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%，现在已经变成各占50%。

　　看看我们的销售，在2009年到2013年卖了55亿平方米，而竣工面积只有43亿，还有11亿平方米没有竣工。不要以为现在的市场上空置得不得了，确实空置量极大，极大的原因是什么？我们可以看看竣工量，这几年很明显的是竣工量迅速下滑，现在我们的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味着这个楼从买地到建完要7年。怎么回事呢？一个是我们可能没有那么多的开工量，地方政府或者开发商把大量的保障性住房开工出来就没有做，所以它迟迟完不了工。为什么会有这么低的竣工量？房子是开发商的，如果把地钱付了，把房子搁那儿不卖行吗？如果没卖出去，这些钱怎么办呢？7年才能竣工，它忍得住吗？这里面一定有问题。

　　今年销售额下降6.7%，销售面积下滑6%，减少了不到3000万平方米，请问我们的保障性住房多了多少平方米？销售的上升和下降不是在今年才开始，我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来，你们今天提到的某些城市情况不好，去年就已经发生了，不要以为今年才开始，是因为你们只看到了总量的增长，而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购，别人都好的时候它已经不好了。无锡去年就出现危机了，不是说今年才出现问题。

　　还有两个影响最大的政策，一个是利率的挤出效应，还有保障性住房的挤出效应。我们一套房子下降10万块钱，银行多了20万的利息，开发商下降了10万，老百姓一分钱优惠没享受，还得多给银行交10万块钱，所以实际资产价格没有下降。开发商得下降多少呢？得把银行多涨的20万利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到实惠。

　　我们再分析一下保障性住房，北京1300万平方米，政府盖了715万平方米，开发商在投标里头是585万平方米，政府和开发商几乎各占一半。今年整体市场的消费需求并没有减少，而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场。另外一个冲击更可怕，就是棚改，1万亿投资，棚改要完成470万套，意味着一套房子棚改，政府提供了21万，这么多钱它用不了，至少要完成900万套。但是如果今年要求470万套和我们本来竣工700万套里面再有的保障性住房算进来，我们会把市场打得一塌糊涂，因为保障性住房和棚改的住房数量巨大，远远超过我们过去每年竣工700万套的数量。有一个段子说，温家宝的政策就是立刻强，就是要用4万亿的办法把落下去的经济拉上去。李克强的经济恰恰相反，是温加保，就是温和的刺激加上比较保证经济增长底线，在有经济增长底线的情况下，一定不是市场规律的，所以房地产市场不管好不好，它的某一项东西来拉动中国的GDP增长，最后的结果，一定房地产市场是在逐步走回头路，而最终你们一定会用保障性住房的办法来挽救你们不会对待非市场化情况下打败的机制。最后的结果是市场化逐步从市场中退出，这是最危险的情况，也是我认为最可怕的一种情况。

（审校：刘满桃）

关注观点新媒体
官方微信二维码