朱中一：各位专家，各位同仁，新闻界的各位同仁，大家上午好！我讲的题目是：新国六条与调控政策的走向。我为什么用的是新国六条呢？因为现在多数在用国五条。国五条是国务院常务会议通过的五条，国六条是国务院办公厅出台的文件，它是六条。我更欣赏于六条，因为六条里面，第六条是建立中长期制度，而建立中长期制度也是今年政府工作报告里头的一项重要内容。所以我想，讲国六条比讲国五条可能更科学一点。

　　因为今天讲这个题目确实也有难讲的一面，为什么难讲呢？因为按照国六条的时间日程表，今天应该是一些实施细则，包括像省、直辖市、计划单列市、省会城市公布房价调控目标的时间，也是市、县人民政府要公布土地出让计划的一天。

　　从实际情况来看，国六条的细则属于中央政府部门制定的细则，我估计现在还在抓紧协调的过程当中。作为地方人民政府，仅仅是广东省出台了一个转化的文件，因为根据《国六条》的规定，应该是由直辖市、计划单列市和省会城市制定的，所以广东省的文件原则，我觉得是很正常的。关键是我想各个城市人民政府，我想他们的方案肯定制定了，或者在讨论过程当中，但是在互相观望，可能谁也不想第一个出头抛出。所以在这种情况下面，怎么样既要吃透上面的精神，又要了解下面的意图，难度不小。

　　刚才我讲了，如果按工作日来讲，今天是29号，30号，31号是礼拜六，礼拜天。在这种情况下，我真正根据自己的学习和体会，来谈一下新国六条与调控政策的走向，仅仅是个人观点，不对的请大家批评指正。我主要讲七个观点：

　　第一个观点，新国六条与2010年以来出台的政策是一脉相传的，它的大方向是正确的。因为我们看一下新国六条的题目，它是《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，它是继续做好，那么它的六个小题目，第一个小题目是完善稳定房价工作责任制；第二个题目是坚决遏制投机投资性购房；第三个题目增加普通商品住房及用地供应；第四个题目加快保障性安居工程规划建设；第五个题目加强市场监管和预期管理；第六个题目加快建立和完善，引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　不管是大的题目，还是六个小题目，实际上都是2010年以来反复讲的题目。所以我说它的政策框架是2010年以来的政策，它是一脉相传的，它的大方向是正确的，而且这个文件的核心内容仍然是强调抑制投机投资性的购房需求，增加普通商品房和保障房的有效供给，遏制房价的过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展。这个是核心内容也好，它的宗旨也好，这个根据也是一样的，正基于这一些，所以我说它的大方向是正确的，是一脉相传的。

　　为什么在这个时候要出台这个文件？我自己是这么判断的，因为去年下半年以来，咱们房地产市场整体是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指标都是向好的方向发展，特别是去年，包括咱们的销售量，销售额是达到了历史新高。尤其是房价，像2月份的房价不管是同比也好，环比也好，都是一个涨的趋势。环比在70个大中城市里头，有66个城市环比上涨，仅仅是温州环比下降。同比62个城市环比上涨，那么在房价上涨预期增强的情况下面，我自己的判断，你一定要把房价上涨的预期给它压一下，再加上两会要召开了，可能也怕两会上继续把房价问题成为一个热点。所以我想可能是在这样一个背景下出台了这么一个文件。所以我想从情理来讲，它肯定也是比较合情合理的。这是第一个观点。

　　第二个观点，国六条的调控这次有一个很显著的特点，除了体现我前面讲的上下调控，所谓上下调控，就是既遏制投资投机性的需求，又增加普通商品房和保障房的供应，这个双向调剂以外，另一个显著的特点是体现了调控的针对性和差异性，这是国六条的一个特点。这是以前的文件很少有的。因为在国六条一开始的时候就提到这个问题，就有这么一句话：“当前全国房地产市场仍处于关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。”他讲的是两个特点，它是针对这两个特点来制定文件的，正因为不同地区房地产市场出现分化，所以它的文件里头就体现出来针对性和差异性。那么为什么不同地区的市场出现了分化？咱们客观的回顾一下，就是自2010年加大房地产市场调控，特别是一线城市加大了限购政策以后，不少大的房地产企业，就向三、四线城市转移，而一线城市由于土地供应有限，有些大企业的撤离，供应量少了，而一线城市人们是向往的地方，想购房的人还是多了。而三、四线城市由于开发量大了，消化能力有限，它出现了供大于求的情况。

