365地产家居网赵晶2014年观点博鳌房地产论坛16:00现场报道大地产时代，英雄不问出处。商业、旅游、文化、产业、养老不一而足，产业融合造就了房地产的新时代；多元化为引、轻资产为翼，试问如何开启一片新天地，带领房地产企业前往蓝海彼岸？

　　在“房地产的新玩法”环节，新鸥鹏集团首席战略官李战洪、福晟集团常务副总裁何建华、方兴地产广州公司总经理魏浙、海南保利房地产开发有限公司营销总监吕青、贵州红星利尔置业有限公司总经理阚何江、第一太平戴维斯华南区投资部董事吴睿、九江大都会实业有限公司总经理、合凡基金董事皇甫毅然多位房企代表，下午精彩论辩，探讨房企发展新思路。以下为发言内容概要：<<<365直击：2014年观点博鳌论坛下行通道中的房地产

　　李战洪：玩房地产不能一心一意

　　所谓的玩法就不能一心一意，一定要三心二意，或者是一心二意。新鸥鹏现在的一个做法，企业的经营定位就叫多产业、多业态、关联发展。什么叫多业态？除了做住宅，还有商业、写字楼。新鸥鹏是多产业的文化，它多产业的发展是特别重要的，所以未来的发展要有新的玩法，要活下去，又要活得好，一定要一心二意。

　　何建华：不能把鸡蛋装在一个篮子里

　　我们福晟原来是学习万科好榜样，住宅作为我们产业的主线，后来随着市场的变化，发现纯粹做住宅或者纯粹做商业已经不行了，我们后来就2080的规律，一个项目20%里面是商业。随着市场的变化，可能这个20%的比例又增加了，我们也试图做一些商业地产、写字楼、小型的综合体，特别是我们拿到市中心比较好的地段的时候，这么好的价值，不做商业地产实在是太可惜了。

　　我们还有一种转型，我们也没有把鸡蛋完全放在一个篮子里面，我们也进入房地产其它领域，包括建材、装饰、弱电智能化等等方面，我们也有成立这样的公司，在进入这些领域，我们不完全是做地产开发，同时我们也不离开房地产这个系统。

　　第三，今天上午陈启宗先生也讲到写字楼里面养老鼠，大家知道，商业地产对地段的要求是非常高的，如果条件达不到的话，就算把地送给你做那也是个坑。如果地段好的话，就算你体量再大，它肯定不会养老鼠。目前传统的商业被电商的冲击，这是不可否认的，但是大家还是不会完全在家里做宅男，还是会逛逛街，你肯定还要出门。商业地产最大的风险就是地段的问题。

　　魏浙：认真做定位、规划、设计是本原

　　这个题目好像是房地产生病了，我们要怎么给它吃药，其实从我们的角度来看，它现在是生病快好了。

　　过去的一个时代是猪都会飞的时代，往往是你用心做房地产的品质，认真地做设计、产品研究、客户研究，做出来的东西，可能在过去还不一定被别人接受。到了现在这个时候，逼得我们不得不回归到原来做定位、规划、产品方面。方兴地产在做金茂大厦的时候，当初我们也是认真做所有的细节，一直到我们后来在全国十几个城市做项目的时候，每个项目、每个产品我们都是认认真真对待的，不管它是住宅、酒店，还是城市也好，都是从市场的角度出发，从客户出发，有针对性地做。这样去做不管在任何一个时候，企业都有生存空间。

　　阚何江：做商业一定要符合现在的年轻人发展的需求

　　我们手上几块住宅的地都放下了，全力打造现在这一块商业的地块。但是当我们深入之后，发现商业部分一卖就死，我们自己还要持有绝大部分的商业，这两年也在寻找一些新的融资的模式，包括和一些基金公司的合作，还有后期的经营物业的融资贷款，我们都在想其它的渠道跟办法。

　　我们做商业一定要符合现在的年轻人发展的需求，这样才能最终存活下去。现在大家都在强调一站式的全体验购物中心，因为电商的冲击，在体验式这一块，我们也一直在寻找一些途径，我们也一直在把贵州这些有地区特色、民族特色的资源和元素融入到我们的商业综合体里面，所以我们打造的商业叫做峡谷式的商业，就是把贵州的高山、峡谷、流水全部融入到我们的这个商业体里面，也就是为了适应以后的发展。

　　皇甫毅然：平和心态对待困境

　　说到多元化，我宁愿叫它多样性。多元化就是跨行业的概念，多样性其实就是业务的多样性。如果一定要说跨行业的多元化，现在我也在思考，现在有很多很热的行业，对我来说，如果要涉及的话，更多是从融资渠道的多元化角度考虑，做那个东西可以不挣钱，但是它可以作为支撑我的主业务的平台。

　　刚刚主持人说到商业地产、综合体这些困境。其实说到业务的多样性，我觉得对于大多数企业来说并不是主动的选择，很多时候往往就是一个被动的选择，因为除了这些行业的大佬以外，大多数企业并不是说你想拿到什么地就有什么地的，反倒是那些风险又低，又挣钱的地，只能通过一些灰色的方式拿到，对于大多数企业来说只能拿到一些综合性的用地。正是这种被动的选择，才更加体现出我们这个行业不断进去，去改善、创新的战略精神。

　　在我这一两年的工作中，也有很困难的时候，无非就是资金紧。资金紧的解决办法无非是两个方式，一个是贷款，一个是卖股权，我们采取平和的心态对待面临的这些问题。以进取的心做事，以平和的心态分享，在下行通道我们可以过得更好。

　　吴睿：轻资产是非常好的模式

　　多样化和轻资产可能是现在的开发企业都会面临的问题，哪怕你现在可能开发业务做得非常好，但是我们在行业外面，其实有很多巨人。

　　最后拿地的资本是多元化的，有很多基金、保险的参与，让这个土地的价格越来越高。所以大家再用传统的投资模型或者内部收益率看待一些投资的话，其实是很难算得出来的，所以多元化是一个必然的趋势。应该怎么做呢？轻资产的确是一个非常好的模式，比如说社区服务，比如说绿城的代建模式，还有万科的小股操盘的模式，包括有些商业地产做得比较好的，它可以做一个运营的模式，把你的商铺租下面，然后运行，这些都是利润比较高、成长性比较好的模式。实际上轻资产模式也是非常受资本市场推崇的，可能轻资产比重资产在资本市场的估值更加高。

　　如果要做多样化和轻资产，作为房地产开发商，应该在房地产开发商产业链上做多样化和轻资产。比如说绿城为什么做代建？因为它的产品是做得最好的，万科为什么做小股操盘？因为它的运营能力是最好的。所以我们要考虑多样化的时候，要从自身的角度考虑轻资产和多样化。

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