　　巴曙松：李总，是你先主持还是我先主持？我先来。我有一个建议，前面的主持就让现场提问，我们上面的专家在回答第一个问题的时候，大家可以向我们工作人员写纸条提问，我中间选择向他们分别提问。我提一个问题就交给你了。这次给的题目是市场的选择，中国经济回稳预期中的楼市。而且刚刚我们观点发布了2012年度房地产卓越100发布仪式，把两个结合起来，我想请教各位专家的问题就是，你从我们观点刚发布的榜单里面，你能看出我们中国的房地产市场什么样的脉动、新的特征、新的趋势、新的市场的选择。因为从一粒沙子里可以看到一个世界，一个好的行业分析者，可以说一叶落而知天下秋，既然要谈市场选择，严格打分打出来本身就是市场选择的结果。从这个我们可以看出什么。首先还是从朱中一会长开始。

　　朱中一：根据这两年体会，尽管宏观角度政策还是不断，但是前30强企业也好或者这次进入榜单的企业也好，一个最大的特点，特别前30强企业、前10强企业，基本上还是坚持比较快速的一种销售，基本上能主动判断市场来决定自己市场策略，这样就赢得了市场的主动。

　　陈淮：我赞成刚才几位专家讲的，2013年这个市场仍然是一个，可以两个确定：一个，这种基本需求、自住型需求、首次置业需求、改善型需求仍然非常旺盛，投机性需求也立足于改善性需求旺盛的基础上才可能有投机性需求，为什么京剧的票没有黄牛党，歌星的票就有？因为歌星的票供不应求，首先有一帮歌迷的基础才有黄牛党，我们坚信2013年仍然是中国城市化进程中老百姓住房持续改善的一年，我刚才实际已经说过了，2013年以及此后若干年，中国房地产仍将全世界规模最大的房地产而且增速最快的市场，但是我们需要额外注意的是同时也是竞争日益激烈的市场，如果在过去十年我们坐这样的讲台上讲房地产企业和政策怎么博弈，从2012年来看大家经常媒体说的以价换量，实际上竞争已经从供给和需求方面竞争开始，这个竞争是很好的开端，下一轮竞争，占据垄断地位的企业（大国企）和市场化之间的竞争，高质量与低质量的竞争，大企业和小企业的竞争，不同城市之间的竞争会日益显著，这就是我对2013年市场一个基本看法。谢谢！

　　贾康：刚才我们揭榜的卓越房地产开发市场主体，他后面代表着我们中国经济社会发展成长中间不断地在涌动着和房地产相关的创业、创新的潮流，这是完全合乎逻辑的。在我们通过一定程序打分的方式，把一些佼佼者表现出来的同时，还要看到整个业界2012年经受一次考验，在去年5、6月之间，形成的实际的一种转折。中央没有明确提稳增长，6月货币政策不到30天两次降低利率动作出手之前，很多企业层面、地方政府层面向前预期展望非常悲观，当时不段谈房地产业会不会崩盘，一种内在逻辑决定了房地产业最严峻时期过去了，我们那个时候就判断下半年是一个总体回暖。而这个时候要警惕一种倾向掩盖另一种倾向，再往前经济一定是波动的，下一轮考验到来之前，我们要考虑怎么形成竞争中间的核心竞争力。怎么样更加杰出，争取做强的，很多着眼点很值得我们进一步消化和探讨。如果咱们说得更直率一点，上一轮最严峻的时候我们没有看到房地产业有典型的破产事件，下一轮到来的时候会不会还会这样呢，那很难说了，市场经济他运行过程中的优胜劣汰在别的经济体里面已经有多次洗牌，中国不经过这样的洗涤，恐怕也不能真正健康和成熟起来。

　　何剑波：刚才我也特别仔细看了一下，我们卓越100的排行榜，我发现这个排行榜有一个特点。一方面是有很多非常知名的大企业入围，另一方面也有一些不太有名的中小企业入围。另外，既有一些项目遍布全国的，全国化经营的企业，也有一些着重一些区域的、地域比较小的这些企业的入围。既有一些老字好的企业入围，也有一些新品牌入围。卓越100排行榜反映我们房地产行业是一个新兴行业、方兴未艾行业，这个行业经历了市场竞争、迅速发展的产业，给大家带来非常多的机会，在这个行业里面，市场的竞争不会给谁买一个保险，实际上所有的企业都会接受市场的检验，经过这个检验，如果说你能经过这个检验，你可能发展的比较好。如不能经过这个检验，可能发展过程中就会夭折。实际这个排行榜也正好反映了这样一个现实。