　　那么在这样的背景下面，国六条在很多条款上面体现了针对性和差异性。譬如国六条在第一条里讲到，各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导，对行政区域内住房供不应求，房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格的控制目标，对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施，保持市场稳定。后面它又说到，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构，可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。这是还有区分，它区分到什么程度呢？就是你省级人民政府都可以对下面的市、县人民政府因地制宜的分类指导。这个是过去的文件没有的，这是第二个特点。

　　第三个讲的观点，对个人转让房产征收20%的个税，我认为它的目标指向是清晰的，就是为了遏制投机投资性的住房。为什么说目标指向是清晰的，咱们看一下文件，它在国六条的通知里面第二部分是坚决遏制投机投资性购房。它有三个标题，第一个标题，继续严格执行商品房限购措施。第二个标题，继续严格实施差别化的住房限贷政策。第三个标题，充分发挥税收政策的调控作用。然后它就提到了，对能核实住房原则的，应依法严格按转让所得的20%计征。从文章的结构来看，这个20%的计征就是针对投机投资性。所以我觉得它的意图是很清晰。

　　现在的关键，咱们也坦率说，因为我在政府部门工作的时间也比较长，我觉得这个文件的出台，这一条的出台可能有点不是考虑得太周旋。决策的科学化、民主化，怎么样跟以往的就是1999年，由财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得，征收个人所得税的有关通知，就是1999年的278号文件，以及跟2006年，国家税务局出台的关于个人住房转让所得税征收的有关问题的通知。就是在衔接上没有作出交代。你这个文件出台以后，你前两个文件规定的东西还有没有效，它没有回答。这是一个问题。

　　另一个问题，尤其是像对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的住房，免征个人所得税的规定是不是继续有效，也没有完全的说。这就自然而然造成了社会上各方面的意见。我个人的理解是什么呢？2006年以后咱们客观来说，市场的变化确实比以前要大，大在什么地方？一个是2006年以后，客观上来说不少城市的房价上涨过快。第二，2006年以后确确实实有一些人是投机投资性的购房。第三，我们有一些城市，我们一些房价上涨过快，咱们客观上来说，是跟政府投入基础设施的配套是有关系。咱们一般的商品用了以后都是折旧的，为什么咱们的房产，用了以后还是升值的。重要的它是一个级差地租原理，是政府加大了投入，而你的收益增加了，那么政府在你的收益里头征20%，从情理上来说，从理论上来说，我觉得是可以的，关键是要对投机投资性的，以及自住性的，改善性的要区分开来，而且你要讲清楚。我想如果政策讲清楚了，道理讲清楚了，在这个政策出台以后，很快的讲清楚了，我想社会上的议论可能要少一点。

　　所以作为本人来说，因为我现在到了协会，我也很关心这个事情，我也建议我们的政府有关部门，尽早的把20%的细则尽快出台。我也知道政府有关部门在协调，但是我希望尽快出台。在出台的过程当中要考虑投机投资性的，自住性的，改善性的要有所区分，而且要跟过去的政策有所衔接，而且今后在制定这些事关公民切身利益政策的时候，一定要坚持科学化、民主化的决策，要广泛听取群众的建议和意见，这样才能使政策真正的落地。

　　第四个观点，国六条提出的加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。这一条对我本人来说是特别特别期望的。因为客观上来说，我们协会从2010年开始，咱们贾康所长也知道，我们曾经组织了一个庞大的专家组，研究“十二五”时期的住房发展规划，房地产发展规划。配套性的措施，我们也提了一些措施。而我们提的那些措施也正好是与咱们国六条提出来的六个方面的制度是相吻合的。这六个方面就是完善住房供应体系；健全房地产市场运营和监管机制的工作思路和政策框架；推进房地产税制改革；完善住房监控体系；完善住房用地供应机制；推进住房产业化。我们觉得政府应该从高层，首先要做好顶层设计，然后在这六个方面咱们制定了完善的政策，咱们就能促进房地产市场平稳健康发展。好在国六条里提出了要加快研究制定，好在今年政府工作报告已经明确要加快研究调控体系和长效机制，我想这一项工作关键是政府要抓落实。这是第四个观点。

