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博鳌特稿 颐和赵永爽:高端住宅市场理应被调控
作者: 见习编辑 张媛娜     时间: 2012-07-11 00:42:19    来源: [ 观点网 ]

高端地产理应被调控，但这个调控我觉得不是外在的力量，发展商和高端地产市场本身是需要调控的。　　

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 张媛娜 “房地产市场就像孙大圣。在皈依佛祖之前，天兵天将先去围剿他，接着再去招安，然后让太上老君拿炉炼他，最后被如来佛祖压在五行山下，皈依佛祖之后就要去取真经了。”

　　一向言语幽默的颐和地产副总裁赵永爽如此生动的形容房地产市场。他说，《西游记》就好像一部形象的房地产市场的发展史。

　　而对于主攻高端住宅市场的颐和而言，调控对其的影响似乎要更大的一些。然而，赵永爽却认为，高端住宅市场理应被调控。

　　他表示，越高端越要理性和健康。如果有内力和外力共同作用，使得高端地产市场能够健康地发展，那么对市场的参与各方都是有利的。

　　其续称，调控的对象不仅仅是高端的住宅和豪宅，而是整个房地产市场。国家宏观调控不是仅仅针对于房地产。它是以房地产作为要点，其实调控的是整体国民经济。

　　调控以来，愈加严峻的形式使得越来越多的房地产企业纷纷进军商业地产、旅游地产等，这样来看，颐和在旅游地产方面似乎已先行了一步。

　　正当其他房企考虑如何进入旅游地产市场时，颐和已经在思考如何做到产业升级。

　　赵永爽表示，旅游地产不是想做就能做的，同样需要十几年时间的积累。九十年代初的时候，颐和的团队就已经在德国、荷兰等管理旅游设施，这本身就是一种试验，也是一种学习和积累。

　　同时他还指出，旅游的核心不是景点，而是服务。旅游本身体现的是一种服务意识，地产体现的是一种精雕细琢的产品和质量意识。服务加产品都做好的时候，自然做好了旅游地产。

　　“旅游地产是服务加产品，再升华就是人文加物质。所以，我觉得旅游地产不是简单的地产细分，而是住宅和商业地产的升级。”

　　以下为观点新媒体对广州颐和集团有限公司副总裁赵永爽先生的采访实录：

　　观点新媒体：颐和主攻高端住宅市场，而这也是调控的重点对象，颐和如何应对这一局面？

　　赵永爽：首先我觉得调控的对象不仅仅是高端的住宅和豪宅，而是整个房地产市场。我始终认为，国家宏观调控不是仅仅针对于房地产。它是以房地产作为要点，其实调控的是整体国民经济。所以我不认为豪宅和高端地产是最受调控的对象。

　　不过，高端地产理应被调控，但这个调控我觉得不是外在的力量，发展商和高端地产市场本身是需要调控的，为什么呢？因为越高端越要理性和健康。如果有内力和外力共同作用，使得高端地产市场能够健康地发展，我觉得对市场的参与各方都是有利的。

　　高端地产为什么被大家关注，因为它的价格高，但价格高下面隐藏的是性价比。在市场很好的时候，大家会看到很多伪豪宅。就是因为原来很多做中低端项目的发展商，借着房地产市场价格走高的趋势，将手下刚需的楼盘进行升价，把价格升到了跟豪宅和高端地产差不多的价格。这是高端地产隐藏的一个现象。

　　第二个现象，当市场很好的时候，买家和业主会疯狂的置业。这种时候，很多不是做豪宅和高端地产的发展商也进入高端地产领域，实际上就把高端地产市场变成了可以进行投机行为的地方。

　　很多投机客为什么会去炒卖高端地产？毕竟高端地产的价格高，买入的价格高，卖出的价格更高，边际利润自然就高。所以大家看到的高房价好像全部都是高端地产，实际上不是这样，有一些仅仅是为了投机的需要。

　　还有，为什么高端地产一直以来价格是比较高的？因为做高端地产需要锤炼和积累。所谓十年树木，百年树人，高端地产也不可能一两年就经营得出来。

　　也正因为如此，才使得很多一直做中低端产品的房地产发展商，甚至没有做过地产的发展商都去做高端地产，所以使得高端住宅市场变成了众矢之的，高端地产自然变成了一个被调控的对象。

