首创置业拟4.97亿售重庆西永项目

远洋地产附属6073万美元认购合营公司期权

农工商房产6.7亿摘宁波北仑宅地

广州6月新房网签面积同比减少23.5% 均价升11.2%

万达上半年收入745亿 同比增长33%

中渝置地预期上半年收入同比减少65%

如果配套措施得力，投资投机性需求会被极大压缩，中国房价只涨不跌的神话终会破灭。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 彭飞 新的一年，经济结构转型俨然已成为最重要的课题之一，而作为中国经济少有的加速引擎，房地产行业的转型更加值得关注。

　　瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光认为，房地产行业的转型和发展要与中国经济增长与结构转型密切相关，尤其是在制造业产能过剩严重的情况下，要维持其稳定经济增长的支柱地位。

　　在沈建光看来，房地产行业今后的发展也要结合经济转型的三个方面，即外需转向内需；投资转向消费；制造业转向服务业。而只有同时促进这三大转型，房地产才能成为“改革时代的新力量”。

　　然而，在当前整体经济形势依然低迷的情况下，房地产行业如何具体实现转型就显得尤为重要。

　　沈建光的看法是，外界既不能否定房地产行业对上下游产业、对相关消费的带动作用，也不能走刺激房地产的老路，需要将稳增长与打击泡沫结合起来。

　　“一定要鼓励房地产商为刚性需求、改善性需求提供房源，并给予一定的政策支持增加供给，鼓励保障性住房的建设，并结合城镇化，寻找新的投资方向。”沈建光认为。

　　展望下半年，沈建光表示，房价增速会比上半年有所回落，但还有赖于包括房产税、不动产登记等一系列政策的相继推出，这些政策也有利于增加供给，进而改变房价只涨不跌神话，促进房价增长回归合理。

　　以下为观点新媒体对瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光先生的采访实录：

　　观点新媒体：中国经济正面临改革与转型，您之前也提到其实中国经济复苏的基础并不坚实，作为中国经济支柱的房地产行业在新形势下将如何保持增长？

　　沈建光：这一问题十分关键，牵涉到房地产行业长期内如何能够健康发展。从以往历史来看，中国的房地产政策往往也在如何打击泡沫与保持经济增长左右权衡，但却缺少长效机制。

　　比如，金融危机之前，中国的房地产市场基本属于调控状态，国家出台一系列调整政策，以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后，因“信心重于黄金”，为保内需，推出了四万亿经济刺激计划，尤其是房地产政策从打压到鼓励的急剧变化，但最终投入超过“十万亿”，为如今房地产泡沫的积聚埋下隐患。

　　因此，针对当前经济形势低迷，我们既不能否定房地产行业对上下游产业、对相关消费的带动作用，也不能重走刺激房地产的老路，需要将稳增长与打击泡沫结合起来，即鼓励房地产商为刚性需求、改善性需求提供房源，并给与一定的政策支持增加供给，鼓励保障性住房的建设，并结合城镇化，寻找新的投资方向。

　　同时，通过以全国开征房产税为主要措施的财政体制改革来调节合理需求，这样既能发挥房地产投资对经济增长的支持作用，也不至于使泡沫积聚，相比于早前变化频繁，且时而过紧、时而过松的政策，这是个方向上的改变。

　　观点新媒体：今年以来，“国五条”等一系列房地产调控政策相继出台，在您看来，这会对房地产行业长远发展造成什么影响？

　　沈建光：新国五条不应该是单一的政策手段，只有不动产登记、房产税扩容、保障房建设等配套措施出台，才有利于改变房价暴涨预期，有利于为地方政府寻找新的收入来源，进而减少对土地财政的依赖，有利于中低收入群体改善住房条件。

　　如果这一系列的市场化手段出台，有助于引导房地产长期健康发展，也有助于减少未来行政措施干预的给行业发展带来的不确定性，营造平稳的外在环境。

　　观点新媒体：从今年市场成交看，部分城市并未出现“量价下跌”的状态，您认为原因是什么？对于下半年的房地产走势，您有什么样的看法？

　　沈建光：在一线限购、限贷等严厉政策作用下，销售量上涨支持的价格提升，证明一线城市刚需仍然较强。以北京为例，限购持续至今，满足纳税满五年等条件的购房人数增多，房价上涨，可以部分理解为刚需与改善性需求的释放。另一方面，房价上涨也有非理性的原因，即恐慌性购房与房价只涨不跌的预期，也推高了房价走势。

　　展望下半年，房价增速会比上半年有所回落，主要原因在于房地产配套政策的相继推出，包括已经提到的新国五条、不动产登记等一系列政策，有利于增加供给进而改变房价只涨不跌神话，促进房价增长回归合理。目前来看，房价下降的可能性也比较小，毕竟在城市化中期，大量移民增加刚性需求。

