观点网,博鳌房地论坛,2012博鳌房地产论坛
观点网 >
访谈 >
全国 >
楼市 >
正文
博鳌特稿 陶冬：为刺激经济松地产是饮鸩止渴
作者: 武瑾莹     时间: 2012-07-10 00:04:03    来源: [ 观点网 ]

应该在泡沫刚刚产生的时候就解决掉，而不是用其他的泡沫来将其推迟延后，这只会使得泡沫越来越大。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 武瑾莹 才刚刚进入7月不过数天，央行就进行了今年的第二次降息。虽说是一次不对称的降息，但在流动性放松的整体环境之下，房地产难免间接受惠。

　　随即，温家宝总理立刻发言称调控不会放松，房价绝不能涨。这似乎在为刚刚有高涨的房地产热情进行降温。

　　显然，中央对房地产的调控是不会在短期内有所动摇改变的了。

　　这与瑞信董事总经理陶冬在接受观点新媒体采访时的看法颇为吻合。

　　陶冬认为，降息是短期流动性略有增加，银行贷款略有增加，但是中长期的货币环境正常化还会进行下去。

　　其表示，现在的货币环境其实是不正常的，所以政府一定会收，只不过在这中间会偶有调控，但并不影响大方向。

　　事实上，这与其对地产调控的看法也很是一致。陶冬认为，中国的房地产市场长远看来是一定要坚持调整的。

　　对于因经济的疲软而放松房地产以提振的说法，陶冬表示并不认同，其甚至认为这显然是在饮鸩止渴。

　　“当经济出现泡沫的情况下，试图通过一个更大的泡沫来刺激经济。这个逻辑就变成了人不开心就要吸毒，吸毒之后就开心了，大家都知道吸毒对于身体会带来什么影响”，陶冬认为，应该在泡沫刚刚产生的时候就解决掉，而不是用其他的泡沫来将其推迟延后，这只会使得泡沫越来越大，当破灭之时，情况会更难以收拾。

　　以下为观点新媒体对陶冬的采访整理实录：

　　观点新媒体：您怎么看最近的内地房地产市场？

　　陶冬：开发商的现金流最坏的时间已经过去了。这里面几点，第一是成交量开始反弹；第二银行开始多多少少可以借钱了；第三一些大的开发商在香港、海外市场集资。在这三个条件下面，我觉得这个行业的现金流比三、四月份以前已经有了明显的改善。

　　但是，这次现金流的改善是很不平衡的，有能力发债的或者卖得好的开发商，这个危险期就过去了。但是，对于一些中小开发商来讲，危机并没有过去，而且很多借了高利贷的企业资金链断裂的可能性非常高。

　　虽然行业最坏的时间过去了，但是不代表开发商就不会死一批，也不代表像信托之类的不会出现违约的现象。这个市场还是会动荡，只不过最大的风浪是去年第四季度和今年二月份。银根的放松，而且成交量的反弹，对于整个行业来说情况稍微有改善。

　　另外，政府对于经济下滑的风险警惕性越来越高，没有人愿意狠踩房地产一脚。

　　今后12个月，我所看到的走势是，中央政府给房价盖了一个天花板，房价不能涨，热钱不能再炒。地方政府给房地产铺了一个地板，房价不能跌，要有序的调整。这就决定了今年房地产的走势，升也升不动，跌也跌不下来，资金链还是很紧的。

　　但是，减价还是能够卖出去东西。

　　观点新媒体：你认为成交量的反弹会维持多长时间？

　　陶冬：如果减价可以持续一段时间，任何一个熊市都会有反弹。因为，大家对于过去美好的光景有一个记忆。所以，在目前流动性这么充足的情况下，减价会有人买，这是短期的看法。

　　但是，这不代表我认为中国房地产周期已经转完了。刚才我讲的是过去的时期，如果我们以五年的前景来考虑，中国货币环境正常化会继续，三、五年以后再看大体环境会比今天更紧，不是更松。

　　观点新媒体：更紧是指经济状况？

　　陶冬：我指的是货币环境，其实现在的货币环境并不紧，如果看贷款总量和GDP，目前只比前两年略低了一点，比过去历史的水平高出一大截。要是看正常的利率也不紧，只是钱不愿意进到实体经济中去。

