博鳌特稿 黎振伟：改革时代的房企新要求
作者: 杨晓敏     时间: 2013-07-18 22:40:38    来源: [ 观点网 ]

“我们都习惯了应对短期的变化，今后要思考怎样建立公司的长远发展模式。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 杨晓敏 在房地产不断调控下，不少人表示看不懂楼市。作为广州房地产行业的资深人士，世联地产首席技术官黎振伟可以说是亲身参与了广州房地产市场的种种发展与变化，也亲历了广州楼市曾经的疯狂与低迷。

　　在接受观点新媒体采访时，黎振伟表示房地产在政策转型过程中，房企如何寻找发展方向以及发展思路。

　　他坦言，在一线城市的确没办法，贵的地只能做豪宅，面对市场的竞争，开发商只能提高品质与服务。此外，就是房企如何做好房地产的经营，不仅做好开发商，还须做好服务商与经营者。

　　黎振伟还认为，房地产可以带动产业发展，更会影响一个城市的文化、历史、环境。没有文化就没有内涵，没有历史就没有过去，没有环境就没有未来。同样，房地产也是如此的。

　　中国房地产也应该为中国的过去和未来尽自己应尽的责任和义务，当然，这个首先要靠政府的引导与管理，开发商尽力做好自己的事。

　　“不光是建房子，还是创造宜居的生活与未来；不光是大城市能够留住人，中小城市也能够留住人，中国也能留住人。”黎振伟表示，这可能是房企在改革时代应有的新的思维、新的要求。

　　以下为观点新媒体专访世联地产首席技术官黎振伟先生实录：

　　观点新媒体：今年新政对房地产的作用明不明显？主要表现在哪些方面？

　　黎振伟：这次新政有一个特点，是新旧交替的模式。但是，在执行过程中体现了新一届政府的执政思路，遵循老的政策就是行政手段干预，这种做法某种意义上能够很快见效。

　　而在执行过程中，我们发现政府没有那么坚决，如果还是用这种简单的行政干预方式，可能今年上半年解决了，下半年又不行。房地产最根本的是要解决经济的平衡发展，而不是调整价格。现在采取的很多措施是为房地产新政的出台，比如说银根调整的问题。

　　中国房价之所以那么高，很大程度上是热钱都流入到房地产中去了，导致实体经济没有钱，所以，政府这种做法其实是为下一轮房地产调整，从根本上、从资金上解决问题。

　　另外，我们也看到政府在推进房产税，目前没有很严格的执行房地产20%的所得税。但是，政府会通过加快推进房产税来解决，我觉得这个可能会更有效，因为房产税会增加所有存量房的持有成本。

　　中国房地产政策是一环扣一环的，现在很重要的是要解决地方政府落实的问题。反贪是一部分，官员治理也是一个部分，不断给人们放出金融、税收改革的信息，也是希望逐步从根本上解决这个问题。

　　现在还有一个问题，中国经济靠什么东西去发展？是靠泡沫、靠水份发展还是回到比较务实的发展？现在一说拉动经济就是投资。城镇化建设拉动经济，结果就卖地建了一大堆空置的房子，其实没有真正带动当地经济的发展，人也没有留住。

　　所以，我觉得中国最根本的问题是要回到怎么样发展经济的问题？是看数字漂亮还是回到真正有质量的经济增长？对于经济健康发展新一届政府应是很有认识和力度的。

　　观点新媒体：您会如何描述当前的市场表现？对下半年楼市走势有怎样的预期？

　　黎振伟：预期还得看政策，按现在的政策走下去，人们还是会买房，“地王”还是会继续出。现在只是在试水，政策并没有真正出来，所以要买房的还是要买房，要买地的人还是要买地，就看下一步政策怎么出。

　　企业要发展，老百姓的钱要有地方出去，政府没有其他出路给开发商、投资者，他们肯定要去投资房地产，如果开发商没有地意味着连机会都没有。

　　从目前来看，一线城市需求还是很旺盛的，尽管很多人买不到房子，但是还有很多有改善性需求的人，所以，一二线城市房地产的需求依然旺盛，只不过在这个旺盛市场里面要不断地把投资性购房者挤出去，其实现在投资已经挤得差不多了。

