四季度迎推盘高峰 保利称“争取过1200亿”

首三季营收58.69亿 嘉凯城落注城镇商业路径

深圳26亿推地五宗 规划配套模式渐趋主流

华远地产1-9月净赚3.12亿 同比减11.34%

冠城大通前三季营收59亿 房产业务净投入加大

小商品城6.1亿拍得义乌市中心CBD地块 曾两次流拍

继续战略性的扩展到全国其他高增长城市，重点进入其他有潜力发展大型商贸物流中心的三四线城市。

　　观点网 杨晓敏 在A股IPO停摆、融资持续受阻的压力下，内房企唯有赴港上市借助境外资本市场寻求出路。

　　毅德控股也正在这条路上。

　　10月17日，毅德控股在香港举行港交所主板上市计划新闻发布会。毅徳控股主席兼首席执行官王再兴、副总裁兼首席财务官吴波、销售营销副总裁黄文滨、总裁助理、战略规划及项目运营总监马祎出席了现场，并详细地阐释了公司销售、运营策略及商业模式。

　　三四线商贸模式

　　“毅德控股是中国商贸物流行业领先的开发商和运营商。”马祎介绍道，毅德控股正在开发的十个项目，这十个项目分别遍布中国七个省和自治区，大部分在三四线城市。

　　对于为什么会选择在三四线城市发展商贸中心，马祎表示，毅德控股在战略上侧重三四线城市开发项目，同时商贸物流项目的开发会带动当地的地方经济，通过与地方政府的合作，毅德控股在土地资源和项目资金方面将获得政府的大力支持。

　　另外，中国商贸物流整体市场呈增长态势，三、四线城市表现尤为强劲。

　　马祎分析称，2012年中国共有5000多个商贸中心，其中27%是综合类的商贸中心，其他的则为专业型的，多呈现为小而散的情况，综合性的商贸物流中心一般拥有多种经营业态，通常建筑面积体量非常大，对开发商的综合实力要求非常高。

　　“从销售收入的构成来看，商贸中心销售收入85%来自批发，而来自零售业的只有15%。目前国内商贸物流中心行业集中度还呈现比较低的态势，有实力，能够在全国进行战略布局的开发商还不多。”

　　他相信，未来综合性商贸物流中心的建设将从中小城市新型城镇化的发展中得到很大的受益，并继续得到当地政府的大力支持。

　　产品线与高周转平衡

　　正如我们所了解，三四线城市的毛利率往往比一二线要低很多。但吴波表示，毅徳控股的毛利率水平在40%左右，平均股本回报率和资产周转率都是领先的。

　　吴波透露，毅徳控股在早期股东投入得比较少，在项目推进到6到9个月的时候就开始预售，同时可以拿到不少预售款，而整个项目通常是15个月就可以交房，这样周转自然就快了。

　　值得一提的是，毅徳控股负债率很低，2012年负债率只有10%。吴波称，公司净负债率在2013年年中的时候差不多净现金状态，商业银行贷款是8亿，账上余额20多亿，这在地产公司里面比较少。

　　谈及高周转，主席王再兴强调，出售和持有的比例。“在项目初期会以销售为主，满足经营户拥有产权式商铺的心理诉求，同时也有利于现金回笼，所以我们前期周转快，现金回笼快。在项目的后期，我们以建造优质持有的物业为主，比如办公楼，酒店，商务中心。计划持有25%到35%的投资性物业，继续受惠于物业的长期升值，将来市场肯定有很大的升值空间。”

　　对于未来发展，王再兴表示，会继续战略性的扩展到全国其他高增长城市，重点进入其他有潜力发展大型商贸物流中心的三四线城市。同时，也会选择性辐射二线城市，每年有计划新增两到三个项目。

　　毅德控股之辩

　　也许关于毅德控股，外界可能知之甚少，但该公司的成立背景却并不简单。

　　据了解，毅德控股是由联想控股旗下的弘毅投资在战略入股香港豪德集团后成立，此后豪德集团正式更名为毅德控股。

　　资料显示，弘毅投资成立于2003年，是联想控股旗下从事股权投资及管理业务的专业公司，其董事长为柳传志。目前弘毅投资管理着美元和人民币两类基金，其总资金规模已超过450亿元人民币。

　　而香港豪德集团此前曾在三四线城市的商业地产领域深耕多年，并已完成了七大城市布局。

　　2010年，毅德控股在开普曼岛成立了，2011年弘毅投资看好毅德控股的商业模式，投资8000万美元成为战略投资者。

　　目前，毅德已经在全国九个城市布局，主要分布在山东济宁、烟台、菏泽、广东兴宁、广西玉林、梧州、江西赣州等城市，业态主要包括建材家居、百货服装、写字楼、主题公园、商业街、住宅等，且每个项目的规模都在2000至3000亩之间。

　　当毅徳控股出现在公众媒体面前的时候，大家第一时间会拿华南城进行比较。

　　对此，总裁助理马祎回应称，我们之间有很多不同的地方，包括开发经验，管理团队，项目选址，业务模式和营销模式等。

　　以下为毅徳控股国际有限公司发布会现场答问环节实录：

　　现场提问：你们2013年的派息不超过净利润的50%，那么派息政策是什么？如果在上市之前筹集的那部分股权是否一样会受到6个月的禁售要求？

　　吴波：首先，作为一个负责任的公司对股东都要有回报的，2013年、2014年的派息政策，通过董事会和股东会的同意之后我们统一向大家披露。但是，我们有一个大的原则是，一个企业为股东创造回报的方式有很多，其中派息是毅德控股非常注重的方式。我们这次上市所有的老股东都有六个月的锁定期。

