富春山居降价之困 错步的雅居乐A+战略
作者: 陈业     时间: 2013-07-31 23:45:43    来源: [ 观点网 ]

可以肯定的是，雅居乐从开发郊区大盘移步至高端项目上，在目前宏观调控下，高端项目较刚需大盘面临的生存挑战更大。

　　观点网 陈业 继雅居乐A+三大产品中的南京藏龙御景于5月份曾降价促销后，其A+三大产品中的广州富春山居项目近日价格又现波动。

　　根据相关统计数据显示，目前雅居乐富春山居的最低价为2.3万元每平米，而在今年的3月份，该项目的最低价还在2.8万元每平方米。

　　由此，不禁让人猜测，从开发郊区大盘转型至高端项目的雅居乐A+战略碰壁了？

　　降价“真假之谜”

　　据了解，富春山居项目为雅居乐2009年10月以43.41亿总价夺得的地王项目，当时雅居乐拿下该地块的楼面价为7074元/平米。项目后于2012年12月份开盘，当时定价在28000-35000元/平方米之间。

　　目前该项目首期单位已经全面售罄，在售项目为富春山居二期组团宸玥，二期的主力户型面积为241-329平米的四房，均价为31000元/平米，带6000元/平装修。此外，仍有少量小户型熹玥国际公寓在售，户型面积为64-84平米的一房至两房，首付35万/套起，带4500元/平米的装修。产品整体均价在23000-25000元/平米之间。

　　值得注意的是，相比较来看，不难发现，雅居乐富春山居二期最低价较一期最低价相差近5000元每平方米。

　　对于该价格的变动，雅居乐富春山居销售中心的工作人员表示，目前正处于活动期间，所以价格也有所降低，一旦活动结束优惠则随之结束，但该销售人员并未透露具体的活动方式、活动时间及哪些产品参与此次活动。

　　另对于价格变动，雅居乐方面介绍，雅居乐富春山居目前在售产品包括二期洋房和一期公寓余货，其中，公寓带装修均价为23000-25000元/㎡；二期洋房均价相比一期微有提升，带6000元/㎡装修。而为迎合业主个性化需求，部分产品可选择毛坯交楼。

　　而这在广州相关业内看来，价格的变动或仅是雅居乐的一种营销策略。“雅居乐目前资金链较好，且富春山居的库存量又不是很高，所以降价的可能性不大，因此表面价格有跌但实际在涨或为实情”。

　　该业内表示，受调控政策影响，很多房企为逃避限价政策，会通过双合同把精装修产品剔除在外，而这样一来，既能躲过限价政策，同时还能吸引客户的需求，增加营销的亮点。

　　“目前广州的限网签价格为2.5万元每平米，因此高于2.5万元每平米的价格会受限价政策影响，而富春山居若去掉几千的毛坯价格的话，网签肯定能顺利通过，因此，目前最低均价2.3万元每平米的价格也许并未下降”。

　　此外，就雅居乐目前最低2.3万元每平米的价格，该业内还认为，可能是剔除了部分精装修产品，同时，部分房屋朝向、户型、采光不是很好的低价房源也会拉低项目的整体均价。

　　A+战略错步

　　尚不论上述销售方式的调整，是否出于销售压力，但可以肯定的是，雅居乐从开发郊区大盘移步至高端项目上，在目前宏观调控下，高端项目较刚需大盘面临的生存挑战更大。

　　今年5月有消息传出称，作为雅居乐地产控股有限公司A+产品线之一的广州雅居乐富春山居，自去年12月16日开售至今年5月中旬，仅售出82套，成交均价25041元/平方米。

　　消息还称，因广州楼市限价限签，而以高端定位的豪宅产品雅居乐富春山居必定受“限”。

　　“近年来，市场上对高端住宅需求是越来越多，而且公司方面亦在资金和开发经验上有一定的沉淀。”对于打造高端项目的原由，雅居乐方面曾如此表示。

　　就目前雅居乐的豪宅项目来看，旗下A+产品的广州罗岗地王项目富春山居、曾传出退地风波的南京藏龙御景项目及与星河湾联手打造的成都铂雅苑项目都备受市场关注。

　　“将项目定位高端，这就意味着项目的目标客户群要收窄，甚至会越来越小。而雅居乐此前并没有多少真正的高端项目，如何有能满足销售的准备的客户群呢”？面对雅居乐的打造高端项目的想法，国泰君安地产分析师余立峰曾如此提出自己的质疑。

　　而最终，该质疑曾在南京藏龙御景项目上有所体现。据悉，早在藏龙御景首期开盘之初，藏龙御景就面临蓄客不足的窘境，彼时由于不能达到一定认购数量以使得开盘当日出现不错的去化率，藏龙御景曾几次推迟开盘日期。

　　除面临政策受限及客源收窄难题外，上述广州业内还表示，高端项目由于定位的问题，其蓄客周期会较长、成交速度也会较慢，因此，在资金回笼方面肯定也不及刚需盘来得快。

　　对于房企打造高端产品，该业内认为房企除有应对政策及市场的判断能力外，房企在项目的定位、户型配比方面的把控能力也非常之重要，而这主要是指，当房企所打造的高端项目面临政策挑战时，应对其产品户型进行调整。



（审校：刘满桃）
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