　　但是，很多人认为今天的货币环境已经非常紧，所以只有放松一条路。但是，实际上今天的货币环境并不紧，其实是一部分紧、一部分松；一部分企业紧，一部分企业松。

　　观点新媒体：货币环境更紧将主要体现在哪些方面呢？

　　陶冬：比如利率不可能一直维持在现在的水平。今天的利率基本上是中华人民共和国历史上最低的。美国低是有原因，因为有金融危机，但中国现在是热钱泛滥，所以肯定要收，只不过不想把经济搞垮就慢慢的收，但最后一定会完全收掉，现在中国的贷款量很大。

　　观点新媒体：但是今年央行已经降息两次了，这并没有收流动性。

　　陶冬：这只是短期流动性略有增加，银行贷款略有增加，但是中长期的货币环境正常化还会进行下去。其实不应该说货币环境严，其实是正常化，而现在却是不正常的。

　　观点新媒体：所以即使今年成交持续保持现在的情况，整个房地产市场的未来也并不乐观？

　　陶冬：中国房地产是躲得过初一，躲不过十五，早晚会有一次大调整，这种调整是中期、若干年的，而不是几个月的调整。

　　对于房地产企业来讲，我觉得“现金为王”这句话要想清楚。如果觉得今天紧，三年以后再看现在的情况其实已经很好了。

　　观点新媒体：您觉得房地产的政策会放松吗？

　　陶冬：我认为房地产政策在李克强副总理成为总理之前没有可能放松。其实大家还指望着放松，但今后未必也能够放松，因为货币环境还会变。

　　观点新媒体：那么地方政府层面对于政策调整是否有不同想法？

　　陶冬：今年地方政府还能够撑一下。但长远来讲还是大环境变了，夏季变成冬季，流动性少了，买房的人少了。温州小老板手头的钱少了，因为出口不行了，所以要套现开始卖房子。

　　当货币环境改变的时候，就不由得大家了，温州小老板没钱了是真的缺钱，就要卖房子。上海房地产一下降，热钱就流到南京、武汉，就带动全国范围的内动。

　　所以，怎么看房价现在每个人都有一个观点。但是，我非常执着的认为房价的涨跌是和货币环境、信贷周期连在一起的。今天我们的信贷环境是特殊时期的一种特殊变通，而不是常态。如果把这个想清楚了，我觉得房地产长远的走势就想清楚了。

　　但是，这是特殊环境的特殊变通，不代表再变通一年就有能力调整，尤其是在政治转型年。我们见到了银行贷款和各地政策实际上是松了一点，但是这种变通是局部性的、短暂性的，并不能够改变中国的货币环境需要正常化的大趋势。

　　观点新媒体：有人认为这几个月的成交上升是上半年货币放松的结果，如果随着下半年信贷额逐渐减少的时候，成交不一定能够维持现在的水平，可能又会立刻掉下去。

　　陶冬：我认为这个反弹是资金对风险意识重复之后的重新入市。因为，信贷本身未必直接有关系，其实有很多钱是借给了铁道和基建，未必投到房地产。我觉得更多是由于银行贷款开始放松了，大家对于政策下一步走势的观点出现了改变，而这个改变使得一部分观望的资金在减价的情况下愿意去买房。

　　观点新媒体：那么刚需对于这次的反弹有多大的作用呢？

　　陶冬：刚性需求永远是市场的一个因素，而且在某一段时间上面刚性需求可以拉出小阳春。但是，如果看去年全年的房地产成交量，刚性需求只是成交的一部分，我们估计大概占40%。

　　而且，刚性需求也不是百分之百的刚性，有的可以等一年、等三年，取决于你到底为了结婚，还是孩子长大了或者是城镇化。

　　我的意思是如果光靠刚性需求会有反弹，就不会反弹出2010年的牛市出来。因为，刚性需求一旦释放完了之后，如果限购令不改变，又会到过去的成绩。我认为今年问题成交不大，但预计以后的三年房地产一定要调整。