　　现场提问：刚才吴先生说过因为涉及到收入确认的问题，上半年利润是亏损，现在十月过了一半，你们预计整年的利润比去年有什么变化？毅德控股负债比去年底多了一倍，尤其是贸易应付款多了好几倍，最高50多亿，能不能解释一下这个数据。

　　吴波：首先，我们的数字有多少明年二、三月份审计完了之后数据一出来我一定第一时间给你报告，现在具体数据我也不知道。不过，我们6月30号的时候，我们的合同金额今年签了50多亿，账上的现金有40亿的收款，反应在账上现金有20多亿的现金。

　　回到最后确认收入这件事情我们还是要以审计为准，负债反应的也是这样一个过程，我们会有很多预售款，因为没交房，没交房就放在这个地方。

　　现场提问：你们2010年的毛利率很高，因为是水岸新天这个住宅项目毛利率占了40%多。那么以今年上半年为例，商铺和住宅贡献的利润是多少？现在你们商铺租和卖是不是都有，比例是多少？

　　吴波：2010年的时候我们旗下的水岸新天项目，当时是重组过来的，并不是我们典型的业务，毛利率的确很高。

　　后来2011年主要反映的是湖南临湘项目，2012年反映的主要是山东济宁项目。当确认收入的时候，售价是前面一两年的。

　　在座的很多人都熟悉2010年到2012年，甚至2013年中国三四线城市的房价增长很快。

　　我们今年预售的绵阳和赣州项目也将会反映出中国三四线城市房价的增长，当然就会反映在我们未来确认收入中。

　　在2011年、2012年我们的住宅量只有2010年一个很小的项目剩下的尾盘，所以会有一点住宅部分的确认。不过，2011年、2012年我们数据主要是来源于商铺的销售。

　　因为我们的模式是要把首期商铺卖给经营户，让他们搬迁到我们新的市场来，所以带来的前期数据都是以销售为主。

　　我们有一个很坚强的理念，一个商业做火做旺之后，从股东的角度、从公司经营健康的角度再去持有物业，因此，在项目的早期我们持有物业数据的比例比较低。

　　现场提问：你们怎么看已经上市的华南城，两间公司在定位上有什么分别？其实华南城在哈尔滨签特意跟你们签了一个不竞争的承诺。你们是不是可以谈一谈上市公司在哈尔滨物色到的市场机会，未来在哈尔滨和华南城的竞争会怎么样，或者你们怎么看华南城？

　　马祎：关于我们和华南城的区别是在我们的报告中也体现出来，目前在中国做大型商贸物流的开发商是屈指可数的。所以，当我们这个公司出现在公众媒体面前的时候，大家第一时间会拿华南城跟我们进行对比。我们对华南城所有的经营管理和模式在这里不便评价。

　　作为我们来说，和华南城还是有一些不同的地方。这个不同的地方可能有五个方面的不同。

　　首先，我们是进入这个行业最早的企业，同时也是成功开发项目最多的企业，由于这么多年的项目开发经验，让我们在这个行业积累了丰富的经验。

　　第二，我们打造了一个专业的管理团队，尤其是核心管理团队，这对未来制定整个公司的发展，以及整个业务模式都奠定了一个非常好的基础，我觉得这是一个很大的不同，我们的行业经验和经历和管理团队不同。

　　第三，在项目选址上，华南城是侧重于省会城市进行选址，我们是侧重于国内的三四线城市。三四线城市作为未来中国经济增长的重要引擎，是一个非常大的增长极。从城市的数量来讲，三四线城市的数量远大于二线城市，所以我们从未来的发展角度，对股东的收益角度来讲，我们是坚定这个方向不变的。

　　第四，我们的业务模式和营销模式不同。我们采取的是定向销售的模式，这种模式是我们几十年积累下来的经验，而且是非常行之有效的。

　　第五，最主要是我们业绩上的不同，两个指标最能够体现我们的差异化。一方面，我们的税后净利润超过了30%。另外，我们的ROE接近了40%，这是同行中没有人可以跟我们比拟的。

　　现场提问：刚刚提到你们每年要新增两三个新项目，以这个速度你们大概会投入多少钱，每年的投资收入大概回报率是多少，你们对未来的目标有没有明确的数字？

　　吴波：首先，我们未来中国有商业机会，城市在升级，老的商业区在改造，我们要积极捕捉这些机会，我们也和大家沟通过，我们在考虑每年差不多增加三个新项目。

　　我们这种模式基本上在未来的五年、十年内是不会变的，我们会继续坚持这种模式，相信我们的企业能力或者系统化的能力能够让我们比较有效的，比较好的抓住未来市场的机会。

　　现场提问：王总，你怎么看其他股东的竞争？

　　王再兴：个人的模式不一样，个人的特点不一样，定位不一样。我们有二十多年成功模式，我觉得每个人的特点不一样，我觉得我们有不同的经营模式，从项目到规划设计，到营销，到最后的管理。

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