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博鳌特稿 朱怀宇：广东绿地发展速度不算快
作者: 武瑾莹 见习编辑 小洁     时间: 2013-07-18 22:35:39    来源: [ 观点网 ]

“压力肯定会有，但是我们有信心，能够创造一些有差异化的产品。”

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 武瑾莹 见习编辑 小洁 2010年底，绿地集团加大华南区域的布局，朱怀宇也从上海总部调入广州，担任起广东事业部的“领军者”。

　　在近2年的发展中，绿地在广州及佛山已发展了8个项目，其中，2个最早的项目都已售罄，其他6个项目中有3个项目已经开工，还有3个项目正在做规划设计。

　　谈起上海和广州房地产市场，朱怀宇直言：“广州的发展空间还是比较大，广州城市人口增长、市区面积增长等方面，都是比较明显的趋势。”

　　他坦言，能够感受到广州商业市场带来的压力，但还是有信心创造一些差异化的产品。

　　谈起这种“差异化”，朱怀宇表示，是项目要和所在区域的环境相匹配。例如白云绿地中心将强调家庭式的业态为主，从某一个业态来看其规模可能不是最大，但整个业态组合更加合乎区域的发展。

　　在朱怀宇看来，白云绿地中心所在的白云新城，发展速度稍微慢了点，“如果区域里的项目推进的快一点，片区成熟早一点，这里的商业氛围形成会更加快速。”

　　对于自己的团队及广东事业部的目标，朱怀宇则希冀能够有一个比较稳定的表现，能够保持比较稳定，年均20%-30%的增长速度。

　　此外，朱怀宇还透露，未来还计划进入深圳、东莞区域，希望形成一个较为均衡的布局。

　　以下为观点新媒体对绿地控股集团广东房地产事业部总经理朱怀宇采访实录：

　　观点新媒体：绿地进入广州这几年，发展的速度很快，目前绿地在广州等区域的项目推进如何？未来的项目规划如何？

　　朱怀宇：我们在广州这两年的发展速度不算快，在广州和佛山总共8个项目，2个最早的项目基本都已经售罄，白云绿地中心现正在招商，其他6个项目中有3个项目已经开工，还有3个项目正在做规划设计。销售方面，每年会保持20%的增长。

　　另外，集团最近在海口签了一些大项目，区域发展思路要看集团的情况，集团对区域的发展有一些战略性考虑。

　　观点新媒体：在商业和住宅上的比例如何？出于何种考虑？

　　朱怀宇：现在商业项目比较多，住宅项目比较少，主要原因是住宅项目上所具备的优势不多，像广州土地市场近期都比较热，在住宅方面不会去硬拼，因为价格高了风险还是比较大。但以后，我们会很努力地在住宅项目上做一些突破。

　　观点新媒体：最近广州土地市场很热，土地出让的价格是否合理？如果通过招拍挂市场没有办法获取住宅项目，有无扩大土地储备的途径？

　　朱怀宇：对于我们来说，这几次土地价格都超出了预期。商业项目相对住宅来说会好一点，比如说住宅可能多至200%的溢价，可能商业溢价比例会低一些。

　　由于住宅用地都是要走公开出让的方式，而且广州又不像其他城市，其他城市有一些类似于旧改和城市综合体的项目，而这些城市综合体还往往会有20%、30%的住宅配套，旧改的项目也可以做一定比例的住宅。所以我们也想，如果有这些方式就比较好一些，但是广州目前还没有，所以这一点还是有些困难的。

　　观点新媒体：这是不是绿地往广州以外发展的原因？会考虑珠三角哪些城市？

　　朱怀宇：我们是绿地控股集团广东事业部，也就是说是负责在广东地区的投资开发，而且我们对深圳、东莞这些城市都比较看好，但目前还在考察阶段。

　　观点新媒体：外界把白云绿地中心冠名为广州的城市综合体地标，您是如何理解的？

　　朱怀宇：白云新城还是一个规划条件比较好的新城市功能区，未来发展会不错。绿地中心项目在白云新城的位置比较好，处在两个地铁交汇点，项目规模和性能标志性都非常强，应该是白云新城的一个地标，这个是毫无疑问的。

　　对于地标，我觉得有几个层面的意思：第一个，它是一个标志性比较强的项目，能够在区域中形成一定的引领性、标杆性的地位。还有一点，是具有独特性，有比较强的风格。

　　观点新媒体：白云新城从规划到第一个项目入驻至今，您会不会认为商业氛围不够浓厚？

　　朱怀宇：问题在于白云新城的发展速度稍微慢了一点，这个片区还有中海、保利的项目，如果这些项目推进得快一些，片区成熟得早一点，这里的商业氛围形成会更快。比如，白云绿地中心南面的空地，如果很快建起来，这边的商业氛围就会很浓。

　　目前也有一些利好的消息，比如，对面的公寓现在改成市级的儿童公园，这个消息对我们的项目是利好消息。因为，市级的儿童公园吸引力会比较强，这样能够形成比较好的商业氛围。

