　　力迅一贯保持着比较稳健的作风，因为我们比较注重做城市核心地区的精品住宅，所以在产品开发上，包括在建造过程中相对会追求产品的质量和设计的品质，反而并不会太追求速度。其实，早在五、六年前房地产快速增长的时候，有很多开发商都追求规模，但我们还在埋头做产品。所以，我们产品在市场上积累了一定口碑，但在速度上确实错过了。

　　当然，这也有一个好处，就是在市场上已形成了一些和其他同行差异化的核心竞争力。如果我们要打造产品，打造设计空间理念，我们会有些追捧的客户，在市场上也积累了一些口碑。

　　但是，现在靠增长、靠规模取胜的时代已经过去。力迅这十几年的坚持也是有可取之处，这也是力迅会继续坚持下去的地方。现在，因为有了一定的条件，有了一些基础，我们就可以去提速，所以这两年我们已适当的加大开发规模。

　　观点新媒体：截至目前，力迅的销售情况如何？会否根据调控适当调整住宅定位、开发思路？是否担心受到广州“限签”、“限价”调控政策的影响？

　　张学民：今年的目标是25亿左右，从储备的货量来看完成目标问题不大。今年，力迅时光里二期将在国庆后推向市场，因为项目属于老城区精品，单是刚性需求也足以消化，所以预计销售会不错。

　　在商业项目上，力迅在下九路的纯商业项目预计也将在国庆前后推出市场。而在武汉汉口的汽配专业市场项目，自5月底以来已开始前期认购，目前反应热烈，我们预计会在7月底8初正式开售。这几个项目加起来货量应该没有问题。

　　广州调控政策对力迅整个策略定位没有太大的影响，限价实际上是今年才开始的，而我们推售的力迅时光里和力迅T项目主要集中在去年，当时还没有受到政策的影响，在广州真正严格执行的时候，我们已销售了大部分产品，只有力迅时光里二期还未开卖。

　　至于国庆推货是否受到影响，我觉得这要看市场具体的承接力，还要看接下来政府监管的力度，前提是在政府允许的价格范围之内做销售。

　　观点新媒体：这两年力迅的发展方向、自身定位如何？

　　张学民：我们定位是“城市特种兵”，力迅以前在市区开发的几个项目，并没有去公开市场拿地，拿的都是市区里面有历史遗留问题的地块，如拆迁烂尾、债权债务不清的，还有需要完善国土规划手续的，且规模介于5万-10万总建筑面积的地块。目前，从广州市政府公布的数据来看，这种所谓的有历史遗留问题土地起码有100多宗。

　　我们之所以选择去拿这些地块，主要是因为手续过于麻烦，大的开发商不愿意去拿，而小型开发商又不敢拿，因为一个项目可能需要几个亿，没办法预期何时能把问题解决好。目前我们已逐渐积累了解决这类项目的经验和心得，同时在资金和团队的后续跟进上又基本能够满足这个要求。所以，力迅在未来的几年之内，给自己定位是“城市特种兵”，在未来相当长的一段时间内还是有它的生存空间，同时也在帮助政府解决市区“城市特殊”业务。

　　另外，力迅开发的产品，像东山雅筑、力迅上筑、时光里、力迅T，在建筑风格、包装、面向客户群都不尽相同。如果一定要说有一条一脉相承的主线，都是现代产品，现代是我们一直打造的风格。因为我们在城市里面做，肯定要做现代的产品，但是到底是什么样的现代产品？我们会针对地块所在区域，面向客户群的心理需求和实际居住需求，量身订做。

　　观点新媒体：力迅何时开始关注这类型地块？将如何开发？广州政府正陆续推出中心区烂尾地块，有纳入考虑范围吗？

　　张学民：除了珠江新城2005年拿下一地块后，这些年力迅所开发的力迅原筑、力迅T、力迅时光里，包括下九路的商业项目，都是利用类似股权收购的形式进行的开发。

　　谈到土地开发，其实主要是如何解决前期的遗留问题，比如拆迁问题、规划国土手续的解决、债权债务上的法律手续等问题。去年，我们在下九路的项目，前开发商拆了八年拆不下来，我们用八、九个月就搞定了，其实大家都在谈条件、谈方式，只不过大家谈的模式不同而已，但最终都是为了寻找一个平衡。