　　观点新媒体：高端住宅产品的利润要比刚需产品的利润高吗？

　　赵永爽：理论上是这样的。但是，遇到一些市场变化的时候，大家的利润率都会进行合理的回调。从利润绝对值来讲，可能高端地产更大一些，但它本身投入也高。

　　观点新媒体：刚才您提到，很多之前不做高端地产甚至不做地产的发展商都来做高端地产，您认为会不会对一直在做高端产品的颐和产生冲击和影响？

　　赵永爽：我觉得不会，因为路遥知马力。颐和的信心来源于哪里呢？来源于时间和积累。刚才讲的并不是一个很好的现象，但是我们欢迎竞争。

　　中国房地产市场之所以这几年发展这么快，除了有国家经济和投资渠道狭窄的客观原因之外，还有一个主观原因就是因为竞争。在所有的高额的消费品中，只有房地产市场对买家是最公平的，只要你有钱就能够买到。

　　为什么地产会比较公平，就是因为竞争，尤其是在广州。我觉得广州的市场成熟度就在于此，各种各样的房地产商齐聚一堂。而且，很少听说广州的发展商一夜之间倒掉或者转行。正是因为充分的竞争，使得广州地产企业无论是走到外省或者国外去都有天生的“免疫力”。

　　虽然房地产被调控，竞争也很激烈。但是，只要在这个环境下能够生存下来就很厉害。我以前曾讲过，房地产市场就像孙大圣。在皈依佛祖之前，天兵天将先去围剿他，接着再去招安，然后让太上老君拿炉炼他，最后被如来佛祖压在五行山下，皈依佛祖之后就要去取真经了。所以西游记就好像一部形象的房地产市场的发展史。

　　观点新媒体：您认为，广州的房地产市场因为竞争的原因比较成熟。但是，北京和上海的房地产市场肯定也会有同样的竞争，那么对比起来看，广州的房地产市场自身有什么特色？

　　赵永爽：广州的房地产市场的竞争，是在有限的需求量之内去竞争，所以比拼的是实力和产品的质量。而上海和北京的房地产市场需求不仅来源于当地，更是来源于全国甚至全世界。

　　在有限的需求情况下，只有把产品做得更好，才能卖得出去，这是很简单的道理。在无限需求的情况下，只要把名字起好或者把宣传做好，也可能卖得出去。

　　所以，在有限的需求下，广州的房地产市场更考验发展商的实力。

　　观点新媒体：颐和除了住宅之外，另一大方向就是旅游地产，未来颐和会不会加大旅游地产的比重？目前也有很多房企试水旅游地产，那么您怎么看待目前中国旅游地产发展现状？

　　赵永爽：因为颐和一直都在做旅游地产，所以也没有刻意的去加大在这方面的比重。颐和的旅游地产跟其他旅游地产模式不一样，我们的旅游地产更偏向于休闲、健康的地产。

　　另外，旅游地产也不是想做就能做的，同样需要十几年时间的积累。九十年代初的时候，颐和的团队就已经在德国、荷兰等管理旅游设施，这本身就是一种试验，也是一种学习和积累。

　　旅游的核心不是景点，而是服务。旅游本身体现的是一种服务意识，地产体现的是一种精雕细琢的产品和质量意识。服务加产品都做好的时候，自然做好了旅游地产。

　　前段时间我们去台湾看了旅游地产产品。台湾是一个很有意思的地方，它传承了中国的文化，也受到日本的细致服务意识的影响。而且它的服务不仅仅体现在人的服务上，通过很多设施也能够体会到以人为本的人文关怀。

　　旅游地产是服务加产品，再升华就是人文加物质。所以，我觉得旅游地产不是简单的地产细分，而是住宅和商业地产的升级。

　　观点新媒体：台湾的旅游地产做得很好？它的住宅市场的情况如何？

　　赵永爽：我认为台湾的旅游地产很好。很小也很精致，你可以品味到里面很多文化的精髓。

　　台湾住宅市场没有国内大，房价也没有国内高，而且台湾的住宅仅仅是普通的消费产品。而国内的房子却承载了太多的期望与功能。

　　我觉得国内的房产有六大功能。第一大功能是储蓄，很多人买房是为了存钱，可以保值；第二，它有遗传的功能，可以传给下一代来住；第三，炫耀的功能，房子也会作为人们彼此攀比炫耀的工具；第四，投资的功能，投资跟存钱不一样，投资是为了升值，为了赚钱；第五，才是居住的功能；第六，还有一种功能是国家经济需要的功能。所以，我一直说房价不高，因为中国的房子承载的功能太多了。