　　黎明楷：回应这个榜，刚才没有仔细看，因为太多了。从这个榜上，市场聚焦度在增加，大企业市占率一直在提高，好几年前什么还在争取百亿的、已经过千亿的公司不在了。谁会做得好一点？谁会做得差一点？大陆基本上还是一个政策市。我想说听话的孩子基本上活得好一点，随着国家政策走，国家想你降价的，你赶快降，你的销量反而是提高，你也没有亏那么多。谁先降，他第一段还卖得块。但是你第二个项目想学他这个价格来卖，已经卖不出了。所以人家让你降，你就赶快听话。还有国家如果说不想建太多高价的楼，地王太多了，你还在抢这些地块，抢完之后你也卖不出，市场没有人买，而政府不让你卖，你还套在这儿。我现在从榜单看到有一些企业基本上都很听话，就是跟随国家的政策走，就可以走得快一点、远一点、好一点。

　　蔡穗声：我觉得整个市场环境发生了变化，整个政策环境也发生很大变化，所以市场选择也面临着企业的选择，我们行业这几年慢慢发生一些变化，特别是产品结构方面，新型城镇化，除了80后首次置业、改善型要求，还面临着农民转成市民化一部分住房需求，这肯定给房地产提出一些新的要求。同时我们还有老龄化的问题，老年住宅的解决，我相信也会是2013年以后若干年重点课题之一。整个经济发展已经不单纯是住宅的要求，整个经济发展对房地产提出很高要求，也面临房地产行业应该跟各种行业有很好的结合，什么工业园区、科技园区、文化园区、旅游地产等等，都是应该面临的和逐步要解决的课题。这样的话，我相信这个市场的选择、行业企业的选择，会给我们这个行业更多体现国民经济的基础性先导性的作用也会有更大发展空间。谢谢！

　　巴曙松：现在交给李总，李总也收到一些大家的提问，这样大家互动性更强。

　　李战洪：本来主办方给40分钟，巴所长你只有30分钟，我把那10分钟要回来，我想问一下巴曙松、陈淮所长，两位所长这么多年从北京到博鳌，一路南下，一路争辩，而且多年。这个过程中我一直在关注，包括过程关注、包括他们观点的关注，发现一个悄悄的变化。我们陈淮所长观点影响力逐年在上升，底气越来越足，巴所长观点慢慢越来越悲观、越来越谨慎，从他们做事方法也可以发现。以前听陈淮所长作报告的时候，一定能看到他的PPT，可以看到他在世界各地游历的照片、世界的风景、建筑物。已经不要PPT。巴所长以前不要PPT，侃侃而谈，到今天，他有可能判断失误后开始认真做PPT了，就是找理论了。他自己提出了，发了一个博客、还写了一篇文章，我看到有四个叠加，包括开发商供应段抑制、需求段调控，真正意义的调整现在开始了，而且从今年开始是进入起点阶段。但是到了下半年后他一看情况有所变化，他开始做PPT，终于找到十八大的理由。我们陈淮所长看到后，说跟十八大无关，他们两个争论的实质就是巴所长找到了一个理由，就是城镇化。而陈淮所长认为和这个无关。还有一个特点，陈淮所长一直从住建部政策研究所开始研究，研究的越深，底气越足，真正反映人民需求的反弹是好反弹，与市场直接对抗的出来的政策都不是好政策，这个底气越来越足。本来是业内慢慢慢慢起来的。我们巴所长从房地产业外进入的，就越来越悲观。请问两位所长，巴所长你怎么看，为什么越来越悲观？为什么今天你仍然还在找城镇化的理由？