　　我们觉得这些适合做的另一个原因，就是大开发商嫌麻烦，小开发商资金面临门槛过高。像我们这样摸索到一定经验，比较容易寻找市场空白点的一个方向。

　　目前，我们重点关注的是广州中心区两类地块，一种是政府手上收回来的闲置用地，包括烂尾地。还有一些是政府未收回仍在市场上游走的项目，这类项目不算闲置用地、也没有烂尾，主要是面临拆迁问题，一些项目公司几年都没有做下来。其实这类项目只要完成拆迁工作，就可以启动正常的开发过程。

　　观点新媒体：近来广州土地市场很热，您怎么看？力迅在土地储备或开发上的策略如何？最近几块接近或超过3万的楼面价，您觉得是否合理？

　　张学民：我觉得不仅广州土地市场，全国其他大城市都有类似现象，主要是因为开发商比较看好后市。对广州来说，目前在北上广深4个一线城市中，广州还是一个价格洼地，先不说和上海、北京比，最起码和深圳比，持平肯定有这个资格。所以，从和深圳持平的角度上看，广州的市场价格还是偏低。当然，大的开发商或国企更加看好后市，他们获取土地是要满足公司正常的增长，或是土地储备的需要，可能在这方面他们对能够接受的价格预期会看得高一点。

　　目前，市区的土地越来越少，所以每个公司的土地储备策略不同，大公司有他的一些发展方向，我们这种中型公司也有我们的方向，一些小型公司也有他们的生存空间，现在大家都在寻求比较适合各自的一些定位。对力迅来说，土地拿下来之后短期内要进入开发、销售阶段，高价拍地对我们来说是不可取的。对于现在拿地的这些公司来说，如果作为给销售公司、给股民一个交代的角度来看，未来几年有价值的土地储备，如果市场能够到这个位置就正常开发，如果到不了在账面上还是有这样的资产。

　　像两三年前白云新城那两块地，保利和中海2万元多拿的，当时市场售价也不到2万元，但是现在这几块地都已经在售，或者基本上快售完了，从现在的均价来看是4万元左右，这里面就有合理的利润空间，两三年前大家看白云新城可能跟现在大家看同和路和南洲路有点类似。

　　至于最近3万的楼面地价，我个人觉得这几块地的地价确实有些偏高。可以想象一下，一个十几万平方米总建筑面积项目，其中有40%是保障房，而住保障房和买商品房的客户群肯定有比较大的差异。

　　在同一个地块里面，从开发商的角度来看，保障房肯定是高密度的，商品房可能做低密度。但是，大家又在同一个小区里面，可能商品房的买家一套是五、六百万，甚至更高，另外一边是买不起房的一些中低阶层的普通市民，这个定位对这个项目来说就有点错位，而且现在这几块地拍出来的价格，即使算上一个比较大胆的市场预期，还是觉得比较难做得下来。

　　观点新媒体：像这样高成本的土地，是否会侧重打造大户型而非小户型？未来广州中心区小户型会否有紧缺趋势？

　　张学民：从常理推测应该是这样，如果卖到5万元，100平方米的房子就是500多万元，买得起五、六百万房子的人100平方米肯定不够住，所以肯定会提高档次。对800万、1000万的买家来说，反而他们对价格的敏感度又下降了，他们更加看重的是我在这里有没有身份的象征，或者是不是能够满足我自己的工作生活需要，价格反而不是最主要的考虑因素。