　　第五个观点，把完善房价的工作责任制放在今年房地产调控政策的首位是必要的，但是要达到这个目标必须要各方面的努力，必须要与调控体系和长效机制结合起来。如何看待2010年以来的房地产调控，社会上众说不一，普遍的觉得房价是越调越高，但是我自己觉得，咱们客观分析，如果没有调控，房价是不是会更高。譬如说2007年的，7、8月份的时候房价也是涨得很快，但是2009年9月出台了二套房贷的一些政策，马上就降温了。2010年以后咱们出台了一些政策，不管怎么样政策效应在2011年和2012年的6月以前是有效果的，它保持了房价的基本稳定，甚至有好几个月，它的房价环比是同比下降的。所以如果不出台这个政策，我想可能后果更不堪设想。我想有两个典型的案例是可以说的，一个是鄂尔多斯，这个地方大家现在普遍反应是有泡沫的。另外温州，温州是炒房很典型的，房价是越炒越高。现在70个大中城市里头，唯独温州的房价环比还是下降的，为什么？就是因为它有泡沫。

　　所以有些人说，政府未来就是抓保障，市场归市场，我觉得这句话是欠妥的。根据十八大报告，我们要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，是结合的，而不是完全分割的，你完全分割也不一定取得预期的效果。当然现在地方政府很难的一点，就是怎么样来建立房价的调控稳定目标。你决定跟什么挂钩，这可能是比较难的一点。因为我们的房价客观上涨价的因素很多，既有城镇化推进过程当中的供求关系问题，又有土地，劳动力成本上涨的因素，还有流动性过剩的原因，还有居民存款数量庞大，而投资渠道狭窄的问题，这是现实的。另外两个就是更深层次的问题，一个是对房地产的定位，咱们房地产一头连着经济，一头连着民生。政府在经济暂缓下行的时候，尤其是地方政府总想利用房地产来支撑它的经济，但是房价高了以后又强调民生。这个定位的摇摆，往往给政策的制定带来了难处。

　　另一个难的问题，咱们讲地方政府是土地财政，但土地财政的背后是中央政府和地方政府事权和财权的匹配问题，怎么切好这个蛋糕问题，而这个问题也不是一时半会儿能够解决的。所以我说要建立稳定调控的房价目标，在当前确确实实非常必要，但确实难度也很大。但是我相信不管怎么样，在地方政府的努力下，房价的稳定总是大家期望的目标，总归是有所前进的。

　　第六个问题，城镇化既是我们国家现代化建设的历史任务和扩大内需的最大潜力所在，也是我们房地产业发展的重要机遇所在。这个道理用不着过多的阐述，关键是因为城镇化不管从投资也好，从消费也好跟房地产都有关系。关键是我们对房地产的定位，可能不一定像过去那么强调是支柱产业了。至于房地产在里头扮演什么角色，我自己想可能在住房问题上肯定是民生的角色，在跟其他产业相比，它是一个基础性的，配套性的角色。我想如果这样定位可能更准确一点，而且我们现在强调的城镇化是以人为本的城镇化，是城乡统筹发展的城镇化，是有产业支撑的城镇化，而不是像过去那样，是人为造成的城镇化，或者是过度依赖于房地产的城镇化。我想只要我们定位准确，我们的潜力，我们的空间仍然是有的。这里头不光是住宅地产还有很大的潜力，而且我们的商业地产、旅游地产、产业园区地产，包括今后的老年住区仍然有很大的发展空间。所以我们对这个远景性的东西始终不要动摇。

　　第七个观点，我们的房地产业现在确实处于转型发展和加强管理的重要时期。房地产的转型发展为什么转型发展，我想由于时间关系我就不多讲。

　　管理问题确确实实现在摆到了我们的面前。我们的企业必须要认识到，在房地产市场不断规范和竞争加剧的情况下，企业的优胜劣汰是必然的趋势。在政府完善房价稳定机制和土地劳动力要素价格上涨，这两个双重压力的情况下面，咱们房地产企业的利益收窄也是一个必然趋势。在这两个必然的趋势下面，我们的企业必须要转型，必须要加强管理。当然我们强调的转型和加强管理就包括了要大力开发节能环保型的项目，大力推进住宅产业化，包括推进住宅产业新的认定，与国家倡导的绿色建筑标准靠拢，还包括尽量减少毛坯房，扩大全装修房的比例，还包括咱们的企业与上下游企业要强强联合，集中采购，提高质量。

　　另外在管理问题上面，我们要多做文章。要推行精细化的管理，品牌化的经营，规范化的服务，使我们的行业转型和企业管理上一个新的台阶，促进房地产市场平稳健康发展。

　　谢谢大家！

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