　　巴曙松：你的这个判断，陈淮教授就不像刚才那么对抗的坐了。刚才的提问没有这个提问，你发挥了主持人的特权。一个行业的发展是在一个大势的推动下，我们从我们行业再来做行业、产品、客户的选择定位。既然政策上上下下都在开始强调说城镇化要转型、经济要转型，那也就意味着我们从99年房改以来的基本上可以说是单边市，单边突进这样的走势，有可能面临一个大势的调整。我们要试图理解这个大势往哪个方向走，既然研究完后跟他无关，那也是一个结论。比如城镇化到底下一轮怎么走。这来未来经济主线之一，再激进一点，把之一去掉都可以。各个部委都在开始考虑从户籍、土地、融资这些方面都在开始配套准备推出，这样对我们行业产生深远影响的政策，要漠视它，可能会成为行业洗牌非常重要的推动力量。顺应它和没有顺应这个趋势，最后结果会出现很大的变化。你看我们过去99年以来，很多房地产企业盈利构成的变化，我也在几个大的地产公司做过董事，工业地产、商业地产都做过。原来很重要的利润贡献，比如土地，房地产公司地的贡献少了，房的贡献会增多，这样就跟日本、香港我们看看不同阶段房地产公司利润构成贡献有趋同，开始的时候也是土地，土地涨了很多。后来开始考验你的产品设计能力、销售能力。所以我是从这个意义上。倒不是悲观，觉得把握趋势很重要。

　　李战洪：陈所长怎么看？

　　陈淮：十二五规划以来，中国房地产领域有这么几类人，一类是江湖术士，机场经常碰到说你面临血光之灾，赶紧把房子卖掉。这几年不断警告卖房子的江湖术士不少。第二，国外投资机构的代言人，再加上中国金融专家不断告诉我们房地产业绑架了国民经济，是最大风险。错了，我们面对最大风险是国际化的金融竞争。我们到今天借给美国老百姓买房的钱基本要不回来了，借给中国老百姓买房子的钱顺畅地成为银行优质资产。我们借给地方政府的钱，变成地方政府地铁、城市基础设施，我们借给美国政府的钱，现在变成财政断崖，还不上了。美国议员说把阿拉斯加卖给中国得了。我们面对着的通货膨胀实际上来自于发达国家用货币战争的办法转嫁国内的矛盾。也就是说我们决策者以为危机最大的是房地产的时候，其实掩盖的最大危机是金融，当金融专家沮丧地看到过去几年，中国在国际金融竞争中处于完全的被动和束手无策的时候，他们就来主持房地产论坛。2007年十七大报告有一句最重要的话：创造条件让更多人民群众拥有财产性收入。回头看，这五年中凡是持有金融资产的基本没有获利，股民说问君能有许多愁，恰似满仓中石油。今年拼死一争，年底比年初上涨了1点多百分点，仅仅在全球范围内表现优于西班牙。把钱存在银行的老百姓忍受了负利率的损失，到2011年忍受了8000-1万亿损失，2007年十七大报告说的财产性收入，真正享受了财产性收入升值的只有买了房子的老百姓，这就是金融专家和房地产学者底气的区别。谢谢！

　　巴曙松：还有7分钟。我的体会，金融介入房地产还是太少，所以导致不得不指出一些错误，本来忍了半天。第一，关于持有金融资产，如果你能判断这是一个回落的市场，应该持有股指期货做空的收益率提高，明明市场回落，你为什么做多呢？金融市场比较复杂，评估起来需要专业技巧，不像房地产。这是需要专业。

　　第二个回应，现在外汇储备已经开始见顶回落，我们的房价上涨跟外汇储备直接相关，他也要花一点解释。现在我们的经济，比如A点要到B这个均衡点，有两条路，第一，汇率升值20%。这个对出口有很大的短期打击。第二，不升值，国内通胀压力20%。通胀承担不了。所以中国过去十年政策选择是升值一部分，然后把另一部分压力转移到物价上，经济学称为贸易品、不可贸易品。大量通胀压力在贸易品上体现不出来，因为进出口全球统一定价，所以就把通胀的压力全部集中在了非贸易品，其中主要是房地产、基础设施，因此国家外汇管理局易纲局长说做房地产的应该感觉国家外汇管理局，大家不要自己得了好处还不知道怎么来的，还一个劲批金融专家，这个说明有些原来一直做理论研究的同志改行做房地产研究之后，视野就不太宏观了。过去十年可以这么做，但是现在汇率已经变成一个均衡波动了，外汇储备不再持续增长了，环境变了，所以我建议这样的专家要重新把他原来熟悉的宏观拣起来。第三点，关于两房投资纯属一个误传，两房受损的是两房的股权投资者，股值缩水了，所以从这个市场上摘牌了。但是在这个过程中，两房在不断地新发债券，40%到60%是美国本土的金融资本持有的，而近年危机以来，两房债券如果中国投资的话，投没投资我不知道，因为它是保密的。到现在加上人民币、加上美元走强，加上分红，是一个收益很可观的投资。普及三点金融知识。

