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博鳌特稿 禹洲邱于赓：稳定持续发展才是硬道理
作者: 陈泽佳     时间: 2012-07-10 00:28:37    来源: [ 观点网 ]

最危险的时期已经过去了，未来也不会愁房子卖不出去，所以还是希望利润可以提升一点。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 陈泽佳 稳定与发展，想必在当今的市场经济环境中是每一个企业都所追求的目标与方向。

　　禹洲地产财务总监邱于赓先生在接受观点新媒体采访时表示，在比较艰难的时刻，企业还是要谨慎对待，稳定持续发展才是硬道理。

　　而禹洲地产的策略一直还是稳中求进，不会激进去扩张。

　　在稳中求进的发展中，禹洲地产今年上半年集中推出的项目主要以刚需产品为主，总体销售情况还比较理想。

　　5月29日禹洲地产主席林龙安在股东会后表示，公司今年至今，录得合同销售额30.7亿元人民币，加上签约额10亿元，合共约40亿元，已达全年目标的80%。

　　由此看来，禹洲地产今年50亿元的销售目标的完成是毫无疑问的。林龙安此前表示，公司暂未有计划上调销售目标，但不排除将来作出适当调整。

　　对此，邱于赓也有所表态。他表示，去年定的50亿元目标比较保守，原因是当时市场情况确实比较糟糕，认为增长不一定，只要不倒退就很好了。

　　不过，从目前市场情况看，今年的目标似乎定得有点低了，主要还是因为市场的因素。所以下半年禹洲会做适当调整。

　　对于下半年的计划，邱于赓指出，公司未来将会加大销售力度和增加市场份额，而现时新盘的去化率逾60%水平。

　　6月份以来，在降息等系列利好刺激下，总体市场成交量普遍上升，邱于赓也肯定了降息给楼市回暖带来的一定作用。

　　他表示，降息对禹洲来说也是非常正面的影响，因为这两年以来禹洲的主要产品大部分都是以刚需为主，符合市场需求。

　　关于下半年房价趋势的发展，邱于赓认为降价不会继续蔓延，下半年会停止或者有小幅度的反弹。

　　他续称，以禹洲自身来讲，目前现金流稳定，企业生存也没有问题，我们更希望能在盈利方面做一点功夫。

　　最危险的时期已经过去了，未来也不会愁房子卖不出去，所以还是希望利润可以提升一点。

　　在土地储备方面，邱于赓表示，下半年是禹洲的一个机会，会根据情况适当增加土地储备，扩展自己的领域。

　　机会也不期而至，禹洲地产如愿以偿。7月6日，禹洲地产成功以351万元/亩成交，楼面地价1755元/平方米，总价5.05亿元竞得合肥肥西县一宗住宅用地。

　　“作为禹洲，我们从来没有拿地不开发，一直保持平稳发展的步伐。”邱于赓在接受观点新媒体采访时如是说。

　　如何能够一直保持平稳与发展，邱于赓认为，每一个企业都要有自己独特的可持续发展的商业模式，要清晰地知道自己的定位，可以借鉴优秀企业的商业模式，但重要的还是要根据自身的发展情况制定适合自己发展的目标规划与公司策略。

　　以下为观点新媒体对禹洲地产财务总监邱于赓先生的采访实录：

　　观点新媒体：日前，禹洲地产主席林龙安先生在股东大会上表示，公司今年已销售30.7亿元，再加上认购未签约额约10亿元，合共是40亿元，已完成全年目标的80%。那么，业绩贡献主要来自哪些项目？目前该些项目的销售情况如何？

　　邱于赓：业绩贡献最多的主要是海西区域的厦门的两个项目，一是禹洲·中央海岸，二是禹洲·尊海。另外，厦门之外卖得最好的要属合肥的禹洲天境。这三个项目的销售量已占目前总销售40亿元的六成。

