李战洪：地产新趋势与对策，十八大之后我们怎么做，用我们开发商在实践中比较形象的语言认真地做了一下PPT，然后形象地表述出来，然后再这么做。

　　两个方面：一个是地产新趋势。第二，转型，如何做。新趋势，怎么发现地产周期性规律，怎么形象化，第二个是怎么转型，一线企业、二线企业、三线企业他们是怎么表演的。

　　我一直有一个观点，十八大后的趋势判断，第一，由所谓暴利时代到微利时代。第二，二元化发展这是特别明显。1、品牌企业抢占市场份额。还有一部分企业以企业生存为目的。第三，究竟是黄金十年还是白银十年、青铜十年。黄金十年就不用说了，现在说我们进入白银时代，其实我赞同青铜时代的观念，黄金时代那个黄金不需要加工，青铜时代，青铜的价值需要加工。所以进入了一个产品的时代。

　　你要发挥地产的新趋势，一定是政策作用之下一直在出现一个怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就乱、一乱就抓、一抓就死，现在处于由叫到放的过渡阶段。

　　第三个趋势，过去两年调整的结构还是一个“球”。我归纳了一下，包括刚才中原的走势图，前面比较平稳，后面走出正玄波，放进去就是一个球。2011年、2012年走了一个96式。2011年上半年虎头蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一个96式。未来两年我预计可能还是一个“球”。我们说69式，换了一个姿势。2013年可能会低开高走。2014年又是一个9，上半年好，下半年比较微妙。过去两年和未来两年就是由96式到69式，换了一个姿势。这种规律一定要把握好。最后走出一个“太极”。其实刚刚我看到中原黎总那张图就特别有感触，我从92到02、2012年做了这样一个曲线，政策没有太大作用，他是要平稳上升的。自从扶持政策、打压政策出台后，就把它打成一个正玄波，非峰即谷的走势。过去两年和未来两年，走了两个球，这个规律特别重要，牵扯到我们怎么做开发。

　　在大年、小年，高峰和低谷的时候做法不一样，低谷的时候，开发商对策是一定要先活下去。先活下去，用一个字形容：“量”为先。行话说就是高周转，轻资产。在高峰的时候要，对策以现金流为导向改成以利润率为导向，这个时候注重资产质量。特别在未来，资产质量显得尤为重要。

　　这张图上次在博鳌也说了，我说了一定要以量价法则应对周期调整。结构性调整，你就要转型。在低谷的时候一定要做好，比如刚刚进入低谷的时候我们一定要按照第一个阶段，这个时候去库存，余货最小化。第二阶段，以现金流为导向。第三阶段，顺势而为，该要降价的要降价，价跌量增，先活下去。第四阶段，这个时候要开始拿地，为下阶段做准备了。比如自己手上的企业，我们在2012年低谷的时候拿了20块地。

　　在这种球的走势里面，其实三调还是最重要的：开发规模、开发节奏、产品结构要适应高峰低谷的时候。高峰的时候库存最小化来做新一轮周期开发量的准备。到高峰的时候就把它卖掉，开发节奏跟开发规模跟地产周期性规律特别重要。产品结构，在低谷的时候做刚需，小年的时候做刚需，大年的时候做改善型的比较重要。刚才说了周期性调整的时候对策是等待，结构性调整的时候是转型。

　　上午对话的时候也说了周期性调整和结构性调整都是企业两种能力，一个是等待、一个是转型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到转型，会给企业带来很大伤害。周期性面对结构性调整，这个对企业最有利。企业在转型的时候一定要同时培养两种能力。我归纳了两种能力，不同企业有不同企业生产状态。我归纳为房地产业界的转型演唱会：原生态唱法、流行唱法、美声唱法。第一种，原生态唱法，以三线开发商为主，他们说的转型其实不叫转型，其实是行业退出，是经过调控，在调控过程中行业大洗牌之后，是企业无奈地退出，找一个理由。他说他转型了，特别是土地招拍挂规范之后，靠关系拿不到地了，这个情况下他经常是无米下锅，通过招拍挂竞争不了品牌开发商。每次调整，我说是1/3格局，1/3企业退出，1/3企业强大，1/3企业在挣扎。第二种，以二线开发商为主的流行唱法。这部分企业说的转型也不是真正意义上转型，他们在资金、模式、产品、团队、管理在转型上都没有准备好，急着就转型。所以这种做法叫流行唱法。刚才也说了这种情况怎么应对，还是不要忘记周期性，去面对，然后逐步进行结构性转型。他们有效对策应该是这样去做。第三种，美声唱法其实是最有特色，以一线开发商为主，一线开发商说转型，歌声太美妙，但是很难掩盖挂羊头卖狗肉的本质。转旅游地产，还是卖房子。转产业地产、养老地产等等卖的还是住宅，其实那不叫根本意义上的转型，但是通过美声唱法可以从政府获得更多资源、支持。我一直反对把所有产业后面都加一个地产，比如休闲产业，我们一定要说休闲地产。养老产业，一定要说养老地产，旅游产业一定说旅游地产，他们就是挂羊头卖着住宅的肉。这里要注意一个是产品提升、开发业态拓展、开发模式转变、开发融资的创新。

　　未来时间里，价平量增应该还是2013年主要选择，也是符合民生、政策导向。转型中，我们第一个是换价格，让它的价格具有竞争优势。第二，换产品。把产品换成，挂上商业、旅游、养老、休闲度假的头，让产品快速销售。以美声唱法换自己的产品。第三，换客户。

　　要把握三大形成优势的因素：第一，转型过程中一定要让企业和项目具备高周转性，大陆开发商和港澳开发商具备最大区别，大陆开发商基本上靠高周转，未来时间我们不仅仅是高周转，还要注重市场的质量。未来的调控一定还是一个“球”，球型那个理论，6和9顶部圆圈那块的时候，大年我们回归一线，小年的时候通过三四线城市来过渡。这个布局让你占到优势。第三，多业态扩张，多业态扩张可以增强企业抗风险能力。谢谢大家！

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