　　关键是这些需求要怎么引导，而不是硬要压下去。因为它对经济有带动，对消费有带动作用。

　　观点新媒体：有一些数据显示广州的房价都是上涨，您认为这是正常的上涨吗？

　　黎振伟：房价上涨是正常的，政府限的只是超过某个限度的价格，但是整个市场都在往上升，那些原来卖2万元的，现在卖2.3万、2.5万元，只要没有超过最高价，政府就不能限。所以，整体的楼价在上升也没有办法。

　　其实，说白了一个问题是需求很旺盛，不光是豪宅旺盛，连那些不是豪宅的也旺盛。而且现在限购，很多人没有名额，但是现在很多人找到了名额。比如说我妈妈没买过房，儿子没买过房，你能够说他是投机或者投资吗？也许买了以后可能过了十年就要交遗产税了，但是大家还是要买，就说明“热钱”导致需求旺盛，这一点政府确实需要好好研究一下。

　　如果不研究解决这些需求，单靠“限价”很难搞。

　　观点新媒体：刚才讲的那种需求并不是真正的需求，只是投资性的需求？

　　黎振伟：投资肯定有一部分。就连卖鱼的老板赚了钱，也想投个资，老了以后不能靠卖鱼，没有收入了以后怎么办？所以这种需求也很正常。而且现在股票市场这么差，赚了钱放哪里去呢？钱贬值了怎么办？

　　其实，回过头这个问题和整个社会的稳定与保障体系还是有关系。我觉得投资不一定是暴利，有的人投资真的是为了自己老了以后有所依托，增加人民的资产收入也是国家提倡并允许的，这个不应一概地打压。

　　观点新媒体：大家想要投资，都只会想到房地产。

　　黎振伟：很简单，这么多年下来是最可靠的房地产，升值最稳定。现在回头看，十年前不买房的人都在后悔，这是没有办法的，因为近十年国家对房地产的政策也导致了大家只能投资房地产。

　　国家这十年来总是把房地产变成解决经济难题的一个重要手段，尽管不是唯一手段。每次经济下滑，都是通过政策与银行促进房地产，经济过热就打压房地产。这说明政策对房地产没有一个正确的态度，需要的时候就捧，经济一好就打。这种看似打，实际上还是宝的做法，无形中使房地产的房价越来越高。国家要对房地产和整个经济有一个更加好的管理方式，否则没有其他经济的推动，很难使经济发展，房地产过度发展，泡沫必然会破灭。

　　观点新媒体：中国经济也发展得很快，也出台很多政策，您觉得这对未来房价会有什么影响，或者对刚需和投资性需求有什么影响？

　　黎振伟：我刚需肯定是存在的，从农村到城市的人口会越来越多，而中国的城乡差别太大了。城市人口增长那么快，土地就只有这么多，怎么满足？本来有一个办法，政府通过学习香港、新加坡建大量的保障房、廉租房，但是问题又出来了，很多城市房子分配得不合理，都成了很多干部的福利房。

　　第二个问题，就算给了老百姓住，大家一看这个地方配套不完善，离市区远，还不如城中村，虽然城中村环境、治安很差，但是起码生活便利，上班近。

　　举一个例子，广州的金沙洲地区，我在1992年就提出新区发展，政府与开发商都建了很多的楼盘，那里建的保障房也不错，但是那里很多配套都没完善起来，交通不便，文化、教育、购物都跟不上。而且管理也不规范，市长上任要连去三次督促落实。就是说我们现在房地产一方面需求很大，一方面政府解决的方法、渠道，特别是配套发展不够，所以很多人只能买商品房或往城区中心挤。

　　其实，房价不应该这么高的，但是整个发展方式有问题，比如说解决了安居房，解决了那些低收入人群的生活住房；建设更多的便捷完善的卫星城镇，让人们有更多的选择。然后高收入的人就买贵的楼，政府可以征收高的税收，通过税收的转移可以平衡社会收入，也增加财政的收入，减少土地财政的压力，这是很有效的办法，就看你愿不愿意做，有没有人去做，能不能做好。

　　如果把这个解决好了，房价问题就不是问题。房价高了也可为政府带来更多的税收，合理的劫富济贫，这个有什么不好？像香港增加15%的印花税，大家都可以去买，没钱就不会去买了；有钱人、投资者觉得不合算也会减少购买，房价也会下降。当然，政治问题是难以用市场、经济方法解决的，需要改革的推动。

