　　（2014年4月22日）“抑制2014年经济增速下行，释放增长动力和房地产市场健康发展首要的迫切的问题。” 著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生在2014城市观点论坛西安行活动中多次强调，2014年分类调控并非是第一位的，而是市场的内在因素逐步显现，今后要多关注市场，少关注政府。

　　4月22日，观点新媒体主办的2014城市观点论西安行成功召开并顺利闭幕。当天，针对西安和大西部房地产市场，陈淮发表了题目为“市场的回归”的演讲，同时，各路精英亦在此畅论地产大势。

　　市场回归

　　过去十年，决定着中国房地产市场走势的第一位因素究竟是政策，还是市场？对此，陈淮直言：“如果是政策就能够决左右了这个行业的话，那就用不着三天两头的国五条、国八条、国十条，房地产市场按照它固有的规律发展到了今天。”

　　在陈淮看来，从2013年开始，过去政策掩盖下的一些市场的深层次矛盾逐步显现出来；2014年此后一段时间，当政府之手越来越不伸的时候，市场的手就越来越能发挥作用。

　　“市场机制越来越明显发挥作用，这是一个优胜劣汰的过程，比起政府的调控，更加优化的过程到来了。”就此，陈淮警示道，对这个过程大家要有思想准备，市场好不一定谁都能活下来，市场正在重新优化选择它的资源支配者。

　　“过去十年我们靠强化政府权力靠低效率、高成本的调控这种滞后性、被动性、主观性明确的政策，恐怕已经走到头了。”鉴于此，陈淮依然强调市场的回归：“因势利导，发展优胜劣汰优，特别是在资金供给和土地供给这两个最基本经济要素的市场化上迈出实质性的步伐。”

　　因此，对于近期楼市降价，陈淮认为，有些开发商不得不考虑到自己资金链的风险，尽快回笼资金，采取了一些促销措施，这些都是市场正常合理的反映。

　　不过，在放松限购政策的讨论上，陈淮却认为取消限购并不一定就是好事，“如果这些城市取消限购，那么一定有更严厉的入市门槛”。

　　2014市场大势

　　对于今年以来的全国市场形势，世联行首席技术官黎振伟略显悲观：“今天的房地产市场已经不是简单的上还是下，它是冷热不均的，是供需错位的；未来房地产开发投资、增速也在缓慢的下降，投资拿地也在减少”。

　　据其分析，今年一季度全国商品房成交面积出现了负增长前两次的负增长在2008、2012年，也就是说这次我们看到负增长应该跟上一次有同样的规律呈现，可能会更长。

　　德信资本重视长兼总经理陈义枫在之后的专题演讲中指出，目前楼市主要的风险不是价格下跌风险，价格是平稳的，但是区划速度会明显的放慢，流动性风险是主要风险。

　　“政府也有强烈的动机去控制楼价过快上涨，但是基于GDP对房地产的依赖，政府调控楼价的政策目标并不是把楼价调下来，政府要的是楼价要相对平稳、成交要活跃，”因此，陈义枫认为，今年房地产的投资仍然是比较平稳的。

　　“首先全国楼价我们认为是平稳的，弱的短周期在长周期的格局下，它体现出平稳的态势，”在陈义枫看来，政府调控房地产市场的政策目标，并不是下跌的目标，政府的底线思维是非常明显的；

　　而金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪更乐观指出，中国房地产市场至少还有十年的好时光。

　　就此，陈淮在演讲中强调道，在2014年，房地产市场第一个关注的不是分类调控，而是以下四个方面：一是国家新型城镇化战略，空间分部变化；二是深化改革可能给行业带来的影响和冲击；三是市场优胜劣汰机制越来越明显；四是国际货币政策和互联网金融的新挑战。

　　西部机遇

　　“西部12省区，西安、成都也不过从中长期看是温和上涨，是相对平稳运行的过程，”但陈淮亦坦言，中西部还得有8-10年的准备期才到高潮。

　　作为城镇化研究专家，陈淮着重强调称，加快积极稳妥的发展一批包括中西部的省会城市和中小城镇是未来的主要指向；“2014年起，可能两个层级是我们房地产市场和政府鼓励人口集中的主战场，一个是中等规模城市、城市群、卫星城，这里包括银川等西部一部分中等城市和几乎大部分的地市及中心城市；再一个县城与中心镇”。

　　“西安是在二线城市较强的城市，也是目前正处于高速发展的二线城市。”在主题为“多元化扩张”的专题演讲中，黎振伟乐观表示，西安的市场还没有出现大的、明显的下滑，基本还是表现相对稳定。

　　据其透露，今年一季度，西安新批准的数量是500多万平方米，市场供应明显好于去年预期，而商品房成交面积是300多平万米，环比下滑较大，但同比下滑并不太大。

　　“金科认为西安大有潜力，所以金科来了。”而李战洪对西安同样十分看好。

　　在李战洪看来，西安的房价处在一个低水平，其房地产发展处在比较健康的状态，而目前西安只有10%的投资比例，其投资氛围和投资潜力没有得到充分的挖掘。

　　除主题演讲和问答环节之外，当天论坛还进行了西安行的圆桌对话，从市场、政策和建筑等专业角度出发，对分类调控下的西部房地产进行了深入探讨。在这个主题之下，本次圆桌讨论重点讨论了两个分议题，分别是政策变化中的西安房地产机会，和区位优势与西安楼市发展空间。

（审校：劳蓉蓉）