　　观点新媒体：上半年禹洲的销售情况不错，与公司今年的推盘计划与策略有很大的关系吗？下半年的推盘计划会有所调整吗？

　　邱于赓：禹洲地产上半年集中推出的项目主要是以刚需产品为主，刚需的带动使得总体销售情况都还比较理想。

　　在价格方面，禹洲也做了一些让步，新推的新项目价格定位上也比较合理。

　　下半年，禹洲会更加关注利润率，价格方面会根据市场情况适当有所调整，会采取低开高走的策略。接下来要推出的项目，同一个项目里优先的地段会慢慢推出，价格也会有所提升。

　　观点新媒体：近期，央行降息给房地产市场带来了一定的影响，禹洲地产是否也有同样的感受？央行的降息对禹洲有什么样的影响？

　　邱于赓：降息对市场有一定的影响，但主要并不是数据上的影响，而是心理上。

　　因为央行释放出来的信号是对货币政策有所放松，银行就会多放一些按揭，这对刚需客户而言，贷款会比较容易，再加上近期房价总体上有所下降，会吸引他们来买房。

　　刚需的客户买房的资金来源100%都是按揭，一次性付款的大部分是投资性需求。所以，对于刚需人群来说，降息产生了一个很大的心理影响，他们会觉得货币放松之后，房价不会那么低，不会继续观望，只要价格合理，就可以出手购房，这是一个对市场看好的信号。

　　同时，降息对禹洲来说也是非常正面的影响，因为这两年以来我们的主要产品大部分都是以刚需为主，符合市场需求。

　　而关于贷款方面，禹洲目前从国内拿到的贷款大概有30亿，利率降低0.25%，其实影响并不大，利息每年大概就是几百万，银行也愿意贷更多的款给我们。

　　观点新媒体：央行的降息对市场的影响如此有利，那您觉得未来还有没有可能再继续降息的可能？

　　邱于赓：有可能，预期今年还会有一到两次的降息。另外，银行的存款准备金率也会下调，下调之后银行会有更多的现金流出市场。

　　现在中国的经济明显下滑，压力也越来越大。国内的经济增长统计跟国外有所差异，低于8%实际上就说明经济在倒退。

　　观点新媒体：国家统计局公布5月70个城市的房价数据，众多热点城市成交量都有所回升。6月以来，很多一线城市新项目一开售就卖出八成，对此，您是怎么看待这种现象？

　　邱于赓：去年下半年销售情况总体上不好是因为，在最后四个月所有银行都停止对房地产贷款，包括要买房的消费者，使得需求被压制。

　　今年以来，整体经济都不景气，政府也意识到这一点，对银行、货币都有所放松，这给市场带来了好的信号。事实上，市场需求一直都在，并没有下降，只是被限制了。而此次银行方面的放松对整个房地产市场的交易量，起到了一个很关键的作用。

　　一直以来，房地产市场需求都是存在的，只是因为政府行政手段的干预使得市场被扭曲，开发商不得不要做出调整以适应。

　　只要市场恢复正常的状态，楼市交易量自然会上去。

　　观点新媒体：今年以来，地方政府松绑调控的现象一直都有存在，也有一些微调，对此，您怎么看？

　　邱于赓：地方政府现在需要的是钱，经济速度放慢，再加上中央政府的一些措施，使得地方土地出让受到很大的影响，所以地方政府的收入也就受到影响。

　　所以，地方政府尝试做一些微调，事实上是看中央政府的态度如何、反应如何。去年上海、佛山在调控政策上都有动作，但最终都夭折。而今年以来，地方政府松绑调控的现象却一直存在，不过中央似乎没有像去年那样坚决否定，既不支持，也没有反对。

　　原因在于去年经济放慢的速度还不是很明显，但今年就不一样了，经济下滑速度非常快。所以，中央政府的态度也有所改变，态度确实有所放松，让政府自己去做。再加上银行的配合，未来一年，整个市场政府还是会放松。

