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合景泰富8月销售11亿 孔建岷称愿投资广州

1-8月全国房地产投资同增15.6% 购地款则降7.6%

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中渝置地8月销售6.45亿 同比增近两倍

统计局：8月CPI同比涨2.0% 居住价格升2.2%

“不买地我们饿死了怎么办？我们只会靠做房子赚钱，没别的本事。”

　　观点网 梁嘉欣 大家都想走出去，大家都在尝试国际化，万科是一个例子，而且，万科已经迈出第一步。

　　就在不久前，万科成功收购了南联地产，从而获得香港资本市场上市平台的资格。万科不止一次称，这主要是为了进行国际化尝试。

　　显然，国际化已经提上了万科重要日程之中。在9月6日的媒体交流会上，万科总裁郁亮透露，万科已于日前成立了香港管理部，未来还将会成立美国业务推进小组。“我们也在寻找相应的机会。”

　　国际化缘由

　　在郁亮的眼中，万科的国际化步伐早已开始，“我们的产品设计是国际化的，都是国际大师，包括合作伙伴也是。资金有部分是国际化的，外资有部分进来了。”

　　而万科走出去的原因也很简单——为中国人服务。“国内一些人已经没有买房资格了，那我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？所以我们启动了万科国际化策略。”

　　郁亮指出，由于国内限购政策的原因，北京、上海、深圳有钱人基本上失去了买房的资格。这也让万科发现国际化的机会，“那天我在香港半山看到一个楼盘30%都是卖给内地人”，而且外资比人民币便宜、期限长，这都是国际化的好处。

　　但似乎万科目前仍未有很明晰的国际化策略。郁亮透露，现在公司还处于试水阶段，对市场各方面还需要一段时间的研究，暂未有具体的发展计划，但已派了七个小组去全球各地考察。

　　“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”万科选择进入一个新市场也有一定的前提，即与当地企业合作。“任何国际化里面必须有当地合作伙伴，没有合作伙伴不会做的。”郁亮表示。

　　至于距离最近的香港市场，郁亮表示会优先考虑，但还需要对香港市场规则再做进一步的考察，且必须要有合作体系。“没有合作体系去干嘛？而且你得有合作的价值人家才会跟你合作。”

　　通过合作方式进行海外扩张，这无疑也是一种聪明方式。但实际上，现在行业内对房企国际化的看法仍不一致。

　　某房企高管曾指出，国外房地产市场经过几十年的竞争，已经相当成熟，现在进入未必能竞争得过本土开发商。“你走出去可能发现风浪比在国内更大。”到底万科现在进军海外房地产市场，是抄底投资，还是真正做开发，还有待进一步观察。

　　不过，上述高管亦指出，其实中国房地产企业现在没有走出去的必要，因为中国的市场容量相当大。当然，万科亦不否认国内市场的重要性。

　　郁亮坦言，房地产行业还有很大的发展空间，未来15到20年的时间内，住宅市场依然有着很多的机会。

　　“比如说在深圳，住宅市场不断萎缩，也基本饱和了，但城市旧改就出来了，所以有很多的机会。而且目前市场上很多人群并没有被涵盖，包括老年人口问题，老年住宅是没有解决的，所以这就是未来市场空间所在。”

　　另外，其亦称，房地产行业在发展过程中集约化程度会更高，这是市场竞争所致。“在不同城市不同阶段，主要的发展商都会经历从本地发展商转化为全国发展商的过程，这在每个城市都会上演。所以，一个优秀发展商可以接受市场并不断稳定下来，也能够找到增长机会。”

　　但郁亮亦指出，不要再指望房地产能成为国民经济的主角，哪怕它涉及到几十个行业的发展，但未来房地产将只是配套产业，认清这一定位，房企才能找到更多的机会。

　　“对于后市，我们说下半场是黄金时代下半场，不是说行业不行的下半场，只不过我们上半场过于辉煌，现在只是对过于辉煌得不太正常的局面做个修正而已，这个行业的前景仍然会很好，哪怕宏观调控持续下去也会很好。”郁亮称。

　　拿地的原因

　　近期万科在土地市场上的表现也相当抢眼。据不完全统计，自4月开始出手土地市场以来，万科今年至今已新增项目共27个，共需支付的地价款约120亿元。而在9月的第一周，万科亦在广州、合肥共花费46.7亿拿地。

