深圳26亿推地五宗 规划配套模式渐趋主流
作者: 陈业     时间: 2013-10-29 02:43:42    来源: [ 观点网 ]

土地价格太高，真正依赖发展产业的投资商很难进入，最终会形成“劣币驱逐良币”的恶性循环。

　　观点网 陈业 10月28日，深圳以挂牌方式出让包括一宗福田中心区、四宗后海中心区在内的五宗地块，五宗地块总面积2.95万平方米、总出让价格26.34亿元。

　　较以往深圳竞拍活动的紧张氛围，当日深圳市土地交易中心交易现场气氛倍显轻松。

　　据深圳土地交易中心工作人员向观点新媒体介绍，因为五宗地块均为底价出让，因此当天并无竞拍环节，取而代之的是拿地企业与政府的签约环节。

　　但值得注意是，当日五宗地块的最终东家为：银行、证劵公司、期货公司、创投公司等在内的多家非地产开发企业。

　　对于地块最终成交结果，多业内明确告知，或为定向出让，即早前均已政府协商好。

　　不过，不管定向与否，就深圳目前土地资源稀缺的现状来看，那种单纯的“价高者得”的推地方式或渐成过去；而未来，与整个深圳发展规划相匹配的推地方式已为主流。

　　底价推地五宗 非房企业成主角

　　据悉，此次推出的五宗商用地块中，一宗于深圳福田中心区、五宗位于后海中心区。位于福田中心区的地块宗地编号为B116-0045，地块性质为商业办公地块，该地块面积为5581.12平方米，建筑面积14000平方米，挂牌起始价1.53亿元。

　　位于深圳后海中心区的四宗地块宗地编号分别为：T107-0073、T107-0070、T107-0072、T107-0071。其中，编号T107-0073的土地面积为10438.7平方米，建筑面积108300平方米，挂牌起始价9.3亿元。

　　编号T107-0070的土地面积为4953.74平方米，建筑面积61500平方米，挂牌起始价5.83亿元；编号T107-0072土地面积为4197.4平方米，建筑面积38000平方米，挂牌起始价4.07亿元；编号T107-0071的土地面积为4336.83平方米，建筑面积58000平方米，挂牌起始价5.61亿元。

　　根据挂牌要求，上述五宗地块均有各自的出让要求，包括：B116-0045地块建成后，2776.4平方米广场面积地上部分产权归政府、T107-0073的地块要求需移交2万平方米办公建筑面积给深圳市土地储备中心、T107-0070的地块中邮政所建成后归政府等。但五宗地块均有一相同的出让条件即为自用建筑面积自竣工之日起15年内不准对外销售。

　　最终，五宗地块均以底价成交，其中，上海黄金交易所深圳备份有限公司拿下福田中心区B116-0045地块；华商银行和中国工商银行深圳市分行、中国中投证券有限责任公司、五矿期货有限责任公司、深圳市创新投资集团有限公司分别拿下T107-0070地块、T107-0071地块、T107-0072地块、T107-0073地块。

　　对于此次底价成交，在深圳业内林先生看来为正常事件，“深圳现在通过招拍挂出让的地块，出让条件都非常苛刻，因而多为定制地块”。

　　林先生补充称，目前深圳市场的住宅用地多来自城市更新地块，关于上述地块最终的规划，林先生表示，从出让条件来看，肯定为打造总部基地。

　　另据了解，目前深圳后海中心区已有包括华润、华润万家、航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、海王星辰、中建钢构、中铁南方、喜之郎等12家企业总部。

　　其中，华润集团将以楼高500米的华润总部大厦为依托，在后海中心区打造一个规模庞大的超级城市综合体，包括万佳总部大厦、深圳新科技馆、创新大厦等。

　　资料显示，后海金融商务区位于深圳湾填海区。深圳湾填海区由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，规划总占地面积2.26平方公里。规划总建筑面积603万平方米。

　　前海出让示范 定向推地主流趋势

　　目前，深圳两个推地主力场即后海与前海，二者相比，更热的是前海。而前海无论是要建设我国金融业对外开放的试验示范窗口，还是要发展现代服务业，都需要向与之毗邻的香港学习借鉴，与香港合作。

　　对于与香港合作发展，政策上早已有规定，在2012年7月，《国务院关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策的批复》中，曾明确提出，支持深圳前海深港现代服务业合作区实行比经济特区更加特殊的先行先试政策，打造现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区、珠三角地区产业升级的引领区。

　　目前，对于参与前海发展，香港政务司司长林郑月娥，今年2月在北京参加联席会议时曾表示，香港希望未来在建筑地产、金融以及法律服务三个方面，能直接参与深圳前海的发展。

　　不过，在今年前海已推出的三宗地块中，曾被前海管理当局寄予厚望的港资开发商却集体缺席，难免不让作为政策执行方的深圳前海管理当局倍感焦急。

　　同样，在深圳高价拍出三宗前海地块后，引起了国内知名学者赵晓的关注，赵晓指出，“特区之特”的关键应该在于产业的引入，而绝不是投机于地产。土地价格太高，真正依赖发展产业的投资商很难进入，最终会形成“劣币驱逐良币”的恶性循环。

　　对此，赵晓发表看法称，认为无任何产业发展和持有的要求下，单单此前两块土地的出让金已合计超过120亿元。如此巨额的现金流出势必会倒逼发展商快速销售回笼资金，何来耐心精心运营物业？

　　同时，赵晓亦认为，在深圳写字楼目前租金回报率不足5%的情况下，高地价将使得更多机会型资本聚集前海，进而与前海整个发展规划相左。

　　由此，赵晓建议，前海管理局需要引入持有型物业的开发商；同时，需要引入具有产业龙头示范效应的标杆机构，此外，还需具备系统性的思维范式，即前期应有预见性。

　　或是出于上述因素，深圳前海管理局，对接下来的前海土地受让方条件的制定更为明确。

　　据深圳前海管理局10月24日公布，将继续以公开方式出让位于前海深港现代服务业合作内前湾片区内的4个地块的使用权，该区定位为综合发展区，主要发展金融拓展等功能。

　　而这次明确表示将面向香港企业出让，地块分布在前海深港合作区七单元01街坊和02街坊，总用地面积为9万平方米。

　　深圳前海管理局表示，有意向的香港本土企业可于2013年11月23日前与出让人接洽，出让人将综合研究考虑意向人的反馈意见，对建设用地出让条件进行细化、完善后，适时发布出让公告正式出让。

　　另外，11月27日，前海还将拍卖两商用地，地块均位于前海深港合作区19单元3街坊，总土地面积为1.7万平方米，起价逾34亿。

　　地块要求中，同样明确，其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业，且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。



（审校：劳蓉蓉）
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