　　预计13年新开工同比增长7%，投资增速21%：2012年全年，房屋新开工面积17.73亿平米，同比下降7.3%。全年小幅负增长也符合我们的预期。12年整体销售的回暖以及下半年土地供给的增加将会有效支撑13年新开工持续回暖，我们预计13年全年新开工面积同比增速将实现7%的正增长。投资情况与新开工基本同步，2012年全年房地产开发投资额7.18万亿元，同比增长16.2%，基本符合我们在12年年初的预判(增速17%)。在地方与中央博弈的环境下，我们大胆判断，13年全年房地产开发投资额将同比增长21%，增速超过12年。

　　12年土地市场整体下滑，国进民退现象明显：2012年，房地产开发企业土地购置面积3.57亿平米，同比下降19.5%，土地成交价款7410亿元，同比下降16.7%。整体来看，12年土地市场先抑后扬，但是土地供应和成交均低于11年，平均溢价率也同比下滑。进入13年，我们认为土地市场国进民退将继续加深：一方面是规模房企以及央企凭借这自己的资金优势加大了土地的获取力度；而另一方面，一些中小房地产开发商，资金链承压使得它们在土地市场上较难有作为，对于市场的判断能力不及大企业使得它们拿地态度更为谨慎。

　　预计13年销售增长8%，限购区域价格上涨压力较大，集中度进一步提升：2012年，商品房销售面积约11.13亿平米，同比增长1.8%，销售金额约6.45万亿元，同比增长10%。我们判断限购区域13年全年成交增幅约5%，非限购区预计可达10%。综合来看，13年全国商品房销售面积增长预计为8%。

　　抛开政策因素，房价走势，短期观察库存，中期关注新开工，长期落脚点则在土地市场。据此判断：进入13年，短期房价压力主要集中在库存下降较快的东部限购区域；中长期来看，一二线城市新开工近年来持续负增长，土地供应减少，而人口持续净流入使得供需关系更为紧张，进一步加大了房价上涨压力，相对的，中西部城市新开工正增长，土地供给充足，房价上涨压力较小。

　　我们一直以来强调的市场集中度提升，在12年的数据中继续得到印证。龙头企业的优势进一步放大，无论是在资金实力、项目经验、管理水平，都远超中小房企，12年的数据显示500亿已经成为销售前十强准入线，市场集中度进一步提升是大势所趋。

　　13年房企资金压力将会继续缓解：2012年，房地产开发企业本年到位资金同比增长12.7%，国内贷款同比增长13.2%，个人按揭贷款同比增加21.3%。12年全年受益于成交回暖回款加快，资金压力较11年有较大幅度的缓解。进入13年，一季度的银行贷款额度会较为宽松，但是，13年整体货币政策仍然会以平稳为主。

　　中信建投-房地产行业：逐步复苏的一年

（审校：杨晓敏）