　　政府的调控还是很有效果的，限购令已经把大部分投机性需求打压下去，现在市场上还是以自住为主，未来不会再出现炒房热的现象。

　　观点新媒体：从去年开始，政府就提出要把稳增长作为首要重点工作，房价的高低与稳增长也有一定的联系，您觉得在未来或者下半年，房价趋势会如何发展？

　　邱于赓：我认为降价不会继续蔓延，下半年会停止或者有小幅度的反弹。

　　从去年下半年到今年上半年，很多开发商都缺钱，现金流断裂就会破产，所以保现金流才能保命。因此，为了尽快把自己的房子卖出去，在价格方面就会做一定的让步。

　　不过，这样的情况不会一直持续下去，因为当所有项目卖光也没有利润的话，企业是无法生存的，没钱买地继续开发。

　　以禹洲自身来讲，目前现金流稳定，企业生存也没有问题，我们更希望能在盈利方面做一点功夫。

　　最危险的时期已经过去了，未来也不会愁房子卖不出去，所以还是希望利润可以提升一点。

　　然而，房价会做很大幅度的调整也是不可能的。第一，这很明显违反了中央的意愿，如果价格升得太快还是会打压下去的。

　　第二，如果价格涨幅波动太快，刚需人群的心理会有一定的压力，因此会放慢购买速度，这样恶性循环的话，会导致市场混乱或是没有成交量。

　　因此，房价在未来更应该做一些合理的调整，保持稳定状态，这样才有利于市场的健康发展。

　　观点新媒体：下半年禹洲会积极吸纳土地储备，那么现在是否有一些意向目标城市？

　　邱于赓：我们拿地主要还是在厦门以及海西区域。目前禹洲的土地储备有600多万平方米，再加上泉州100多万平米的一级开发，如果拿到总共就有700万平方米，足够禹洲开发6-7年。厦门和泉州占七成，其余分布于福州、合肥、天津。

　　禹洲的拿地策略主要是在已有根据地的地方会多拿一些地，新进入的城市不多，主要考虑风险问题。

　　最近，有很多中小开发商来电希望与我们合作一起开发项目，我们增加土地储备的机会还是很多。不过，拿地还是主要看成本的高低，我们也跟很多家企业探讨过，目前要确定买的地还没有。

　　下半年是禹洲的一个机会，估计未来会用比较低的价格拿地，不会从招拍挂获取。因为招拍挂拿地的成本太高，通过协商拿地的反而会有很大的优惠，减少成本。

　　目前土地市场比年前稍微好一点，主要是因为企业补充土地储备的需要。今年上半年土地价格明显没有下降，并不是拿地机会，反而下半年如果地方政府财政真的出现问题，土地市场的价格还会进行让步，所以我们一直在等，没有必要现在去争抢高溢价的土地。

　　观点新媒体：可不可以说这是一种比较保守的做法？

　　邱于赓：目前很多地产公司盲目进入一些新的城市，发现进去以后对当地的法规不太熟悉，银行和政府关系不顺畅，管理方面也困难，再加上拿到的土地价格也比较高，所以导致在进入新城市后都是在做亏本的生意。

　　因此，禹洲一般不愿意去冒这个险，在市场很好的时候，我们会考虑进入一些新的城市，扩展自己的领域，但在市场困难的情况下，还是尽快以求稳为主，保守一点，做自己有把握的事。

　　事实上，我们还是很看好福建省海西区域的未来，而且在厦门与泉州拿地比较便宜，销售也不错，没有什么必要再进入到其他城市去拿地。

　　观点新媒体：禹洲发展的重心都在海西经济圈，目前进入该区域的开发商也越来越多，如何看待海西经济区的发展？以及面对这种市场竞争，禹洲会不会感觉有压力？

　　邱于赓：厦门这个区域，营商环境的确不错，以前因为政治关系，可能并未引起社会从商的注意，也没有全国性的开发商进到这个区域，现在格局变了，越来越多开发商纷纷进驻。不过虽然如此，这些大开发商在这里设点，只是把该片区域当做一个城市公司看待，没有把所有的资源都投放于此，因此作为以厦门为大本营的禹洲来说，更多的是有先天的优势。

