莱茵置业公布定增方案 低资产收益项目注入
作者: 见习编辑 张常旺     时间: 2013-11-13 01:35:21    来源: [ 观点网 ]

莱茵控股集团此次将两处物业注入上市平台后将不从事房地产开发业务，而这也避免了与上市公司的同业竞争。

　　观点网 见习编辑 张常旺 自8月2日新湖中宝抛出近三年来首单房企再融资方案以来，各家上市房企便开始筹措再融资事宜，募投项目也从最初的旧城改造扩展到商品住宅和商业地产项目。

　　统计数据显示，截至11月5日，已经有38家A股上市房企公布了再融资预案或因重大事项停牌，而上市房企的累计再融资计划规模达到了707.16亿元。

　　无独有偶，莱茵达置业股份有限公司在11月7日宣布，拟向包括控股股东莱茵达集团在内的不超过10家特定对象非公开发行不超过3.4亿股A股股票，发行底价为3元/股，募集资金总额不超过10.2亿元。

　　莱茵置业公布定增方案

　　莱茵置业此次抛出的定增方案受到了大股东莱茵达控股集团的给力捧场。集团拟将其持有莱骏投资管理有限公司100%股权和嘉禾北京城商铺资产作价4.2亿元认购其1.4亿股定增股份。

　　而除去莱茵达控股集团的认购外，莱茵置业此次非公开发行可募集的现金扣除发行费用后预计不超过6亿元。

　　据介绍，此次募集的现金将用于余政挂出(2013)7号地块项目和余政挂出(2010)128地块项目，其中7号地拟投入募集现金3.2亿元，128号地2.8亿元，该两宗地均位于杭州市临平地区。

　　其中7号地为公司今年4月份所摘得地块，该地块规划为刚需项目，总投资6.8亿元，以90平方米的户型为主，公司预计销售收入9.23亿元，净利润1.28亿元，销售净利率为13.88%。

　　而128号地即为当前已开工建设的“莱茵·知己”项目，该项目同样定位刚需市场，建筑总面积达14.92万平方米，90平方米以下户型套数占总量的60%以上，预计销售收入达14.65亿元，净利润1.77亿元。

　　据了解，莱茵置业在这样一个时间节点选择以定增的方式再融资，一方面得益于再融资的开闸，另一方面或许与莱茵置业自身需求也不无关系。

　　数据显示，莱茵置业上半年实现预售金额12.93亿元，对比2012年年销售28亿元，已经显现出业绩低点。并且，截至到6月39日，其合并口径资产负债率达到82.23%，处于较高的负债水平。

　　低资产收益项目引关注

　　莱茵置业此次定增方案的亮点之一就在于大股东以旗下莱骏投资和嘉禾北京城商铺100%权益进行认购。

　　认购完成后，莱茵达控股集团及一致行动人高靖娜将持有莱茵置业57.26%的权益。

　　据公告显示，莱骏投资成立于2013年8月16日，其主要资产为莱茵达大厦，该大厦是一栋位于杭州西湖区的甲级写字楼，总建筑面积1.69万平方米，除集团自用的1308平方米外，其余均对外出租，平均月租金约为85元/平方米。

　　财务数据显示，莱骏投资2012年实现营业收入1612.49万元，净利润603.63万元；而2013年1-10月公司录得营业收入1414.72万元，净利润543万元，业绩均维持在微利状态。

　　而嘉禾北京城商铺是莱茵控股集团所拥有的以中高档居家市场为主要业态的综合性服务物业，总建筑面积1.59万平方米，集团所拥有部分地产出租率为60.55%。

　　但由于其平均月租金22元/平方米在嘉兴中心地块处于偏低水平，并且缺乏运营团队，造成了嘉禾北京城资产的暂时性亏损。

　　数据显示，2012年嘉禾北京城商铺实现营业收入118.65万元，净利润-236.55万元，而在2013年前10月其录得营业收入117.37万元，净利润为-184.28万元。

　　对于此次注入上市平台的两处物业，有关市场研究人士表示出担忧，“该两份资产收益效率都不高，莱茵置业方面将有可能面对净资产收益率下滑的挑战。”

　　而莱茵置业内部人士在接受观点新媒体采访时则表示，公司看好该两处物业的市场前景。

　　“首先，它们都属于商业地产，商业地产本身符合上市公司旗开五五的战略，目前的利润分配是各自百分之五十，符合我们的战略；第二，本身两块物业都处于当地的核心商业区，未来的商业资产的增值前景很大，同时能带动租金收益的提高。”该人士如是说。

　　据了解，莱茵控股集团此次将两处物业注入上市平台后将不从事房地产开发业务，而这也避免了与上市公司的同业竞争。

　　而莱茵置业方面称，此次置入该两处物业能给公司带来稳定的现金流，并且在发行募集的现金到位后，公司的资金压力将得到有效的缓解。



（审校：武瑾莹）
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