　　李战洪：我总结一下过去十几年，不管房地产高峰还是低谷，我们房地产学者陈淮所长一直在我们论坛出现。过去几年，股市低谷的时候我们经常可以看到巴所长，但愿如果股市未来几年出现大牛，我们同样希望还能看到巴所长还能在我们房地产论坛上。谢谢！

　　我再提一个关键问题，市场的选择这个话题，有一家企业，刚才刘爱明也说了一下，未来谁能做大，他说央企。我们有一家企业在台上，五矿建设，他就很有底气说了一句话，我不赌市场。第二，高速低债，高速发展过程中，我负债最低。因为他们是央企合作。这个话题你怎么看？

　　何剑波：其实我觉得房地产市场我是很喜欢的，这个行业真的是一个完全市场化的行业，虽然国家的政策老在调控它，一只看得见的手老在摸它，弄得它很不安分。但是这个行业还是很市场化的。在这个行业里，不管央企也好、民企也好，上市公司也好，你能不能在市场上发展、生存，归根到底就是你能不能尊重市场，按照市场规则去做。这一点应该说是最重要的。刚才说到我们其实作为一个央企我们在发展过程中，我们一个基本要求确实是不赌市场，不赌市场不是不预测市场、不跟踪市场，而是不去赌博，比如说在一个市场已经比较高位的时候，不是为了去追求超额的利润去赌一把，刚才我们有好多专家发言的时候也都特别提到了，我记得朱会长也提到了说今年两会前是一个非常关键的时期，大家不要因为对后市预期比较乐观而去盲目抢地王，这样可能导致一个情况就是政府调控加码。其实我觉得这是一个方面，就是跟政策有一个良好互动。另一方面来说，在企业本身来讲我们在这个行业发展过程中我确实有一个把握周期的问题，就是在市场相对处于比较清淡的时候你能够果断地出手去拿地、去拓展，而在市场确实比较高位的时候你能沉得住气，你不要头脑发热。能做到这一点就能实现一个低债高速的增长。

　　李战洪：还是夸一下巴所长，当我们同时面临结构性调整和周期性调整的时候，巴所长有一句话说得特别好，周期性面对结构性转型。一定要记住这句话，这句话是应对现在新地产形势下最重要的对策。周期性无法改变，结构性转型要一步一步转型，太急给企业带来伤害更大。另外一个，我觉得这个话题是大家都共同关心的话题，是问贾康先生，请进一步阐述征收房产税审批程序合法性的问题，人大在审批税种所起的作用，国务院对税权实施细则是否有权不经人大审批就予以实施？

李战洪

　　贾康：我前面说的观点是说我们现在在具体的法律框架它的设计理念有一个人大对国务院授权这样一个在逻辑上完全符合法制精神这样一个必要安排。我们房产税有些人说存在违法的问题，我认为不存在。就是80年代后期人大审批了我们房产税的法律文本的同时，对国务院授权制定具体的实施方案和细则，原则的规定是相对而言比较笼统，中国经济社会转轨过程中也只能在人大层面比较笼统这样来处理，后面留下就是改革和机制创新空间，如果简单以依法治国、依法治税，什么事都要到人大那里讨论，中国很多改革就寸步难行，这一定要从动态的推进，中国现代化转轨角度来理解中国的法制，他在比较高的法的层面文本表现是跟进的，不能在前面钳制，一定要允许大量改革创新活动，使相对稳定的东西、为大家取得可接受共识之后才能上升到更高的法律层面。所以我们现在实际开征的十八种税，其中只有个人所得税、企业所得税称为法，其他叫做条例或者暂行条例。何况这样一个争议的一塌糊涂的房产税不可能一下上升到法，只能在邓小平改革智慧指引下，通过原则、方向的把握和允许局部试点、先行先试试点结合，慢慢表现出大家接受，然后通过人大程序把试点上升到暂行条例、条例，最后争取成为一个房产税法。我们完全可以正面谈论它，这里不存在违法问题，而是这是中国税收制度改革的必然。

　　巴曙松：感谢在座各位的包容，也感谢每位专家的精彩观点。谢谢各位！

（审校：劳蓉蓉）