　　事实上，我们发现中海、万科、世茂等进入海西区域的拿地成本其实很高，根据现在该片区的市场情况来算，利润还是比较少的。如果这些大开发商在这里的项目利润点不高的话，慢慢地也会转移阵地，撤出或者放慢拿地，这对于禹洲来说，就有更多的机会。

　　竞争压力是一定有的，不过更多外地开发商的进入，也带来一些新的元素，比如新的产品理念，可以学习借鉴优秀开发商的各种经验与设计，提升自己的产品水平，这样也是有利于自身的发展，能为客户提供更多的选择，满足更多的需要。

　　因此，禹洲会更加努力，在未来也不会怕竞争，再加上地区优势，禹洲所有资源都投放在海西区域，还是具备一定的成熟经验与优势。

　　观点新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业也受到很大的影响，而禹洲地产在其中会受到哪些影响呢？

　　邱于赓：影响有几个方面。从资金面来看，现在拿贷款越来越不容易，要求越来越高，注册资本金要求占总投资额的三分之一，按项目开发进度去放款。因此，这些钱要比较谨慎地使用。一些预售款只能作为开发使用，现在银行限制越来越规范。规范化以后，很多地产公司不能挪用资金去买地，这样会使得开发商渐渐放慢开发与投资速度。其实，规范是一件好事，虽然会对开发商的资金造成一定的压力，但在一定程度上降低了投资风险，因此现金流管控要做得比较到位。

　　另外，政府出台的一些政策对购房有一些限制，这样客户对买房的要求也改变了，要求越来越高。对地产公司来讲，产品的户型设计、绿化、物业、服务等各方面的社区配套都要提高水平，因此投入的成本也会比以前高。

　　从整个调控来看，成果还是比较明显的。开发商在现金流各方面要求都逐渐规范，也越来越重视服务质量，投机投资性的泡沫也逐渐减少，整个房地产市场还是比较健康的发展。如果政府不调控的话，每一年的经济还是以房地产投资去带动，可能最后会出现像日本地产泡沫一样的危机。

　　如果中国政府的调控早点开始会更好，因为经济好的时候做调控会比较合适。近两年才加大力度，现在外部经济环境不乐观，内部又面临经济转型，使得市场的风险变得更大。

　　不过，就目前形势看，调控政策有不稳定的趋势，或许接下来可能会又紧又松，有一些微调，所以未来的压力还是比较大的。

　　禹洲会保持自己的优势，同时提升产品、管理等各方面实力，以应对不确定的市场。

　　观点新媒体：不少人说下半年是这两年调控最艰难的时刻，流动性、负债率和融资都会影响企业的发展情况，在这方面，作为禹洲会怎么应对？

　　邱于赓：融资方面，其实也不是说完全不让贷款，只是说要求把贷款控制在合理的水平。过往很多地产公司拿了很多钱屯地不开发，所以使得负债率很高，现在的话是不可能的。

　　作为禹洲，我们从来没有拿地不开发，一直保持平稳发展的步伐。未来，还是会继续坚持把现金流管控放在第一位，控制与维持负债率低于70%的水平。到目前为止，我们还是保持在40%左右的负债率，在房地产行业中算是一个比较低的水平。

　　只要负债率合理，各个项目的资金也不会很紧张，经营风险比较低，向第三方贷款的话难度也不会很大。所以，禹洲的策略一直还是稳中求进，不会激进去扩张。

　　从地产行业的角度来讲，只要在每一个调整期里没有受到很大的伤害或者出现很大的问题，在下一波经济成长时，自身的发展会比较顺利，也会上升。所以，在比较艰难的时刻，还是要谨慎对待，稳定持续发展才是硬道理。