　　观点新媒体：新一届政府多次提出要推进新型城镇化，对中国的房地产将产生什么影响？在调控与城镇化相互交织的进程中，房地产行业的方向和定位是否会发生变化？

　　沈建光：城镇化进程伴随着城市人口的增加，对房屋的需求与舒适度会进一步增加，会相应带动新一批刚性需求与改善性需求，为房地产企业提高机遇。同时，新城市规划也对商业房地产有一定的需求。我认为，未来房地产行业的健康发展需要一系列长效机制，房地产行业可以从结构性调整以及城镇化进程中寻求机会。

　　观点新媒体：今年内改革与扩大房产税试点已经明确，您觉得房地产行业将怎样应对？房产税是否能真正降房价？对房地产未来的发展又会有什么影响？

　　沈建光：由于房地产税是向房屋持有人征收的税收，所以对房地产商并不造成直接影响。但有可能通过购房者持有房屋的成本改变购房预期，因此也会相应的打压投机投资性需求，或许对房地产商造成一定影响。但这也就恰恰意味着，房地产商应该顺应需求，建更多中小户型的住房，满足刚需与改善性需求，而这也与调控的初衷一致。

　　对于房价方面，房地产税的推出主要意义在于化解地方政府财政困境，而并非仅针对房价做出的调控政策。房价能否下降还需结合很多因素，包括房地产税的征收面积是多少，征收群体是存量房还是增量房，不动产登记制度能否切实推进，其他投资渠道是否畅通等等。如果配套措施得力，投资投机性需求会被极大压缩，中国房价只涨不跌的神话终会破灭。

　　观点新媒体：从广义上来看，货币超发与流动性泛滥被认为是房地产成交与房价上涨的推手，中国金融与货币政策是否需要调整？未来会维持怎样的政策基调？

　　沈建光：未来货币政策空间需要考虑经济增长情况、通胀情况以及全球量化放松的情况。从目前来看，由于实体经济运行仍令人担忧，且有可能超出决策层早前预期，而通胀仍然可控，未来货币政策可能会考虑降息。原因在于当前部分中小企业融资成本较高，如一年期基准贷款利率为6%，加上2.9%的PPI通缩，实际利率接近9%。

　　另外，当前存在大企业相对容易获得贷款，但未进行投资反而将钱通过信托等表外产品高价贷给小企业，造成了资金重复计算，也是当前流动性充裕而投资疲软的原因之一。而发达国家降息潮之下，也加大了资本流入的压力。当然，在降息的同时也可以加快利率市场化进程，继续提高存款利率上浮范围，进而加快金融改革进程。

　　观点新媒体：调控房地产的一个关键是金融控制，如收紧房企融资和购房贷款等，从现实情况分析，您觉得这些措施能起到多大作用？

　　沈建光：从购房者来看，我早前做过研究，中国的房价是豪宅不贵，陋室难求，低收入群体相对支付能力有限，而高端商品房相对于其购买者来讲泡沫并不严重。而中国居民购房的按揭比例低于发达国家，有三分之一的购房者采取现金支付。因此，限贷主要对一线城市的刚性需求影响较大，对高收入群体影响有限。

　　对开发商来讲，由于吸取了早前金融危机的经验，也更注重确保现金流的周转，避免再次出现2008-2009年的资金困境。同时，当前开发商融资渠道也在增加，信托、海外融资、房地产金融都提供了银行信贷融资以外的更多途径，因此，收紧房企信贷对开发商是有所影响，但可能小于从前。

　　未来政府应该通过增加土地供给和信贷供给来促进房地产供给，同时通过房产税控制投资需求来调控房地产，而非用控制房产的供给和限购来达到目的。

　　观点新媒体：房地产与金融的关系日益密切，在这种趋势下，企业应如何适应并寻求突破点？在您看来，未来房地产金融改革的方向是什么？

　　沈建光：中国房地产金融的发展前景也十分广阔，比如房地产信托投资基金(REITs)、按揭贷款证券化、私募房地产开发基金等。美国这方面发展比较早，也相对成熟，可以有很多金融产品借鉴，当然也要注意相关风险的防范。

　　观点新媒体：本届博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，您觉得中国房地产的“新力量”会体现在哪些方面？

　　沈建光：房地产行业发展与中国经济增长与结构转型密切相关，尤其在制造业产能过剩严重的情况下，是经济稳增长的重要支柱。房地产行业发展要结合经济转型的三个方面，即外需转向内需、投资转向消费、制造业转向服务业，在城镇化进程中成为新的增长点，同时促进这三大转型，成为“改革时代的地产新力量”。

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