　　观点新媒体：前几年土地市场还没那么热，力迅则主要在省外发展，是否错失了本地的发展机会？

　　张学民：2005、2006年的时候我们去了成都、北京、阳江等地发展，在2009年的时候才重新调整策略，集结回广州，类似力迅T、力迅时光里等项目都是当时拿下的。虽然说错过了那几年的发展，不过对力迅来说，因为我们坚持打造精品的理念，从长远来说这也是有存在价值的，因为力迅一直希望能够打造成百年老店。

　　观点新媒体：商业部分在力迅的占比如何？是以销售还是持有居多？力迅比较多元化，是否会涉及商业的所有类别？

　　张学民：力迅的商业占比约一半，销售和持有也大概对半，前期会回笼一点资金，但总体上倾向持有一部分物业进行经营。

　　现在，大型国企和上市公司基本上占据了土地公开市场，所以在土地公开市场里面拿项目的机会不多，更多的方式是靠股权收购。因为现在能够在市场上流通的土地资源不是很丰富，所以我们会选择适合公司规模、产品类型、还包括整个交易条件的项目去做。在产品类别上不限定做SHOPPING MALL、专业市场或写字楼，只要看起来合适的都将尝试。

　　不可否认的是，多元化是个大方向，但走精品住宅的路线不会因此改变。

　　观点新媒体：不少城市出现了商业过剩的现象，力迅商业地产发展如何？有无成立专门的商业运营策划团队？在商业地产方面的竞争力如何体现？

　　张学民：力迅这两年才开始涉足商业地产，此前一直是以打造精品住宅为主。我们成立了有经验的商业团队，无论在客户资源方面，还是对产品的定位策划方面，都让他们去打造商业项目。

　　现在商业地产这么热，所以选取项目的时候会扬长避短，选择像下九路步行街这类地方，再怎么饱和，也不用担心市场。举个例子，像每个城市都有万达SHOPPING MALL这种东西，要是在旁边搞个力迅商业中心，这肯定不切实际，也没有竞争力。所以，现在我们不会考虑在市中心拿个几万平方米土地，建一个十几二十万平方米的SHOPPING MALL，这个不是我们短期的目标。

　　不管是住宅还是商业，有一些东西可以一脉相承，如选取项目怎么去打造市场的空白点，找到这个市场空白点的时候在后面去做，相对成功的概率就大。目前，我们也希望能够有一些自己持有的商业物业，包括有经营的商场，可能会适当的卖一部分，然后主体进行经营收租。还有写字楼，我们一直希望在市区能够建一栋力迅大厦，这个也是自己持有。确实，我们也看到近几年商业的市场还是有比较好的利润空间，包括对资金的杠杆作用，包括市场对商业的需求，我觉得有他的空间，所以我们会往这个方向发展。

　　目前，力迅进入商业领域的两个项目，一个是下九路的步行街街铺，一个是武汉汉口的汽配城。拿汽配城来说，原来那个地方就是武汉的汽配集散地，我们在那里做了一个最大规模的汽配城。所以，我们在选取这种商业项目落脚点的时候，我们也会考虑到底会不会面临太大的市场竞争，会不会是我们原来的弱项，如果这样我们就没必要去硬碰。

