观点网 武瑾莹 陈泽佳 2012已过半年,房地产调控政策依旧没有放松的迹象,各大上市房企的半年度业绩亦已经纷纷出炉,在这样的调控期内大部分房企都选择顺势而为,调整策略,因此取得相对较好的成绩。
与此相比,一直强调去地产化的华侨城却稍显有些逊色,从日前公布的中报来看,其房地产净利与毛利皆略有下降,而负债却有所上升。
净利下降
8月20日,华侨城发布2012年半年度报告称,报告期内,公司实现营业收入66.8亿元,比去年同期上升13.82%;实现营业利润14.89亿元,比去年同期上升0.42%;而实现归属于母公司净利润10.45亿元,比去年同期下降4.24%。
目前,华侨城的主要三大业务有旅游综合、房地产和纸包装业务。
其中,上半年华侨城旅游综合业务共接待游客1094万人次,同比增长2.50%,实现旅游综合业务收入27.41亿元,同比增长32.22%;公司包装印刷业务持续稳定发展,实现营业收入3.41亿元。
而在房地产方面,在上半年则实现了销售同比增长,各地产项目房地产收入35.56亿元,同比增长5.27%,不过,其增长速度与去年同期的50.41%和2010年的116.31%相比,显然是放缓很多。
对于净利的下降,华侨城解释称,净利润下滑主要是由于少数股东损益较上年同期增加,以及深圳地区所得税率提高等因素影响。
而中银国际研究报告认为,华侨城营业利润率由去年的25.27%下降至22.29%,可能主要是由毛利率下降和期间费用率的上涨所造成。
华侨城近两年来合作开发力度,导致少数股东损益较上年同期有所增加,同时2012年华侨城适用所得税率从去年的24%提高至25%。
在财务方面,根据半年报的数据显示,2012年上半年华侨城资产负债率为71.96%%,负债总额由年初的447亿元进一步上升至483亿元。
据了解,此前2007年至2011年间,华侨城的资产负债率分别为54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。
应对调控迟缓
尽管华侨城一直强调要去地产化,但从其公布的中报显示,房地产仍是华侨城最主要的收入来源。
华侨城上半年房地产业务继续超过旅游综合业务收入,占据总业务收入的比例高达54%,其主营业务地产化迹象明显。
但同时,华侨城的房地产业务上半年发展遇挫似乎也颇为明显。
8月21日,高华证券在最新的研报中指出,估算2012年上半年华侨城实现预售80亿元,占其2012全年预测的42%,低于同业的50%。
该报告表示,截至上半年公司预收账款仅为40亿元,即使加上预售中预计约为50亿元的未回收现金,其估算2012-13年预期收入中仅有80%/0%被锁定,远低于同业100%/50%的水平。
对此,尽管收入上升14%,但高华证券仍不看好华侨城。该报告表示,限购政策的重申和政策对投资需求的持续抑制将继续对其合同销售以及盈利前景造成压力,预计年下半年净利润率将进一步下滑至14.3%。
事实上,对于华侨城的房地产业绩呈现如此状况,业内人士表示并不太吃惊。
有世联地产人士认为,这和华侨城的产品定位有一定关系。其称,华侨城基本都是高端项目,相对其他企业更易受到调控影响。
然而,业内认为,更重要的原因却是华侨城对市场的敏锐度不够,导致反应不够迅速,不能及时针对市场的变化而进行策略调整。
以最容易被人放在一起进行比较,同在深圳起家的另一国企招商地产为例,其今年的销售策略更为灵活,尤其在价格策略上。
纵观整个2012年上半年,招商地产给外界最深的印象莫过于“降价”两字,从深圳、重庆到上海,招商旗下项目皆采取了“以价换量”的策略。
据此前中投证券研报显示,招商地产先后在3月份、5-6月份推出了两次全国范围的优惠活动,优惠幅度在5%-10%。
招商的主动调整效果也颇为明显,虽公司方面并未表示确认,但据中投证券的研究显示,预计招商地产今年上半年签约销售额约160亿元,同比增长135%;认购金额约175亿元,同比增长46%。
选择以价换量从而在调控之下获得业绩大幅增长的并不止招商,另一家央企北京的开发商中海也在近一年中积极促销,结果是其半年即完成全年销售目标的80%,如今更将新的目标直指千亿。
对比这些将“降价”成为上半年标签的同行,华侨城在价格调整方面表现并不明显,于是“以价换量”的现象也并未在其身上出现。
负债高企
销售缓慢,策略保守的后果,显然是华侨城房地产业绩的差强人意,而这最重要的影响也直接反应到了华侨城的财务状况上。
申银万国发表研究报告称,公司净负债率仍偏高达到120%,较2011年年底的107.7%有上升,导致公司财务费用同比增加52%至2.26亿元。
因此,其认为,由于房产市场持续调整以及公司新园区持续推进,公司财务状况难有大的改观,下半年业绩仍将受到高销售费用和财务费用的负面影响。
对此,高华证券的看法与申银万国不谋而合。高华证券表示,上半年华侨城的财务状况进一步走软,净负债率达124%(2011年末为113%),表明公司逆市扩张财务能力有限。
从2007年至今,华侨城的负债逐年高涨,如果下半年的表现确如高华证券预期,那么未来半年,华侨城的负债将进一步升高也不无可能。
这样的财务状况对于目前正积极布局文化旅游产业的华侨城来说,是否会造成严重的影响尚不能下结论。
但可以肯定的是,文化旅游产业是一个投入大,回报期长,资金沉淀量大的产业,若无庞大的资本实力为依靠,华侨城的文化布局能否如期完成也实在难以确定。
早在3月19日年度业绩会上,华侨城总裁刘平春就曾表示,今年华侨城要做的第一件事就是要将现在可变现的项目想方设法卖掉,加快销售,将强营销,降低负债率。
但现在看来,刘平春的表态并未实现,华侨城的营销迟缓,负债上升。于是,在房地产销售方面遇困的华侨城不得不寻找其他的融资渠道。
最为明显的事情是,其已经将旗下旅游项目的门票纳入了融资的规划。
今年6月,有媒体报道称,华侨城高管在一次投资者交流会上透露,公司准备将欢乐谷的门票作为收益凭证,在深交所挂牌。
华侨城的具体想法为,拟将欢乐谷的门票收入作为一种资产抵押,利用资产证券化的方式公开发行,此种产品为5年期债券,规模大概是20-30亿元。
另一方面,华侨城集团也在积极进行资产调整,以打造房地产业务的A+H股平台。在6年未能在A股进行直接融资的情况下,华侨城寄希望于H股融资以支撑房地产业务的发展,也是颇为顺理成章的事情。