　　观点新媒体：你哪有关注之前很多地产出台的“短命政策”吗？您对此有什么看法？

　　陶冬：我觉得地方政府或多或少有类似的政策，可能还不止这些，但当被媒体揭出来以后就见光死，于是政策马上又收回去这些动作。

　　这实际上反应出中央和地方在房地产政策上面立场不同，基调不同，措施也不同，这是由利益所决定的。

　　地方政府可以说阳奉阴违。但是，另外一方面地方财政要来自房地产，把房地产的卖地收入掐掉就等于掐掉地方政府的命根子。

　　在财政关系、财政分配问题没有争论之前，在基础设施投资大部分还需要地方政府出资出力的大格局下面，这实际上是一种无奈之举。

　　地方政府的确在偷偷做一些事情，因为财政上面没有理顺，尤其是2009年这一轮基建大跃进的后遗症下面，不得不需要悄悄走向独立。当人饿到快要死的时候，本能就会让他偷点东西，不能用在正常情况下的道德标准，或者纪律简单的来看待这个问题。

　　观点新媒体：一些人认为，中国宏观经济现在也面临困难，所以中国政府为了保持宏观经济向好的发展方向，是会放松对房地产的调控。因此很多人对调控预期还是比较保守的，您认为呢?

　　陶冬：这里面有两个逻辑性的错误。

　　第一个逻辑性错误是，房地产是经济的重要支撑因素，当经济回落的时候其一定放松，政策不再紧。但不再进一步收紧，维持原样和放松是两个不同的概念。

　　犯了这个逻辑错误的人在去年下半年已经吃了很多亏，今年上半年还在吃同样的亏。

　　第二个，在正常的情况下，房地产对经济是正面的支撑作用。但是，当经济出现泡沫的情况下，试图通过一个更大的泡沫来刺激经济。这个逻辑就变成了人不开心就要吸毒，吸毒之后就开心了，大家都知道吸毒对于身体会带来什么影响。是不是因为他开心了，你就愿意给他更多的毒药。

　　回过头想，为什么现在中国的企业都不愿意投资，就是因为泡沫化。房地产赚钱太容易了，再怎么用虚拟经济来刺激，也许能够把明年的增长变高了，但是最终垮下来的时候对于经济的伤害，对于社会的伤害会更大、更难受。

　　这就涉及到了所谓第二个逻辑性错误，当看到危害出现的时候，是不是要用另外的危害，甚至更大的危害来减轻前面的危害？

　　另外，还有一点很重要的是，房地产市场有周期。有周期必然有上，必然有下。房地产的周期跟人得病一样，本来就不是很让人开心的事情。试图填平房地产的下行周期本身是不聪明的做法，这会带来更大的问题。

　　从这三点来讲，我认同房地产对于经济非常重要，甚至如果经济出现大幅度下滑，政府有可能推出一些措施。

　　但房地产泡沫不是中国的专利，古往今来出现过许许多多次，每一次都有故事，每一次在破灭之前人家都能够找到原因说这次泡沫和过去的泡沫不一样，等到泡沫破裂的时候，尽管有各种各样的特性，但泡沫就是泡沫。

　　我觉得中国房地产长期来讲还是有自己特性，特别是中国经济对其很看好。但是，以此来说明房价不会跌、没有周期，以此来说明政府有一只万能的手，万能的头脑，可以做上帝的事情，我相信这是自欺欺人。

　　政府有能力让一个泡沫破裂，甚至有可能把这个泡沫拆开，但是在房地产下行周期里面，泡沫破裂的风险是非常糟的。政府以软着陆为名调整房地产，将最终搞成硬着陆的结果。世界上房地产市场发展情况，很多次都是这样做的。

　　观点新媒体：你之前接受采访的时候，预计2015年中国房地产下降40%到50%，这指的是房价还是成交量？

　　陶冬：房价，但是这个数字只是虚数。

　　观点新媒体：那么你认为现在的房价是怎么样的状况？

　　陶冬：房地产和股票不一样，股票具有同质性，而且还有公开交易的平台，无论是成交量还是价格可以做到准确化，精确化。

　　房地产没有同质性，这个地方卖的楼和另一个地方卖的楼没有可比性，甚至同一个地段，今天卖的楼和去年卖的楼也不可比，而且不同的开发商建的楼也没有可比性，同时这也没有公开交易的平台。