　　观点新媒体：力迅未来在广州的发展策略如何？珠三角哪些区域是关注重点？省外的扩大策略如何？

　　张学民：金融城、白云新城、南沙、萝岗等区域我们都有考察，有些区域也会重点跟进。但是，在3、5年之内商务配套、生活配套跟不上的不成熟区域，我们暂时不会考虑。

　　目前，我们还是会选择相对成熟的区域。比如说珠海、深圳等珠三角城市还是适合我们做精品的，武汉有2个商业项目，但短期内我们重点还是会在广州及周边区域。

　　观点新媒体：力迅也在支持广州的三旧改造，去年10月底广州拍地，力迅对荔湾金碟旧厂地块很感兴趣，但最终没有拿，力迅对三旧改造持一个什么态度？

　　张学民：绝大部分开发商都有很大的热情投入三旧改造，但这两年大家又不同程度的收缩了，从政府的政策上来看不是很支持。

　　金碟旧厂地块其实可以理解为一个公开市场，而不是三旧改造。那块地原来属于三旧改造项目，然后三旧改造已经批复下来，政府拿出来公开拍卖，最终这个厂原来的拥有方珠江实业拿下了。现在我们讲的三旧改造是市区的旧厂、旧村和旧城的改造，以前，开发商在前期介入旧村和厂房去做改造的规划，包括动迁、拆迁、复建。对应的，开发商获取了土地，也能够拿到一些融资的商品房面积。但目前在三旧改造方面趋向于政府主导，政府直接和村委、厂方谈改造方案，然后在拆迁补偿、收购、手续等问题搞清楚了才拿出来拍卖。这种做法，政府可能希望用主导方式把它变成一个在公开市场拍卖的地块，这也就意味着开发商前期介入的程度或力度变得很小。

　　不可否认，旧城、旧村是最大的土地储备来源，未来参考新加坡或香港旧城改造理念的可能性很大，但短期是一个僵局。虽然政府表示未来两年要把市区的城中村、旧村都完成改造方案的报批，但从我个人持不乐观态度。

　　观点新媒体：力迅的住宅及商业项目都对资金需求比较大，这部分是不是会使公司融资方面的需求比以前大一些？在“钱荒”的问题下，力迅是否担心影响到银行融资情况？有无上市的规划和目标？

　　张学民：比以往会大一点，我们也有两个考虑。一是因为前几年我们拓展的力度不大，所以资金链比起其他开发商不算紧张；二是因为我们在市场上“游离”式的股权收购项目，所以在付款条件上完全有一个比较优惠的条件，随着整个股权收购的进程或随着国土手续的办理我们才会付款。目前，我们加快上量，也同时做几个项目，对资金的需求较以前大。现在我们一直和一些信托、基金公司谈合作，最近1-2个项目也会采取这种合作方式。

　　其实，这两年贷款已经陆续收紧了，对一些经营策略比较进取的开发商来说应该会有影响，因为这类开发商比较习惯利用市场上的资金去获取土地，一旦外面的资金收紧，可能对开发商的直接开发、后续付款造成比较大的压力。对我们来说，以前主要利用小型信托在做，所以压力还不算大。今年下半年，我们有约20多亿的销售目标，这部分资金的回款，还是能够满足我们一两年拿地的需求。

　　力迅在3-5年之后会考虑上市的规划，从短期来看，更多考虑的是怎样获取土地，然后把项目做好。但短期之内，我们不会把获取土地的资金更加多的依赖在信托基金上面。明年，我们的目标是要做40亿，按我们现在手上的土地储备预计明年比今年的销售额又有比较大的增幅，也有资金回笼，除了正常的还贷，正常的建造成本之外还是有富裕的资金来支持我们未来几年拿地的规模需求。

　　观点新媒体：您如何看待下半年广州楼市的走势？对于房价不断涨，有种声音称，“降房价应先限地价”，您怎么看？

　　张学民：预期下半年房价还会有一定程度的上涨，关键还是要看政府，如何把它控制在一个社会能够接受的范围。我一直坚持认为，市场化的东西最好留给市场去调节，不要过于干预。对于限“地价”，目前政府已对地价限制了最高价并要求配建保障房，但从最近拍出的几宗地来看，并没看出政府想限“地价”。

　　其实，对于很多地方政府来说，房地产无论是土地收入还是税费，都是比较重要的财政收入。所以，如果要求政府主动限制地价，我个人认为不太合情理，只不过是如何把价格设定在开发商、政府、市民都能够接受的范围内。

　　虽然政府每两年调整一次基准地价，但如果没有按基准地价的价格来进行土地招拍挂，而是按一个远远高于基准地价的价格来卖地，价格还是会往高处涨，这是一个循环。所以，我们还是不希望舆论导向把抬高房价这个黑锅全部让开发商来背。因为地价抬高之后开发商也没赚多少，成本高了房价必然要高。

（审校：刘满桃）