　　值得一提的是，万科拿的项目当中，商业比例不断增加。“政府非要给我，我不愿意做。”郁亮也表达了自己些许无奈。他透露，刚新近拿下的合肥项目，正是由于政府把商业部分拿走，万科觉得可以做才拿下。

　　他续称，万科一直都是为了做好住宅而做商业，“我们不能不做，以前我们可以把商业切开给别人做，现在看起来不行，背不住了，所以我们必须要做这件事情。”

　　郁亮透露，为了推进商业项目的打造，万科在人才等方面都做了充足的准备，亦在各地开始尝试做起来，“别忘了，万科早年是做商业地产出身的。”

　　频密地出手拿地，郁亮指出这与对后市的看好无直接关系，“不买地我们饿死了怎么办？我们只会靠做房子赚钱，没别的本事。”其续称，地方政府上半年无地可卖，土地集中在下半年推出，这也导致下半年买地的数量比上半年多，但不存在对后市是否乐观的问题。

　　郁亮还表示，碰到合适的土地万科就会出手，拿地方面也不分一线二线城市，而是看回报率，但坚决不拿地王。而且，还要视乎手中是否有钱。“我们现在手里有470亿现金，政府又大量推地，所以我们就买。”

　　不断增长的销售业绩相信也是促使万科有底气拿地的原因之一。截至8月末，万科已累计实现销售面积802.9万平方米，销售金额842.8亿元。郁亮称，今年万科的销售肯定会有正增长，不过，万科从不做计划。

　　“我们每个月会调整未来三个月的经营安排，每个季度则会研究过去未来12个月的安排。到年底我们会讨论未来36个月的安排，但这个安排里面是指导性的东西，没有任何的计划。公司的经营安排是跟着市场的变化而变化自己的经营策略，并不是用不变的计划来实施。所以，万科真的是不做计划的运营公司。”

　　郁亮指出，万科现已走过快速发展阶段，迈入稳健发展时代，“我们青春期长个子的阶段已经过去了，现在进入了成熟的阶段。

　　但即使这样，万科对行业领跑者的追求依然不变，尽管此前王石曾高调宣称，万科可能为了质量而沦为老二老三。

　　寻找竞争力

　　早前曾有分析指出，踏入下半年，房企也进入施工高峰期，当然这也是补充土地储备时期。

　　而根据万科中报数据显示，截至6月底，公司实现开工面积468万平方米，竣工面积244万平方米，分别完成年初计划的35%和28%。而根据年初万科定下的开工目标，计划实现新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。

　　换言之，接下来万科的建房速度将不断加快，但这同时也意味着，赶工背后可能将带来更多的质量问题。而万科今年年初亦受该问题所困扰。

　　不过，郁亮强调，房屋装修质量问题与万科建房快慢速度无关，慢不一定就能解决问题，但万科仍会坚持做装修房。

　　“从好房子，好服务过渡到好邻居阶段，这是我们的一个变化，在这个思考过程中我们在放慢速度。其实我们现在进入城市不是最多的，发展速度也不是最快的。”

　　谈及质量，免不了也涉及到万科早段时间的人事变动。经过一系列的人事调整，万科的管理层愈趋于年轻化。在郁亮的眼里，这也意味着万科的理想色彩更浓，因为年轻人更有理想。“只要不断有年轻人提拔起来，这个公司才是百年老店的公司。”

　　郁亮指出，判断一个公司是否优秀，重要指标是看公司能否持续提拔年轻人，而不是看有多少人走。“人总要离开公司的，早晚都要离开。一个家庭说不定分了家之后几个儿子都很好，不能说一分家，财产分散就没办法做大了。”

　　郁亮不止一次重申，万科人才流动率仅有12%左右，低于行业17%的平均水平。

　　实际上，万科在人才储备方面也做了一定的准备和调整。据透露，万科除了坚持内部培养的策略，同时也在启动优秀人才招募计划——强将计划。

　　与此同时，万科亦从9月开始强化了区域作用，把总部的业务决策权下放到区域层面，让贴近市场的人做决策。

　　而在吸引人才方面，郁亮指出，万科有三方面的竞争优势，第一是有竞争力的薪水，奖励体系最完整，没有一个上市公司的激励体系超过万科。其次则是具有较大的发展空间，第三则是健康的环境。

　　据介绍，万科的奖金与员工的健康挂钩，如果公司的员工体能、健康状况得到改善，就多发1%的奖金，反之则要扣1%的奖金。

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