　　观点新媒体：绿地商业项目定位都是中高端路线？如何把商业项目树立起自己的品牌和提高认知度？

　　朱怀宇：我们不是有意的选择，是这些项目正好能够有一些有利的条件参与，其他成熟区域我们也会去考虑。可以笼统的这么说，我们的定位走中高端，但商业还是有一些差异化的东西，要和所在区域的环境相匹配。

　　观点新媒体：这种感觉差异性表现在哪些方面，将呈现什么特点？

　　朱怀宇：像白云绿地购物中心比较强调家庭式的业态为主，以家庭为单位的消费会更多一些。从某一个业态来看其规模可能不一定是最大的，但是整个业态的组合更加有利于家庭式的消费，这是我们的一个考虑。招商组合会在这一两个月内确定，这些商业品牌都会有正式的发布，应该说还是会更加生活化、家庭化一些。

　　观点新媒体：为什么会首批进入广州国际金融城？

　　朱怀宇：各有各的想法，有一些公司比较愿意介入成熟片区做高端项目，像恒隆。对于我们来说，早期介入新功能区也有早期介入的好处，虽然前期的回报率会低一点，这是每个开发商看问题的角度不一样。

　　观点新媒体：商业项目关键还有后期运营，未来的运营规划是自己运营还是找代理商？绿地在招租或者出售的过程中有没有感觉到商业市场的压力？

　　朱怀宇：基本上是自己运营，因为我们有自己的商业集团和酒店集团，依托自身集团资源来支持和运营。

　　白云绿地中心招租的情况，主力店还可以，租金水平比市区的略低一些，我相信这些商家还是会看重商业的布局，因为在广州的西北区域，商业总体还是缺乏的。

　　压力肯定会有，但是我们有信心，能够创造一些有差异化的产品。

　　观点新媒体：绿地对于一个商业项目运行的前三年，或者五年回报率的期望值会定在多少？

　　朱怀宇：前三年主要还是要培育市场，像白云新城板块可能需要三到五年才能成熟，所以在这个阶段更多的还是要和合作伙伴一起培育市场。

　　观点新媒体：您怎么看现在的广州限价、限签的调控政策，对开发商而言，会不会担心受到影响？

　　朱怀宇：一个新的政策执行肯定会给市场带来影响，举个例子，如果政策是以自用型市场为主，投资性的需求肯定会受到影响。但是我们作为一个全国性的发展商，各种情况都碰到过，适应能力比较强。

　　项目推向市场的节奏，目前主要还是根据项目的计划来安排，今年新获取的项目都计划在下半年开工，明年上半年才能拿出来。从我的角度来看，能够平均一下，年度内均衡推出会更好一些，不要集中在某几个月或者某一个季度。

　　观点新媒体：最近旅游地产很热，有没有考虑加入？

　　朱怀宇：主要看机会，现在接触的项目还是公开出让的会比较多一些，所以现在住宅和商业项目比较多一些。毕竟我们来广州的时间很短，两年多一点，旅游项目可遇不可求，周期又比较长，还没有合适的选择。

　　观点新媒体：广州的商业氛围比较浓厚，但佛山有足够市场空间去支撑这么多商业项目吗？

　　朱怀宇：要看城市未来的机会，从佛山整个城市来看，类似长三角的苏州和无锡，因为GDP和无锡很接近，广佛同城的概念也有点像苏州和上海，两个城市贴得很近。所以，在佛山一些好地段发展商业还是有一些商业需求的。

　　最近做得比较好的是岭南天地，这个项目做得很好，甚至吸引了一些广州的客户去那里消费。我们选择发展，主要还是看地段，主要还是会考虑中心城区。

　　观点新媒体：您从上海到广州，觉得两个市场有什么异同？

　　朱怀宇：不能单纯去比较价格，可能要和一个片区的情况进行比较。上海的城市配套各个方面比较平均一些，比如说在嘉定、青浦这些比较远的区域，房价比广州番禺、增城、南沙高很多，基础设施和配套也要好很多，我觉得价格要进行综合的比较，不能单纯的只是比价格。

　　广州的发展空间还是比较大的，因为有一些基础性的数据可以看到一些趋势，比如说广州的城市人口增长、市区面积增长等，都有比较明显的趋势。

　　观点新媒体：绿地在广州有什么样的目标？

　　朱怀宇：我希望我们的团队有一个比较稳定的表现，能够保持比较稳定的增长速度，希望有一个年均20%到30%的增长。未来还计划进入深圳、东莞等区域，形成一个比较均衡的布局。

　　观点新媒体：有无和别的企业一起合作拿地的考虑？

　　朱怀宇：当然会考虑，但每一个企业都会有一些特性，我们选择合作伙伴的时候还是会去沟通一些基本的企业需求，在一些基本需求方面大家能够一致。

　　比如说对开发的考虑，我们还是属于快速开发、周转比较快的公司，如果一些公司是通过长期经营来获利，可能不是我们合适的合作伙伴。



（审校：刘满桃）
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