　　观点新媒体：今年禹洲的销售目标是50亿，您对下半年的市场也是比较看好，那这个目标是否在下半年有一些调整？

　　邱于赓：估计在今年8月份会根据市场做适当的调整。

　　去年定的50亿元目标比较保守，原因是当时市场情况确实比较糟糕，认为增长不一定，只要不倒退就很好了。

　　事实上，今年定50亿的目标比去年增长接近2成左右。在市场看来，可能还算比较激进，其实主要是因为去年销售才43亿元。

　　不过，从目前市场情况看，今年的目标似乎定得有点低了，主要还是因为市场的因素。所以下半年禹洲会做适当调整。

　　观点新媒体：禹洲之前有一个三年百亿的目标和计划，现在这个目标和计划还在继续吗？

　　邱于赓：还在继续，没有变。如果说每年以20%或30%的速度增长，三年内就可以突破百亿，这个也不是不现实。

　　今年下半年销售情况很好的话，如果超过预期，例如是60亿元，那么明年再增长三成，后年再增长三成就上百亿了。所以，禹洲的百亿目标的实现并不困难。

　　观点新媒体：自从调控以来，商业地产成为各大房地产开发商的新方向，现在也有越来越多的房地产开发商在做，你怎么看待目前商业地产的发展？在商业地产方面，禹洲有没有做一些商业地产？

　　邱于赓：国内地产公司做的所谓商业地产其实不是真正意义上的商业地产，大部分商业都是出售，以回笼资金。这种做法跟做住宅开发没有什么不同，都是直接卖掉，没有想过应该怎样去更好地经营商业。我认为这是一种不太成熟的商业做法。

　　而禹洲做商业的策略有自己的一套方法，我们也开发一些商业地产，非核心地段也是以出售为主，不过核心地段是自己保留下来，自己经营与管理，可以带来一些租金收入。

　　不过，做商业地产现金投入量是非常大的，回报也比较慢，基于禹洲目前的发展情况，我们每年新增作为出租的商业地产没有很多，商业地产占整个集团土地储备面积约10%，占比不是很多，因为我们还是以住宅地产为主。

　　观点新媒体：您刚才说每一个公司都要有自己独特的商业模式，那么禹洲的商业模式是什么？

　　邱于赓：禹洲的商业模式，还是以住宅为主、商业为辅，住宅产品的定位主要是以刚需产品为主，是首次置业和改善型购买者的首选。高端项目也会做一些，不过只是锦上添花。

　　另外，随着自身商业的不断探索与发展，未来我们会自持一些比较核心地段的物业进行经营。目的是为了将来能够为每年带来一些稳定的现金流。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？而禹洲应如何达致发展与存续的平衡？

　　邱于赓：行业的可持续发展需要一个调整期，一两年时间是不可能完成调整的。

　　中国经济转型是不可避免。而转型的过程必须要经过一个很激烈的竞争，中间肯定会有很多公司退出或倒闭。

　　所以，企业的风险和回报都要平衡，要承担适当的风险，不能过多，要增长，但也不能过快。企业在未来的发展要不断提升管理，各个项目能够互相带动，要做好企业管制，同时不断提高风险意识。

　　另外，在产品方面，要往精细化的方向发展，不能像以前那样随随便便盖房子，而要根据客户需求，不断提升附加值，满足市场的需要。

　　每一个企业都要有自己独特的可持续发展的商业模式，要清晰地知道自己的定位，可以借鉴优秀企业的商业模式，但重要的还是要根据自身的发展情况制定适合自己发展的目标规划与公司策略。

　　总体上来讲，经济转型的过程可能需要十年以上才能比较成熟，虽然现在中国经济比起过往发展得是很快，但在这过程总会发生一些让市场意想不到的事情，所以还是需要静观其变。

　　未来几年，我们会发现赚钱越来越难，企业之间的相互竞争也会越来越大，只有通过不断洗牌才能完成真正的经济转型。不过，这个过程只是阵痛，行业需要优胜劣汰。

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