　　观点新媒体：颐和计划在江门台山那边开发有一个温泉城项目，请问目前这个项目进度怎么样？未来的规划如何？

　　赵永爽：我们这个项目定位为国际温泉城，目前这个项目已经在进行前期规划了，总投资大概两三百亿。项目预计五年之内全部出来，里面包含主题酒店、休闲社区，温泉文化博物馆、学校以及一些商业设施等。

　　在广东所有的地级市里面，我认为江门台山市最平和，它既有经济的发展，又有自身的传统文化，同时这里也是侨乡，全世界华人来源最多的地方可能就是台山。

　　而且颐和强调的是从温泉文化上升到家庭文化，我希望来颐和温泉城泡温泉的都是一家人，所以我们倡导的是一种家庭文化。

　　观点新媒体：今年三月至今，楼市成交出现逐月回升，有分析认为是房企以价换量的结果，您是否认同这个观点？您预计下半年会不会出现全面的价格战？

　　赵永爽：我认同这观点，这是对的。市场学是经济学范畴中的一个细分部分，我觉得在市场不好的时候通过价格救市，通过价格去刺激消费是必要手段，也是仅有的一个手段。所以，以价换量是正确的。价格战永远是最幼稚、最单纯、最直接、也是最有效的方式。

　　其实，价格战早已开始，当价格战变成一种常态的时候，就不是传统意义上的价格战了，而仅仅是营销和销售的手段。

　　观点新媒体：四月份，您在参加一个活动的时候提出“头发黑白论”；五一期间，您又提出了一个“三驾马车论”。怎么理解？

　　赵永爽：关于“头发黑白论”，我的原话是这样的，“欣喜的告诉大家，春节前我回北京，家里人和朋友说小赵这么年轻，鬓角都变白了，我说因为最近市场不太好。也欣喜的告诉大家，最近我头发变黑了。”

　　我当时说头发白有两个目的，第一是道出了房地产人的心态。我们只是想把事情干好，我们操的心也很多。

　　第二是想说市场在变好。因为当时的市场已经在转暖，转暖不是因为国家的调控放松了，而是大家的购买欲望和热情在这个时间节点被小部分的释放出来。

　　“三驾马车论”是指房地产市场如果回暖，肯定要有三方面的力量共同拉动。第一方面，理性的投资者出手了。第二方面，刚需的消费者能够买得起房。最近刚需市场反应优良不仅仅是因为房价下降了，更因为首套房利率下降。第三方面，更新换代的需求。现在大家对大房子和舒适的房子需求越来越强烈。

　　这三个力量共同努力，才是一个好的市场向前走的方向。

　　观点新媒体：你觉得今年五一广州的楼市怎么样？一般来讲，像五一、端午、国庆，这种中国比较重大的节日中楼市的反应对后市会不会产生很大的影响？

　　赵永爽：今年五一广州的楼市情况我觉得还可以，和我个人期望的差不多，没有像其他人预判的那样价格会出现大涨或大跌，比较理性化。

　　在以前，像五一、国庆等节日楼市的反应对后市会产生比较大的影响，但是现在不会了。

　　原来会有一个指向性的意义，现在没有了，因为现在大家生活节奏慢慢慢下来了。所以，房地产市场要回归到一个常态消费的心态，大家不是为了买房而买房，也不是为了炒房而买房，同时也不一定非要挤到五一、国庆去买房，平时也可以去。

　　观点新媒体：中央的调控政策一直未放松，但各地方政府却频频传出放松调控的信号，您怎么看待中央和地方政府对于调控微妙的态度？

　　赵永爽：地方政府就像房地产商的销售部，老板说不能降价，但销售部为了完成业绩有时候就要调低价格，简单理解就是这样。地方政府现在角色很复杂，既是经营者、管理者，同时也是执行者。

　　它既要听中央的，同时又要让当地经济良性发展，所以有时候是两难的。我认为能够在中间走出一条路的地方政府，才是好政府，至少我觉得广州政府是好的。

　　实际上，过去几个月我国的经济情况不太好，很大程度是因为消费不利。但中国人口这么多，为什么还会消费不利呢？是因为大家的消费信心有问题，对地区经济的发展、对宏观经济发展信心不足，所以大家都不愿意去消费。

　　地方政府要解决这个问题，一定要适时的因地制宜的出台当地的政策。

　　观点新媒体：谈一谈您对中国未来房地产市场发展的愿景。

　　赵永爽：我希望以后房地产市场和房地产从业者能够更健康，这个市场上所有的参与者都不要急功近利。也希望后来者可以珍惜中国房地产市场已经积累下来的很多好的做法和经验。最后一点，我认为做房地产两个字最重要--诚信。

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