　　观点新媒体：城镇化的概念提出也应该会是其中一种的解决方案吧，您觉得呢？

　　黎振伟：城镇化确实很不错，我们也在研究城镇化，但是过去的城镇化走样了，是短期不可持续的。过去的城镇化是土地城镇化，到处卖地、建房子，或者是引进落后污染的产业，破坏了环境求发展。其实城镇化最终的目的是什么呢？是把城镇的人留在城镇里面，让大城市的人愿意到城镇去生活、工作，不要让大城市变得这么拥挤。回过头，你们愿意回到你们的家乡、城镇去工作吗？相信答案都是否定的，

　　发展就是有就业，环境好，生活成本适宜，这是现代城市非常重要的所在，光建了房子没就业怎么行？或者就业收入很低、城市生活落后怎么行？所以，城镇化不光是建房子，还需要解决就业，生活水平不要太低，不要使得城镇和大城市相差那么远。

　　所以，今天说城镇化是人的城镇化，让人觉得这里面更公平。其实这也是中国目前城镇化很大的问题，包括医疗、教育、社会的公平，还有系统管理公平公正的问题，这些都体现了城镇化的重要意义。

　　这个解决了，我们的社会就真的有很多的机会给我们。因为中国80%的人口在三四线城市与镇乡，现在我们很多项目都在三四线城市做，他们有更大的刚性需求和改善需求，但是他们和大城市的生活配套差距很大。

　　比如说商业配套，很多娱乐的东西，这些都是大城市输送过去，很多经营的东西，文化的东西，这些东西是三四线城市未来发展的机会，也是我们专业机构的机会。

　　观点新媒体：这几年许多二三线城市都在发展商业地产，也有很多人认为这些城市的商业过剩或供过于求了？

　　黎振伟：商业很重要，商业综合体对生活来说是一个比较体现现代生活的一个最集中的体现，而且比较高效。像广州早期的都是百货公司，后来广州第一个综合体天河城。因为那里交通运输都非常方便，这也是现代城市生活的标志，这种东西完全可以移到城镇化中去的。

　　但是，商业综合体现在有一个问题，就是太多了。很多政府及开发商不是先把商业综合体变成一个真正为当地人民提升生活水平的载体，而想的是作为城市形象或是赶紧赚更多的钱，甚至有些人把它作为单纯房地产开发的形式，这就导致了二三线城市供应过剩，加上那些城市本身的消费力也没那么高。

　　观点新媒体：前段时间在闹钱荒，有一些人会担心经济的下行会影响楼市，您是怎么认为的？

　　黎振伟：“钱荒”的事情，不是国家要逼死开发商和银行，而是让他们觉得，不能再像过去那样做了。这里面有一个信号，今后房地产不可能像以前一样依靠银行了，银行都说收缩，结果贷款还是这么多，说明银行还是有很多渠道把钱流入房地产中去。

　　这个信号说明现在做房地产还真的需要拓展很多融资渠道，所以万达都到香港上市了，也找钱去了。因为中国房地产毕竟有很大的回报，当国内资金不会这么容易拿到，就需要寻找更多的不同途径。

　　但是有一点，房贷对开发商影响是一方面，其实还有的影响是按揭。现在银行按揭的供给还是很主要的，一旦把按揭供给卡住了，刚需购买者同时也被打压。通常改善性需求一般都是一次性付款，反而刚需是按揭。

　　所以，短期之内我觉得不是靠一个信号就把这个市场压下去，肯定需要综合的措施。我觉得市场惯性还是有的，相信今后国家也不会像以前一样，今天下个文，明天销售楼价就大起大落，政府也不希望经济变成这样。

　　我觉得国家可以不断的通过发布信号，通过一些组合的政策来逐步调整市场，不要让市场大起大落。今天一下子房价好像降下去了，但是过两天又冲上去了，这没有意义，还是要从根本上解决。