　　房地产数据在全世界范围内都是这样，要是真的精确到上涨或者下降到0.5%之类的，都是瞎掰。

　　因为，这套房子价格可能的确比上一套房子涨了20%，原因却是精装修成本改变等东西加在一起，这都是很难具有可比性。

　　我也不知道应该怎么看现在的数据，我所看到的是市场减价带来整个房价出现细微的下滑，这些细微的下滑在周边地区比较明显，在好的地段不明显，个别城市稍有回落。

　　至于开发商说不涨我也不太信，也许有个别是不涨了，但是如果把开发商的涨价统计起来，可能还是以前的说法。毕竟开发商要说涨才能吸引更多买家进来。

　　所以，我目前看到的是由市场降价带来的房价出现细微的下调。这跟盲人摸象一样，有的人说30%合理，因为过去炒得很高的地方，根本没人买。像北京到河北之间的那些房子也炒到单价三、四万，减个30%都不觉得多。

　　我觉得减价已经出现了，但是量和规模并不大。

　　观点新媒体：但现在的情况是，即使您认为降价规模并不大，但已经出现了非常多因降价的业主维权，业主纠纷。

　　所以业内在感慨，涨价政府不允许，降价就老百姓闹事。在这两难之中，如果出现更大幅度的降价，那么是否会出现更多的纠纷？

　　陶冬：中国人看来问题有一个既定的假设，就是认为政府是万能的。觉得政府像上帝似的，有足够的能力操控房价的涨和跌，根据它的意识把利益最大化。中国政府的确比世界其他政府有更多的行政效率。但是，政府毕竟不是上帝。

　　在一定的环境下，政府可以影响市场，甚至主导市场，但是有一个极限。当到达某种程度的时候政府就管不了了，甚至政府去悄悄地以调控的目的去捅一桶泡沫，但是最后的结果比政府想象得更差，这个可能绝对存在。

　　但是中国人认为政府可以主导一切，这个理论在社会利益最大化原则下进行危机重组性调控，我认为这个假设是错误的。不要想象政府是万能的，当危机来的时候，政府也是手忙脚乱。除非像金融海啸导致资产价格出现大幅下滑，政府就能稳住这个局面。

　　所以，我觉得政府在某种程度上是可以做一些利益上的分配，政策上的调整。这也是我为什么认为今年房地产市场不会大垮，但是泡沫迟早要破裂。

　　观点新媒体：这表明您始终认为市场的自我调节会比政府的行政干预来的更有效？

　　陶冬：在一定情况下面，也许政府能够做到比市场更有力。但很多时候，政府选择会一个不正确的方法，就是把危机往后推。本来危机可以通过比较小的社会代价来解决，却不断把它变垫高，把小泡沫变成一个大泡沫，最后变成一个更大的泡沫。

　　比如美国IT泡沫破裂之后，格林斯潘就开始放水，他也担心经济的稳定、社会的稳定、金融的稳定、所以他就制造出一个泡沫。当9·11发生后，他又制造了更大的泡沫。当泡沫大到他自己也无法控制的时候，他讲这是非理性的繁荣。

　　每次格林斯潘都有机会来解决泡沫，但他却用制造更大的泡沫来舒缓现有泡沫所带来的压力，直到某一天，他自己的力量也无法控制了。

　　最终还是那句话，越认为自己是上帝，当发现自己不是上帝的时候就会狠狠摔倒在上面。

　　当然，中国有中国的特性，也有世界的共性。世界的共性是，老百姓的生活是连绵的，几十年的，家族的延续甚至是几百年上千年。

　　但是，政治家的任期是短暂的，从政治家的角度来考虑，把危机推后实际上是一种理性的选择。像美国的泡沫在2003年的时候爆掉，所以他退休的时候非常风光。等退休之后再出事情，就是管他洪水滔天，跟我都没关系了。

　　从这个意义上来讲，政府试图用一个泡沫来接掉下来的泡沫，也符合政治周期的逻辑，不能说不合理。但是这个对长远经济可持续发展、金融稳定是不利的。

　　在更大的框架下面来看，这些就像出现的钟摆回摆一样。上个世纪八十年代发起的自由主义革命，让市场主导一切的结果是带来西方经济强劲的增长，过去的这些工会、国营企业、政府计划官僚们全部被打碎了。

　　但是，当这个走到极限的时候，银行开始乱了，市场开始疯狂了，这就带来了灾难。我们现在就是过去革命之后的一次回摆，这就强调的国家意志，国家政策干预市场经济，干预经济周期。

　　但今天的政治家对于经济出现周期性变化缺少耐心，千方百计要把下行周期填平，要填到和自己的政选周期同步，这实际上是一种不智的做法。

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。