　　现在开发商应该考虑的问题是，我们都习惯了应对短期的变化，今后要思考怎样建立公司的长远发展模式。

　　观点新媒体：尽管这样，还是会看到购房者的欲望很强，比如像广州近期又出现了不少日光盘。

　　黎振伟：现在价格稍微低一点，一出来就会卖完，而且很多都是一次性付款，大家不缺钱。人们不缺钱也说明一个问题，中国民间确实很有活力，这十几年积累的财富还是很大的。现在怎么样帮财富找到出路，这是个问题。

　　我们现在看到房地产规模一年就是五六万亿，但是我们中国的货币存量是100万亿，这个财富的增长大大超过房地产。不是全国的房地产一出来就这么抢手，很多城市房子是卖不掉的。比如烟台，2012年住宅销售240万平方米，销售金额144亿元；住宅上市量350万平米，住宅新开工843万平米，但是当年的住宅库存量有818万平米，这些都算在我们五六万亿规模里面。

　　这么不平衡的供应，我们看到的只是很小的一部分，你们会觉得很惊讶。而且，现在全国各地都可以到这里来买房，只要解决了收入证明，就可以买。

　　比如说中国最贵楼盘，北京排首位，其次是上海，广州排第三，深圳反而排在第四。北京房价为什么最高呢？很简单，全中国人都到北京买房，能不高吗？北京限房价，怎么限？

　　按照这种势头，中国的财富聚集在一个城市几个楼盘里，这种情况一点不假。今年广州珠江新城能够拿出来卖的房子很少，问题是珠江新城确实是广州环境最好的，郊区你去会吗？南站你会去吗？

　　如果不从这个角度去看问题，会觉得很多问题不可思议。但是广州现在近1400万常住人口，想清楚了以后就会觉得非常正常。

　　观点新媒体：您怎么看广州出现那么多地王的现象？

　　黎振伟：一线城市没有办法，有市场与需求，开发商只能高买高卖。政府要做好保障房，解决低收入人的住房，但是现在政府没有做好，责任不在开发商，是政府的问题。

　　开发商能够做的就是政府拿出土地，在有限的土地里面开发，必然会导致高地价，高地价必然导致高房价。现在僧多粥少，这么少的地拿出来，现在不光是广州开发商，连深圳的开发商都过来抢地。

　　三四线城市要怎么做呢？可能这是政府与企业要想的问题，怎么样避免高地价的出现？只有做好人的城镇化才能够解决这个问题。

　　所以，在三四城市我们要考虑怎么改善城市的就业与居住环境来做房地产，或者是带去一些产业，推动产业的发展。比如说旅游业，商业消费，休闲健康养老，现代农业，深加工业。但是不能简单做房地产，一定是以带动当地的经济发展做房地产，这样又给开发商带来一个新的考验。同时，更加考验地方政府，除了反腐倡廉，还需要提高城市发展与管理的水平，提高领导干部的认识与素质。

　　这又回到了一个老问题，房地产在政策转型过程中如何寻找我们的发展方向，以及发展思路。一线城市没办法，贵地只能做豪宅，只能提高品质与服务。此外，就是如何做好房地产的经营，不仅做开发商，还须做好服务商与经营者。

　　观点新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，您认为这个“新力量”是什么？

　　黎振伟：比如开发商在大城市应该做好创新的服务与经营，到三四线城市，开发商怎么把企业变得更加多元化，不只是懂得建房卖房，还可以走出去与国际接轨。这两者都可以向美国、新加坡学习，也可以向香港、澳门学习，我觉得他们都有很好的例子，都是在成熟市场经济下的典范。

　　中国是社会主义的市场经济，最终还是回到真正的市场规律中，其中并没有资本主义与社会主义之分，只不过我们暂时没有做到那种程度，只是在不正常的环境下快速发展经济而已。

　　房地产可以带动产业发展，更会影响一个城市的文化、历史、环境。一个国家、一个城市如果没有了环境，没有了文化，没有历史是很悲哀的。没有文化就没有内涵，没有历史就没有过去，没有环境就没有未来。同样，房地产也是如此的。

　　所以，我觉得中国房地产也应该为中国的过去和未来尽自己应尽的责任和义务，当然，这个首先要靠政府的引导与管理，开发商尽力做好自己的事。

　　这些可能也是一种新力量、新思维：不光是建房子，还是创造宜居的生活与未来；不光是大城市能够留住人，中小城市也能够留住人，中国也能留住人。



（审校：刘满桃）
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